Restnutzungsdauer-Gutachten: BMF macht den Weg frei — Was Vermieter jetzt tun sollten

Kurz & knapp

• BMF-Kehrtwende vom 1.12.2025: Das restriktive Schreiben vom 22.2.2023 ist aufgehoben — die freie Methodenwahl für die Restnutzungsdauer kehrt zurück
• BFH hat sich durchgesetzt: Nach zwei Urteilen (28.7.2021 und 23.1.2024) musste das BMF einknicken
• Was das bedeutet: Sie können jetzt wieder bei älteren Gebäuden eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen — ohne strikte Gutachten-Anforderungen
• Praktischer Nutzen: Bis zu €12.000+ mehr Abschreibung pro Jahr möglich, je nach Gebäudealter und -wert
• Jetzt handeln: Bestandsimmobilien können rückwirkend zur Restnutzungs-AfA wechseln; prüfen Sie Ihre Möglichkeiten

Der lange Weg zur Freiheit: Ein Blick auf die Jahre des Streits

Seit 2021 tobt in der Immobiliensteuerlandschaft ein Kampf zwischen dem Bundesfinanzhof und dem Bundesfinanzministerium. Thema: Wer darf entscheiden, wie lange eine Immobilie noch brauchbar ist? Und wer muss diese Entscheidung beweis­kern?

Das Ganze begann mit dem BFH-Urteil vom 28.7.2021 (IX R 25/19). Der Senat entschied damals klar: Steuerpflichtige dürfen selbst nachweisen, dass ein Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer hat als die lange geltende Standard-Tabelle besagt. Sie sind nicht auf spezielle Gutachten angewiesen, und schon gar nicht auf staatlich anerkannte Sachverständige.

Das BMF war davon nicht begeistert.

Im BMF-Schreiben vom 22.2.2023 versuchte das Ministerium, die Notbremse zu ziehen. Plötzlich war es nicht mehr einfach, eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Das BMF forderte spezielle Gutachten, beschränkte die Auswahl der Sachverständigen und machte die ganze Sache faktisch unattraktiv. Viele Vermieter und Investoren gaben frustriert auf.

Doch das Bundesverfassungsgericht und der BFH ließen sich nicht einschüchtern. Im BFH-Urteil vom 23.1.2024 (IX R 14/23) wiederholte der Senat seine Ansicht: Der Steuerpflichtige hat das Recht auf freie Methodenwahl.

Das BMF wollte es anders regeln. Im Referentenentwurf vom 4.8.2025 versuchte es, die Beschränkungen direkt ins Gesetz zu schreiben — über § 11c Abs. 1a EStG. Aber der Bundesrat mochte nicht mitspielen. Trotz eines positiven Votums des Länder-Finanzausschusses am 5.12.2025 blockierte der Bundesrat das Vorhaben.

Und jetzt, am 1.12.2025, die Kehrtwende: Das BMF gab auf. Mit einem neuen Schreiben revozierte es das restriktive Schreiben vom 22.2.2023 — die freie Methodenwahl ist zurück.

Was bedeutet das praktisch für Sie als Immobilienbesitzer?

Die Sache ist simple: Wenn Sie Vermieter oder Investor sind und Immobilien besitzen, die älter als 30 oder 40 Jahre sind, können Sie jetzt wieder ernsthaft darüber nachdenken, eine kürzere Restnutzungsdauer anzusetzen als linear 2–3 % pro Jahr.

Das hat unmittelbare Auswirkungen auf Ihre Steuerbelastung.

Beispiel: Sie besitzen ein 1970 errichtetes Mehrfamilienhaus, Kaufpreis €600.000, davon €450.000 auf den Gebäudewert entfallend (90/10-Aufteilung). Nach linearer AfA mit 2,5 % ergibt sich eine jährliche Abschreibung von €11.250.

Wenn Sie nachweisen können, dass das Gebäude nur noch 25 Jahre Restnutzung hat statt 50 Jahren, liegt die AfA bei €18.000 pro Jahr. Das sind €6.750 mehr Abschreibung — bei einem Steuersatz von 42 % eine Steuerersparnis von fast €2.835 pro Jahr. Über zehn Jahre gerechnet: €28.350 Steuern gespart.

Und jetzt, ohne die restriktiven Anforderungen des BMF-Schreibens 2023, ist der Weg zum Nachweis deutlich offener.

Restnutzungsdauer-Gutachten: Noch sinnvoll, auch wenn nicht mehr erzwungen?

