Kaufpreisaufteilung verpasst? So retten Sie Ihre AfA-Grundlage

Kurz & knapp

• Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, wie viel Sie jährlich als AfA abschreiben können – das ist pure Steuergestaltung im besten Sinne
• Ist eine Aufteilung im Notarvertrag festgehalten, gilt diese für das Finanzamt – es sei denn, sie ist offensichtlich zum Schein vereinbart
• Fehlt die Aufteilung im Vertrag, können Sie nachträglich mit der Restmethode, Verkehrswertmethode oder BMF-Arbeitshilfe nachrechnen
• Die BMF-Arbeitshilfe ist eine Pauschalmethode, die oft zu niedrigeren Gebäudewerten führt als eine realistische Bewertung
• Praxis-Tipp: Nehmen Sie eine Kaufpreisaufteilung bereits bei der Notarverhandlung auf – das kostet nichts und sichert jahrzehntelang Ihre AfA

Warum die Kaufpreisaufteilung über Ihr Vermögen entscheidet

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlen Sie einen Kaufpreis. Dieser besteht aus zwei völlig unterschiedlichen Komponenten:

1. Grund und Boden – nicht abschreibbar, laut § 7 Abs. 4 EStG
2. Gebäude – zu 2% jährlich abschreibbar (50 Jahre), gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG

Der Unterschied ist gewaltig: Bei einem €500.000-Kaufpreis kann die Differenz zwischen einer realistischen und einer ungünstigen Aufteilung über 50 Jahre hinweg mehr als €29.000 Steuern kosten.

Das ist nicht Steueroptimierung – das ist systematischer Steuerraub durch Passivität.

Die beste Lösung: Vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag (§ 9 EStG)

Die eleganteste Lösung ist, die Aufteilung gleich im Kaufvertrag festzuhalten. Der Notar kann problemlos eine Passage wie diese aufnehmen:

„Der Kaufpreis von €500.000 verteilt sich wie folgt: Grund und Boden €80.000, Gebäude €420.000."

Das rechtliche Fundament: Der Bundesfinanzhof hat mehrfach festgestellt, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung für das Finanzamt bindend ist – allerdings nur, wenn sie nicht offensichtlich zum Schein vereinbart wurde (BFH vom 21.7.2020, IX R 26/19).

Was bedeutet „zum Schein"?

Eine Aufteilung ist zum Schein, wenn sie mit der wirtschaftlichen Realität völlig unvereinbar ist. Beispiele:

• Gebäude zu 95%, Grund zu 5% in einem Altstadtviertel mit hohen Bodenrichtwerten
• Gebäude zu 10%, Grund zu 90% für ein gut erhaltenes Mehrfamilienhaus in guter Lage
• Extreme Abweichungen vom Bodenrichtwert ohne sachliche Begründung

Normale Schwankungen sind kein Problem. Eine Aufteilung von 84% Gebäude und 16% Grund bei einem Einfamilienhaus ist völlig normal und wird nicht infrage gestellt.

Praxis-Tipp: Lassen Sie den Notar eine schlüssige Aufteilung aufnehmen, die sich am Bodenrichtwert oder einer Schätzung orientiert. Das Finanzamt wird diese nicht anzweifeln, solange sie nicht absurd ist.

Kaufpreisaufteilung zu spät? Drei Rettungsmethoden

Sie haben den Kaufvertrag bereits unterzeichnet – ohne Aufteilung? Keine Panik. Es gibt nachträgliche Möglichkeiten.

1. Die Restmethode (§ 7 Abs. 4 EStG)

Das Konzept: Grundstückswert abziehen, Rest = Gebäudewert.

Berechnung:

• Grundstück-Fläche × Bodenrichtwert der Gemeinde = Bodenwert
• Kaufpreis – Bodenwert = Gebäudewert

Beispiel:

• Kaufpreis: €500.000
• Grundstück: 400 m²
• Bodenrichtwert (Einfamilienhaus): €200/m²
• Bodenwert: 400 × 200 = €80.000
• Gebäudewert: €500.000 – €80.000 = €420.000
• AfA (2% über 50 Jahre): €8.400/Jahr

Vorteil: Schnell, nachvollziehbar, basiert auf objektiven Bodenrichtwerten.

Nachteil: Der Bodenrichtwert ist oft eine Pauschale und berücksichtigt nicht die Lage, Topographie oder Bebaubarkeit des konkreten Grundstücks.

2. Die Verkehrswertmethode (Sachverständigenmethode)

Das Konzept: Ein Gutachter bewertet Grund und Gebäude separat nach ihren Verkehrswerten.

Berechnung:

• Sachverständiger ermittelt: Was kostet das leere Grundstück?
• Sachverständiger ermittelt: Was kostet das Gebäude als freistehend?
• Aufteilung = jeweiliger Wert / Gesamtkaufpreis

Vorteil: Wissenschaftlich fundiert, berücksichtigt Besonderheiten des Grundstücks.

Nachteil: Kostet €1.000–3.000 für ein professionelles Gutachten.

