Die 15%-Falle beim Immobilienkauf: Wann Sanierungskosten nicht mehr absetzbar sind

Kurz & knapp

• Sanierungskosten über 15% der Gebäude-AK innerhalb von 3 Jahren = kein Sofortabzug, nur AfA über Jahrzehnte
• Die Grenze wirkt als „Alles-oder-nichts"-Regel — kein gradueller Übergang, auch wenn Sie nur 1 Euro zu viel investieren
• Steuerschaden kann leicht fünfstellig ausfallen
• Strategische Planung und Zeitstreuung können die Falle vermeiden
• Achtung: Gemeinschaftseigentum bei WEG-Eigentum kann die Grenze unbemerkt überschreiten
• BMF und Gerichte sind hier unbarmherzig — Planung ist essentiell

Wie die 15%-Falle funktioniert

Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine Mietimmobilie für 400.000 EUR und müssen das Dach sanieren, die Leitungen erneuern und die Fenster austauschen. Gesamtbudget: 63.000 EUR. Mathematisch kein Problem — das sind nur 15,75% der Kaufsumme.

Aber hier kommt der Steuerkollaps: Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (Einkommensteuergesetz) werden Aufwendungen für anschaffungsnahe Herstellungskosten definiert als Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie anfallen und insgesamt 15% der Anschaffungskosten übersteigen.

Die Realität: Überschreiten Sie diese 15%-Schwelle auch um einen einzigen Euro, werden alle Kosten aus dieser 3-Jahresfrist reklassifiziert. Statt sofortigen Werbungskosten-Abzug (§ 8 EStG) dürfen Sie die Kosten nur noch über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen — typischerweise 2% pro Jahr über 50 Jahre. Das bedeutet einen enormen Liquiditätsverlust.

Das ist nicht irgendeine technische Regel — das ist ein finanzieller Cliff-Effect mit erheblichen Konsequenzen.

Das Rechenbeispiel: Der echte Steuerschaden

Lassen Sie mich konkret werden:

Szenario:

• Immobilienpreis: 400.000 EUR
• 15%-Grenzwert: 60.000 EUR
• Ihre Sanierungskosten innerhalb 3 Jahre: 62.000 EUR
• Zu viel: 2.000 EUR

Option A (korrekt geplant — unter 15%):

• Sofortiger Werbungskosten-Abzug: 60.000 EUR
• Steuereinsparung (Grenzsteuersatz 42%): ca. 25.200 EUR
• Zeitpunkt der Steuerentlastung: Jahr 1

Option B (nicht geplant — über 15%):

• Kein Werbungskosten-Abzug
• AfA über 50 Jahre: 62.000 EUR ÷ 50 = 1.240 EUR pro Jahr
• Steuereinsparung pro Jahr (42%): 520,80 EUR
• Zeitpunkt: verteilt auf 50 Jahre
• Barwert-Nachteil: Über 25.000 EUR

Ein einziger Planungsfehler kostet Sie ein Einfamilienhaus an Kapital. Und genau das sehen wir bei Immobilienkäufern ständig.

Was zählt zur 15%? Das unerwartete Gemeinschaftseigentum-Problem

Hier wird es tückisch. Die 3-Jahres-Frist beginnt mit der Anschaffung — und Anschaffung bedeutet: Besitz, Nutzen und Lasten liegen bei Ihnen (wie es die Finanzbehörden auslegen).

Aber bei einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) können Sie schnell in die Falle tappen:

• Ihre direkten Kosten: Renovierung Ihrer Wohnung, Türen, Böden, Sanitär = z.B. 25.000 EUR
• WEG-Umlage für Gemeinschaftseigentum: Dachsanierung, Fassade, gemeinsame Leitungen = z.B. 18.000 EUR (Ihr Anteil)
• Gesamtbelastung: 43.000 EUR

Das Problem: Die aktuelle Rechtsprechung behandelt die Frage, ob Gemeinschaftseigentum-Kosten zum 15%-Grenzwert zählen, unterschiedlich. Das Hessische Finanzgericht (Urteil vom 18.6.2024) hat zudem deutlich gemacht, dass hier eine genaue Analyse erforderlich ist — aber nicht immer zugunsten des Steuerzahlers.