Hier wird es interessant: Nur weil das BMF seine restriktiven Anforderungen aufgehoben hat, bedeutet das nicht automatisch, dass Sie kein Gutachten brauchen.

Die Realität ist differenzierter:

1. Für Altbauten vor 1980: Ein unabhängiges Gutachten ist sinnvoll, um im Falle einer Betriebsprüfung sicherzustehen. Das Finanzamt wird skeptisch sein, wenn Sie plötzlich eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen — ohne Dokumentation. Ein Gutachten von einem anerkannten Sachverständigen kostet €800–2.500, schützt aber vor aufwändigen Diskussionen.

1. Für 1980er–1990er-Bauten: Hier ist ein Gutachten optional. Sie können auch mit Fachliteratur und Fotos argumentieren. Riskanter, aber machbar.

1. Für neuere Gebäude (nach 2000): Restnutzungsdauer-AfA ist oft nicht relevant, da die Standard-AfA (2–3 %) bereits günstig ist.

Praxis-Tipp: Wenn Sie ein Gutachten in Auftrag geben, können Sie jetzt selbst einen anerkannten Sachverständigen wählen — nicht nur solche mit speziellen staatlichen Zertifizierungen. Das spart oft 20–30 % der Kosten und öffnet den Kreis der kompetenten Berater deutlich.

Strategische Planung: Wann lohnt sich der Wechsel?

Nicht jede Immobilie sollte sofort auf Restnutzungs-AfA umgestellt werden. Hier einige Orientierungspunkte:

• Bestandsimmobilien ab 1980: Prüfen Sie Ihren aktuellen Gebäudewert und vergleichen Sie 2 %–3 % linear mit einer 25–30-jährigen Restnutzung. Lohnenswert meist erst ab €300.000 Gebäudewert.
• Neulich erworbene Altbauten: Falls Sie eine Immobilie gerade gekauft haben und linear abgeschrieben haben, können Sie im nächsten Jahr zur Restnutzungs-AfA übergehen — und die höhere Abschreibung in der Steuererklärung nachholen.
• Kurz vor Verkauf: Ein Wechsel zur Restnutzungs-AfA unmittelbar vor dem Verkauf wirkt optisch fragwürdig. Das Finanzamt könnte eine Gestaltungsmissbilligung prüfen. Besser: frühzeitig wechseln.

Die neuen Spielregeln nach dem BMF-Schreiben 1.12.2025

Das neue Schreiben des BMF bedeutet konkret:

1. Freie Methodenwahl: Sie sind nicht mehr an die starre Vorgabe gebunden, spezielle, vom BMF genehmigte Sachverständige zu beauftragen.
2. Vereinfachte Dokumentation: Ein sauberes Gutachten oder fundierte Begründung reicht aus — nicht mehr die eng gesteckten Anforderungen von 2023.
3. Rückwirkende Anwendung: Bei älteren Steuerfällen können Sie unter Umständen Einspruch einlegen und rückwirkend zur Restnutzungs-AfA übergehen.
4. Keine Legislative Beschränkung: Der fehlgeschlagene § 11c Abs. 1a EStG-Vorschlag ist vom Tisch. Gesetzlich sind Sie frei.

Praxis-Tipp: Wenn Sie eine Altimmobilie besitzen und bislang konservativ mit 2 % AfA kalkuliert haben, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, einen Steuerberater oder Sachverständigen zu beauftragen und die Restnutzungsdauer überprüfen zu lassen. Die neuen Rules machen das effizienter und kostengünstiger als noch 2023–2024.

Fazit

Das BMF-Schreiben vom 1.12.2025 ist eine wichtige Kehrtwende für Immobilieninvestoren. Nach Jahren des Tauziehens mit dem Bundesfinanzhof hat das Ministerium eingelenkt und die restriktiven Anforderungen aufgehoben. Das bedeutet:

• Mehr Flexibilität bei der Bestimmung der Nutzungsdauer
• Niedrigere Hürden für Nachweise und Gutachten
• Höhere Abschreibungen für viele Altbauten möglich
• Schnellere Weiterführung Ihrer Immobilienstrategie

Die freie Methodenwahl ist zurück. Nutzen Sie das jetzt — denn 2026 könnte die Diskussion mit der nächsten Bundesregierung wieder aufleben.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19
• BMF-Schreiben vom 22.2.2023 (aufgehoben)
• BFH-Urteil vom 23.1.2024, IX R 14/23
• BMF-Schreiben vom 1.12.2025
• § 7 Abs. 4 Satz 1 und 2 EStG