Familienheim steuerfrei übertragen: So nutzen Sie die Befreiung richtig

1. Definition: Was ist ein "Familienheim"?

Das deutsche Steuerrecht definiert das Familienheim nicht als Villa mit Springbrunnen, sondern als Lebensmittelpunkt des Eigentümers.

Rechtliche Merkmale nach § 13 ErbStG und der Erbschaftsteuerrichtlinie (R E 13.4 ErbStR):

1. Grundstück oder Gebäude (oder Teil davon), das für Wohnzwecke bestimmt ist
2. Hauptwohnsitz des Erwerbers — ein Lebensmittelpunkt
3. Keine Größenlimitierung — außer bei Erbfall für Kinder (200 m² Wohnfläche)
4. Zubehör zählt mit: Nebengebäude, Garage, Garten (in angemessenem Umfang)
5. Keine gewerbliche Nutzung — das Haus darf nicht zum Hotel, zur Arztpraxis oder zum vermieteten Mehrfamilienhaus werden

Was zählt NICHT als Familienheim:

• Ferienimmobilie (Wochenendhäuser)
• Vermietete Objekte (auch nur teilweise)
• Betriebsstätten (Werkstatt, Laden)
• Bare Landlord-Grundstücke ohne Gebäude
• Spekulationsobjekte oder investment properties

Praxis-Beispiel: Ein Unternehmer besitzt ein 300 m² Einfamilienhaus (sein Wohnort) + ein Gästehaus (100 m²) auf demselben Grundstück. Das Haupthaus ist Familienheim, das Gästehaus zählt als Zubehör und ist mit begünstigt — solange klar ist, dass es nicht vermietet wird.

2. Schenkung zu Lebzeiten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG): Die Premiumlösung

Dies ist die attraktivste Variante für vermögende Ehepaare.

Rechtliche Grundlagen

§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG regelt die Schenkung eines Familienheims an den Ehegatten zu Lebzeiten. Die Voraussetzungen sind minimal:

1. Empfänger muss Ehegatte sein (nicht Kinder, nicht Lebenspartner im regellosen Schenkungsfall)
2. Das Grundstück muss Familienheim sein (Lebensmittelpunkt des Ehegatten)
3. Keine Größenlimit — auch ein Schloss ist begünstigt
4. Keine Nutzungspflicht — der Ehegatte kann sofort umziehen oder verkaufen
5. Ergebnis: Komplett steuerfrei, keine Schenkungssteuer, keine Vorschriften

Rechenbeispiel: Die 1,5-Millionen-Villa

Ausgangssituation:

• Ehemann besitzt eine Villa im Wert von €1.500.000
• Ehegattenschenkung (zu Lebzeiten) an Ehefrau geplant
• Keine weiteren Vermögensübertragungen in den nächsten 10 Jahren vorgesehen

Szenario A: Mit Schenkungssteuer (falscher Weg)

• Schenkung des Hauses ohne Berufung auf § 13 Nr. 4a
• Steuerbare Schenkung: €1.500.000 − €400.000 (Freibetrag) = €1.100.000
• Schenkungssteuer (Steuerklasse I, 7 %): €77.000

Szenario B: Mit Familienheim-Befreiung (richtiger Weg)

• Schenkung an Ehegatte unter Berufung auf § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG
• Steuerbefreiung: €0 Schenkungssteuer
• Freibetrag bleibt unangetastet für zukünftige Schenkungen/Erbfall

Ersparnis: €77.000

Plus-Effekt: Die €400.000-Freibetrag des Ehegatten bleibt erhalten. Wenn der Ehemann später weitere Vermögensübertragungen plant (GmbH-Anteile, Bankguthaben), kann diese Freigrenze noch genutzt werden.

Warum ist diese Lösung so attraktiv?

1. Planungssicherheit: Keine Nutzungspflicht heißt: Der Ehegatte kann morgen sagen "mir ist langweilig, ich ziehe nach Mallorca" — die Befreiung wird nicht widerrufen
2. Maximale Höhe: Im Gegensatz zu Kindern (200 m² Limit im Erbfall) können auch große, teure Immobilien komplett steuerfrei übertragen werden
3. Freibetrag-Schonung: Die persönliche Schenkungssteuer-Freigrenze des Ehegatten (€400.000) wird nicht aufgebraucht und steht für andere Vermögensübertragungen zur Verfügung
4. Einfache Durchführung: Keine Notarkosten für "Erbschaftssteuer-Optimierung", keine komplizierten Strukturen

3. Erbfall für Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): Mit Bedingungen

Im Todesfall liegt die Sache komplexer. Der Ehegatte erbt das Familienheim, aber muss bestimmte Bedingungen erfüllen.