Praxis-Tipp: Wenn Sie eine WEG-Eigentumswohnung kaufen, fragen Sie sofort nach anstehenden Großrenovierungen. Eine WEG-Umlage innerhalb der 3-Jahresfrist kann Ihre gesamte Steuerplanung zunichtemachen.

Vier Strategien, um die Falle zu vermeiden

1. Zeitstreuung: Sanierungen bewusst strecken

Wenn Sie wissen, dass Sie 75.000 EUR Sanierungen benötigen (125% der 15%-Grenze von 60.000 EUR), teilen Sie die Maßnahmen auf:

• Jahr 1-2: 55.000 EUR (= 9,2% der AK) → Sofortabzug möglich
• Ab Jahr 4: 20.000 EUR → Ebenfalls Sofortabzug (neue Frist beginnt nicht)

Kosten Sie die Sanierungen so, dass Sie innerhalb der Grenzen bleiben — notfalls mit bewussten Pausen zwischen den Abschnitten.

2. Kostensplitting: Trennung von Instandsetzung und Erweiterung

Nicht alle Baumaßnahmen gelten gleich:

• Instandsetzungsmaßnahmen (Dach ausbessern, Rohre austauschen) → fallen unter die 15%-Regel
• Modernisierungen und Erweiterungen (zusätzliche Räume, energetische Sanierung über das ursprüngliche Maß hinaus) → können teilweise anders bewertet werden

Eine fundierte Kostenaufstellung durch einen Steuerberater kann hier Spielraum schaffen.

3. Die 2-5-Jahres-Verteilung nach § 82b EStDV nutzen

Wenn Sie es nicht vermeiden können, die 15% zu überschreiten, können Sie trotzdem einen Sofortabzug für die Überschusskosten anfordern — aber gestreckt über 2-5 Jahre (gemäß § 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung). Das ist nicht optimal, aber besser als 50 Jahre AfA.

4. Steuerberatung VOR dem Kauf — nicht danach

Das ist die wichtigste Strategie: Analysieren Sie die geplanten Sanierungen vor Vertragsbeginn. Wenn Sie wissen, dass die Immobilie erhebliche Mängel hat, ist eine Kaufpreisanpassung oder eine bewusste Sanierungsplanung essentiell.

Was Sie konkret dokumentieren sollten

Die Finanzbehörden verlangen Nachweise für jede Kostenposition:

• Angebote und Rechnungen mit detaillierter Aufschlüsselung
• Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung
• Übergabevermerke und Besitzergreifung (relevant für Start der Frist)
• Bei WEG-Eigentum: Einzelne Abrechnung von Gemeinschaftseigentum-Kosten
• Fotos und Gutachten zum Bauzustand vor der Sanierung

Fazit: Aktive Steuergestaltung, nicht passive Verwaltung

Die 15%-Falle ist kein Gesetzesloch, das Ihnen zufällig entgeht. Sie ist eine bewusste steuerliche Fallstricke, die Millionen von Vermögenstransfers kostet.

Die gute Nachricht: Mit fundierten Planung vermeiden Sie sie vollständig. Das erfordert aber:

1. Timing: Sanierungen bewusst vor oder nach der kritischen 3-Jahresfrist planen
2. Struktur: Kostenaufschlüsslung nach Maßnahmen-Art
3. Dokumentation: Jeden Euro nachverfolgbar belegen

Als Aktiver Steuergestalter helfe ich meinen Mandanten nicht, Steuerlast zu minimieren, die bereits entstanden ist — ich helfe, sie zu vermeiden, bevor sie entsteht. Bei Immobilien ist das Gespräch vor dem Kauf das wichtigste Investment überhaupt.

Falls Sie eine Immobilie bereits gekauft haben und unsicher sind, ob die 15%-Falle aktuell ein Thema ist: Eine Analyse durch einen Steuerberater kostet heute weniger, als die Falle Sie kostet.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (Anschaffungsnahe Herstellungskosten)
• § 7 Abs. 4 EStG (Absetzung für Abnutzung)
• § 82b EStDV (Verteilung über 2-5 Jahre)
• Hessisches Finanzgericht, Urteil vom 18.6.2024 (Gemeinschaftseigentum)
• BMF-Schreiben vom 26.1.2026, GZ: IV C 1 – S 2253/00082/001/064