Koalitionsvertrag 2025: Was Immobilieninvestoren wissen müssen

Kurz & knapp

• Mietrecht: Die Mietpreisbremse wird bis 2029 verlängert; der Betrachtungszeitraum für Vergleichsmieten steigt auf 6 Jahre.
• Kappungsgrenze: Mieterhöhungen im Bestand werden von 15 % auf 11 % abgesenkt.
• Steuersenkung: Die Körperschaftsteuer für GmbHs soll ab 2028 von 15 % auf 10 % sinken.
• Grunderwerbsteuer: Neue Freibeträge (250.000 € pro Erwachsenem) entlasten Familien massiv beim Immobilienkauf.
• Struktur-Vorteil: Während private Vermieter stärker belastet werden, gewinnen GmbH- und Holding-Modelle massiv an Attraktivität.

Die politischen Weichen für die kommenden Jahre sind gestellt.

Der neue Koalitionsvertrag enthält tiefgreifende Änderungen, die den Immobilienmarkt in Deutschland nachhaltig verändern werden.

Für Investoren gilt mehr denn je: Die richtige Struktur entscheidet über die Rentabilität.

Während das Mietrecht enger gefasst wird, ergeben sich steuerlich durch die geplante Senkung der Körperschaftsteuer enorme Chancen für Kapitalgesellschaften.

Stärkeres Mietrecht: Weniger Spielraum für Vermieter

Die Regulierung des Mietmarktes wird verschärft.

Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 ist nur ein Teil der Wahrheit.

Entscheidender für die Kalkulation ist die Änderung des Betrachtungszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre.

Da ältere (meist günstigere) Mietverträge länger in die Berechnung einfließen, sinkt das durchschnittliche Mietniveau, was Ihren Spielraum bei Neuvermietungen einschränkt.

Zusätzlich wird die Kappungsgrenze für bestehende Verträge auf 11 % gesenkt.

Wer modernisiert, muss zudem beachten, dass die Modernisierungsumlage auf 8 % begrenzt und bei maximal 3 € pro Quadratmeter gedeckelt wird.

Steuer-Revolution 2028: Die GmbH wird zum „Steuerparadies“

Die wohl wichtigste Nachricht für professionelle Investoren: Die Körperschaftsteuer soll ab 2028 von derzeit 15 % auf 10 % gesenkt werden.

Das macht die vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) oder eine Stiftung noch attraktiver.

Ein Rechenbeispiel:

• Privatvermietung: Hier zahlen Sie oft bis zu 42 % (plus Soli) Einkommensteuer auf Ihre Mieteinnahmen.
• GmbH-Struktur (ab 2028): Inklusive der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bleibt es bei einer effektiven Steuerlast von lediglich 10 %.

Das bedeutet: In der richtigen Struktur zahlen Sie bald nur noch rund ein Viertel der Steuern im Vergleich zur privaten Vermietung.

Dieses gesparte Geld kann direkt in den weiteren Portfolioaufbau fließen.

Enorme Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer

Ein Lichtblick für den Erwerb von Immobilien sind die geplanten Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer.

Diese sollen bei 250.000 € pro Erwachsenem und 150.000 € pro Kind liegen.

Für eine vierköpfige Familie, die eine Immobilie für 800.000 € in NRW kauft, bedeutet dies eine Ersparnis von rund 52.000 €.

Solche Summen können das notwendige Eigenkapital bei einer Finanzierung erheblich entlasten.

Privatbesitz wird zum Risiko

Die Tendenz der neuen Pläne ist klar: Wer Immobilien privat oder in Personengesellschaften (wie einer GbR oder KG) hält, wird durch die Mietregulierung und mögliche Verschärfungen bei der Erbschaftsteuer (Mindestbesteuerung) unter Druck gesetzt.

Wer hingegen in GmbH-Strukturen, Holdingmodellen oder Stiftungen denkt, profitiert von sinkenden Steuersätzen und einem besseren Asset-Schutz.

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