Rechtliche Voraussetzungen

1. Unverzüglicher Einzug: Der Ehegatte muss "ohne Verzug" (BFH-Urteil vom 28.5.2019, II R 37/16) in das Haus einziehen — spätestens 6–12 Monate nach dem Erbfall
2. 10 Jahre Selbstnutzung: Der Ehegatte muss die Immobilie 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen
3. Keine Unterbrechung: Wenn der Ehegatte vorzeitig auszieht (Umzug, Pflege, neue Ehe), wird die komplette Steuerbefreiung rückwirkend aufgehoben (keine Abschmelzung!)
4. Umfang: Keine Größenlimit für Ehegatten (anders als für Kinder)

Rechenbeispiel: Erbfall mit Ehegatte

Ausgangssituation:

• Ehemann verstirbt und hinterlässt ein Familienheim im Wert von €2.000.000
• Ehefrau und zwei Kinder erben
• Nach Gesetz: Ehefrau erhält 50 %, jedes Kind 25 %

Erbengemeinschafts-Szenario (kompliziert):

• Ehefrau: 50 % = €1.000.000
• Kind A: 25 % = €500.000
• Kind B: 25 % = €500.000

Alle sind Miterben. Wenn die Ehefrau nun sagt "ich will das Haus allein haben", müssen die Kinder ausgezahlt werden — und dann greifen Erbschaftsteuersätze.

Bessere Gestaltung: Sachvermächtnis

• Im Testament: "Das Familienheim (Straße XY) geht an die Ehefrau als Sachvermächtnis"
• Die Ehefrau erhält die Immobilie direkt, nicht über die Erbengemeinschaft
• Sie zieht unverzüglich ein, bleibt 10 Jahre im Haus
• Steuerfrei nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG

Die Kinder erben dann das übrige Vermögen (Bankguthaben, Wertpapiere) — getrennt besteuert. Damit wird die Erbschaftssteuerbelastung oft gesenkt.

4. Erbfall für Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): Mit Größenlimit

Kinder können ein Familienheim ebenfalls steuerfrei erben, aber mit einer Einschränkung.

Rechtliche Voraussetzungen

1. Empfänger muss Kind sein (leiblich oder adoptiert)
2. Größenlimit: 200 m² Wohnfläche — alles darüber ist steuerpflichtig
3. Zubehör zählt nicht zur Größe — Garten, Garage, Nebengebäude sind unabhängig
4. Unverzüglicher Einzug + 10 Jahre Selbstnutzung — gleich wie beim Ehegatte
5. Keine Nutzungspflicht für Ehegatten des Kindes — wenn das Kind verheiratet ist und der Ehegatte einzieht, zählt das auch als Erfüllung der Bedingung

Größenlimit-Beispiel: Wie wird gemessen?

Szenario 1: Einfamilienhaus, 250 m²

• Wohnfläche: 250 m²
• Steuerfreier Teil: 200 m²
• Steuerpflichtiger Teil: 50 m² (zum aktuellen Wert berechnet und besteuert)

Szenario 2: Villa mit Gästehaus

• Haupthaus: 180 m² Wohnfläche (steuerfreie Grundzahl)
• Gästehaus: 80 m² Wohnfläche
• Insgesamt: 260 m²
• Steuerfreier Anteil: 200 m² (proportional auf Grundstückswert verteilt)
• Steuerpflichtiger Anteil: 60 m²

Die Berechnung ist kompliziert, folgt aber dem Prinzip der proportionalen Wertverteilung.

Rechenbeispiel: Kind erbt großes Haus

Ausgangssituation:

• Erblasser verstirbt mit einem Familienheim, 280 m² Wohnfläche, Gesamtwert €900.000
• Ein Kind erbt das Haus, Freibetrag €400.000
• Unverzüglicher Einzug erfolgt, Selbstnutzung 10 Jahre gegeben

Berechnung:

1. Anteilige Wertermittlung:

- Steuerfreier Anteil (200 m²): (200 ÷ 280) × €900.000 = €642.857 - Steuerpflichtiger Anteil (80 m²): (80 ÷ 280) × €900.000 = €257.143

1. Erbschaftssteuer auf steuerpflichtigen Teil:

- Steuerpflichtiger Wert: €257.143 − €400.000 (Freibetrag) = €0 (Freibetrag reicht aus!) - Erbschaftssteuer: €0 Ergebnis: Das Kind erbt komplett steuerfrei, weil der Freibetrag den steuerpflichtigen Anteil aufzehrt.

5. Gestaltungsidee: Familienheim + Freibetrag kombinieren

Die intelligente Lösung verbindet zwei Instrumente:

Schritt 1: Familienheim-Befreiung nutzen für die Immobilie (steuerfrei)

Schritt 2: Reguläre Freibeträge nach § 16 ErbStG nutzen für das übriges Vermögen (Bankkonten, Wertpapiere, GmbH-Anteile)

Praktisches Beispiel: Vermögen €3.500.000

Vermögensstruktur:

• Familienheim: €1.500.000
• Bankguthaben + Wertpapiere: €1.500.000
• GmbH-Anteile: €500.000

Ohne Gestaltung (Erbfall, Ehegatte):

• Gesamterbe: €3.500.000
• Freibetrag (§ 16 ErbStG): −€400.000
• Steuerpflichtig: €3.100.000
• Erbschaftssteuer (7 %): €217.000

Mit Gestaltung (Sachvermächtnis + Freibeträge):

• Familienheim via Sachvermächtnis (steuerfrei nach § 13 Nr. 4b): €0
• Übriges Vermögen (€2.000.000) − Freibetrag (€400.000) = €1.600.000 steuerpflichtig
• Erbschaftssteuer: €112.000

Ersparnis: €105.000

6. Was passiert mit dem Rest des Grundstücks?

Ein häufiges Problem: Das Grundstück ist größer als die Wohnfläche. Beispiel: 2 Hektar Ackerland + Familienheim.