3. Die BMF-Arbeitshilfe (Bundesfinanzministerium-Methode)

Das Bundesfinanzministerium stellt ein kostenloses Excel-Tool bereit, das automatisch eine Aufteilung errechnet. Sie finden es unter bundesfinanzministerium.de.

Das Konzept: Pauschalformeln basierend auf Gebäudealter, Nutzungsart und Region.

Der Haken: Die BMF-Arbeitshilfe ist nicht bindend. Das zeigt der BFH mehrfach (BFH vom 29.10.2019, IX R 38/17). Sie ist oft zu konservativ und führt zu niedrigeren Gebäudewerten als eine realistische Schätzung.

Die BMF-Arbeitshilfe: Segen oder Fluch?

Die BMF-Arbeitshilfe ist ein Doppelschwert:

Segen:

• Kostenlos verfügbar
• Finanzämter akzeptieren sie routinemäßig als Begründung
• Wenn die Arbeitshilfe zu Ihren Gunsten ausgeht, verwenden Sie sie

Fluch:

• Verwendet pauschale Abschreibungssätze, die nicht auf Ihre Situation passen
• Berücksichtigt nicht die Besonderheiten Ihres Grundstücks
• Führt oft zu niedrigeren Gebäudewerten als die Restmethode
• Der BFH hat mehrfach festgestellt, dass die Arbeitshilfe zu pauschal ist
• Wenn die Restmethode für Sie günstiger ist, sollten Sie diese verwenden

Praxis-Tipp: Rechnen Sie beide Methoden (Restmethode und BMF-Arbeitshilfe) durch. Verwenden Sie dann diejenige, die zu Ihrem Vorteil führt – und dokumentieren Sie die Wahl in Ihrer Steuererklärung.

Rechenbeispiel: Der massive Unterschied

Kaufpreis: €500.000 Grundstück: 400 m², Bodenrichtwert: €200/m²

Szenario A: Restmethode

• Bodenwert: 400 × 200 = €80.000
• Gebäudewert: €500.000 – €80.000 = €420.000
• AfA-Grundlage: €420.000
• AfA pro Jahr (2%): €8.400

Szenario B: BMF-Arbeitshilfe (hypothetisch)

• Ergebnis nach Pauschalformeln: €350.000 Gebäudewert
• AfA-Grundlage: €350.000
• AfA pro Jahr (2%): €7.000

Der Unterschied über 50 Jahre

• Jährliche AfA-Differenz: €8.400 – €7.000 = €1.400/Jahr
• Durchschnittlicher Steuersatz: 42%
• Jährliche Steuer-Ersparnis: €1.400 × 42% = €588/Jahr
• Über 50 Jahre: €588 × 50 = €29.400 Steuervorteil

Das ist kein statistischer Zufall – das ist der Unterschied zwischen aktiver Steuergestaltung und Passivität.

Die beste Praxis: Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag

Es gibt nur eine wirklich sichere und effiziente Lösung:

Nehmen Sie eine Kaufpreisaufteilung direkt in den Notarvertrag auf.

Das kostet nichts. Der Notar schreibt in den Vertrag:

„Der Kaufpreis von [SUMME] verteilt sich wie folgt auf die Bestandteile des Grundstücks gemäß § 7 Abs. 4 EStG: Grund und Boden: [BETRAG], Gebäude und bauliche Anlagen: [BETRAG]."

Diese Aufteilung ist dann für 50 Jahre gültig, wird vom Finanzamt akzeptiert und ist bindend – solange sie nicht absurd ist.

Wie Sie die Aufteilung festlegen:

1. Fragen Sie Ihren Makler oder Sachverständigen nach einer realistischen Schätzung
2. Nutzen Sie den Bodenrichtwert der Gemeinde (+ 10–20% Puffer für gute Lage)
3. Lassen Sie den Notar die Aufteilung formulieren
4. Bestehen Sie darauf, dass die Aufteilung im Vertrag steht – nicht in separaten Briefen oder E-Mails

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung ist eine der kraftvollsten Steuergestaltungen im Immobilienbereich – und eine der am meisten vernachlässigten.

• Im besten Fall: Sie lassen die Aufteilung im Notarvertrag festhalten. Das ist sicher, kostet nichts und schützt Sie 50 Jahre lang.
• Im guten Fall: Sie nutzen die Restmethode oder lassen einen Sachverständigen bewerten, um nachträglich eine Aufteilung zu dokumentieren.
• Vermeiden Sie: Passiv zu bleiben und das Finanzamt bestimmen zu lassen, wie viel Sie abschreiben können.

Ein Aktiver Steuergestalter handelt proaktiv – beim Kaufvertrag, nicht hinterher.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 7 Abs. 4 EStG – Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA
• § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG – AfA als Werbungskosten für Vermieter
• BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung: [bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de)
• BFH-Entscheidung vom 21.7.2020, IX R 26/19 — Vertragliche Kaufpreisaufteilung ist bindend, sofern nicht zum Schein
• BFH-Entscheidung vom 29.10.2019, IX R 38/17 — BMF-Arbeitshilfe ist nicht verbindlich