Immobilienstruktur wählen

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Wie Sie die optimale Struktur für Ihre Immobilie finden: privat, GmbH oder Stiftung? Erfahren Sie es hier.

Von

Benedikt Rohlmann

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Inhaltsverzeichnis

Example H4

Kurz & knapp

Jede Immobilie benötigt eine individuelle Analyse
Hohe Mietüberschüsse sprechen für GmbH oder Stiftung
Negative Mietüberschüsse lieber privat verrechnen
Wertsteigerung? Privat oder Stiftung kann sinnvoller sein
Renovierungskosten müssen steuerlich mitgedacht werden

Welche Struktur ist für meine Immobilie ideal?

Die Frage, ob man eine Immobilie privat, über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Familienstiftung erwerben sollte, beschäftigt viele Immobilieninvestoren.

Die Wahrheit ist: Es gibt keine Pauschalantwort. Jede Immobilie muss individuell betrachtet werden.

Wie wird die Immobilie besteuert?

Entscheidend ist der steuerliche Mietüberschuss:

Mieteinnahmen minus
- Zinsen (steuerlich absetzbar)
- Abschreibung (AfA)
- Erhaltungsaufwendungen

Nicht relevant für die Steuer, aber für Ihre Liquidität: Tilgung.

Wichtig: Die AfA reduziert den steuerlichen Gewinn, aber nicht den Kontostand.

Negative oder positive Mietüberschüsse?

Negativer Überschuss: Lieber im Privatvermögen, da Verluste mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden können.

Hoher Überschuss:

GmbH: Nur 15 % Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer können wir herauskürzen
Familienstiftung: Keine Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen

Unser Tipp: Hohe Mietrendite = Strukturwahl prüfen

Renovierung & Instandhaltung: steuerlich beachten

Wenn größere Investitionen geplant sind:

Innerhalb von 3 Jahren nach Kauf dürfen max. 15 % des Gebäudewertes sofort als Instandhaltungskosten abgesetzt werden
Sonst nur lineare Abschreibung über 50 Jahre

Diese Regel gilt unabhängig von der Struktur

Wertsteigerung: Verkauf steuerfrei?

Wenn Sie mit einer Wertsteigerung rechnen, ist die Struktur besonders wichtig:

Steuerfreiheit im Überblick

Struktur	Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei?	Bemerkung
Privatvermögen	Ja	Optimal bei Wertzuwachs
Familienstiftung	Ja	Ebenfalls steuerfrei möglich
Immobilien-GmbH	Nein	Aber: § 6b Rücklage möglich mit Reinvestition

Fazit: Keine Struktur ohne Analyse

Die passende Struktur hängt von Ihrer individuellen Situation ab: Mietüberschuss, Investitionen, Verkaufspläne, Steuerziele.

Unser Rat: Lassen Sie jede Immobilie vor dem Kauf steuerlich analysieren – das spart langfristig Geld und Nerven.

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Benedikt Rohlmann

‍Benedikt Rohlmann ist Steuerberater aus Düsseldorf. In seiner Kanzlei, Rohlmann StB, hat er sich auf die Steuergestaltung in Kombination mit laufender Steuerberatung spezialisiert, insbesondere als Experte für Holdings.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist eine gute Rendite für Immobilien?

Eine gute Bruttomietrendite liegt oft bei 4–6 %, je nach Lage und Risiko. Wichtig ist aber der steuerliche Mietüberschuss, der durch Abschreibung, Zinsen und Kosten beeinflusst wird.

Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?

Bei hohen laufenden Überschüssen, wenn Sie langfristig vermieten und wenig verkaufen. Die GmbH bietet Steuervorteile bei der Besteuerung der laufenden Einnahmen.

Wann ist das Privatvermögen sinnvoller?

Wenn Sie mit Verlusten oder geringen Gewinnen rechnen oder eine Immobilie steuerfrei verkaufen möchten (nach 10 Jahren), ist das Privatvermögen oft die bessere Wahl.

Kann eine Stiftung Immobilien steuerfrei verkaufen?

Ja, nach 10 Jahren Haltefrist können auch Familienstiftungen Immobilien steuerfrei veräußern. Das macht sie für vermögende Investoren attraktiv.

Was ist die 15 %-Grenze bei Renovierungen?

Investieren Sie innerhalb von 3 Jahren mehr als 15 % des Gebäudewerts, müssen Sie die Kosten über 50 Jahre abschreiben. Bleiben Sie darunter, ist ein Sofortabzug möglich.