Regel nach § 13 Abs. 5 ErbStG:

• Die Familienheim-Befreiung gilt nur für den "wesentlichen Bestandteil" des Grundstücks
• Das Ackerland oder Waldstück wird separat bewertet und besteuert
• Maßstab: Normalerweise bis zur "üblichen Grundfläche" eines Wohnhauses (z. B. 1.000–1.500 m²)

Praxis-Beispiel: Ein Landwirt erbt einen Hof mit 10 Hektar, davon 0,5 Hektar Wohnhaus + Innenhof. Die übrigen 9,5 Hektar Ackerfläche zählen nicht zum Familienheim und werden nach normalem Grundstückswert (Agrarland, ca. €10.000–20.000/ha) besteuert.

Das ist keine Befreiung, sondern eine separate Bewertung.

7. Sachvermächtnis als Alternative zur Erbengemeinschaft

Ein Sachvermächtnis (Testament mit direkter Zuordnung: "Das Haus geht an Ehefrau, der Rest an die Kinder") vereinfacht die Nachlassteilung erheblich.

Vorteile:

1. Klare Zuordnung: Keine komplizierte Erbengemeinschaft, keine gemeinsamen Entscheidungen notwendig
2. Schnelle Vereinigung: Das Grundstuch geht sofort in den Namen des Empfängers über (durch Erbschein + Notarbestätigung)
3. Getrennte Besteuerung: Ehefrau wird nicht "Miterbe" (mit Mitentscheidungsrecht), sondern Vermächtnisnehmerin — klare Steuerlage
4. Auszahlungsschutz: Die Kinder können nicht sagen "halt, Teil der Immobilie gehört mir auch", weil klar ist: Ehefrau bekommt das Haus

Nachteil:

• Das Sachvermächtnis ist gebunden — kann nicht mehr ändern, welches Kind das Haus bekommt (ohne Testament-Änderung)

Empfehlung für Ihre Beratung: Bei vermögenden Mandanten mit Familienheim sollte das Testament oder das Erbrecht immer ein Sachvermächtnis vorsehen, nicht nur die gesetzliche Erbfolge.

8. Praktische Übertragungsschritte zu Lebzeiten (Schenkung)

Für Mandanten, die sich entschließen, das Familienheim zu Lebzeiten an den Ehegatten zu schenken (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a):

Schritt 1: Bewertung

• Notariell bestätigung des aktuellen Grundstückswerts (Makler, Sachwertgutachen, oder FiAmt-Taxwert)
• Wichtig für spätere Schenkungssteuer-Anmeldung

Schritt 2: Notarielle Beurkundung

• Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet sein (Grunderwerbssteuer-Einsparung)
• Kostenfaktor: ~1–2 % des Grundstückswerts für Notar- und Grundbuchgebühren

Schritt 3: Grundbucheintrag

• Notarbestätigung der Schenkung wird bei Grundbuchamt eingereicht
• Der Ehegatte wird eingetragen; der Schenker wird gelöscht

Schritt 4: Schenkungssteuer-Anmeldung

• Dem Finanzamt Anmeldung der Schenkung (FormularV-SK) einreichen
• Wichtig: Berufung auf § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG erklären
• Finanzamt prüft, ob Befreiung berechtigt ist (Lebensmittelpunkt verifizieren)
• Steuerfestsetzung: €0 (bei erfolgreicher Befreiung)

Schritt 5: Dokumentation

• Alle Unterlagen sammeln: Notarieller Vertrag, Grundbuchbestätigung, Schenkungssteuer-Bescheid
• Für Nachlass-Zwecke: Falls der Ehegatte später über das Haus bestimmt, zeigt der Bescheid, dass es schon steuerfrei übertragen wurde

9. Fallstricke und häufige Fehler

Fehler 1: GbR-Konstruktion verwenden

Nicht tun: Das Haus in eine GbR mit dem Ehegaten einbringen Grund: BFH-Urteil II R 18/23 (4.6.2025) — GbR-Anteile sind nicht begünstigt Richtig: Direktschenkung des Grundstücks

Fehler 2: Zu langsam handeln (Nachlassteilung)

Nicht tun: Erbfall, 18 Monate warten, dann Nachlassteilung Grund: BFH II R 12/21 (15.5.2024) — 6-Monate-Frist für Begünstigungstransfer Richtig: Bestattung → Testamentseröffnung → Nachlassteilung (alles in 6 Monaten)

Fehler 3: Auszug vor 10 Jahren

Nicht tun: Kind erbt Haus, zieht nach 5 Jahren aus Grund: Kompletter Verlust der Steuerbefreiung, rückwirkend volle Erbschaftssteuer Richtig: 10-Jahresfrist ernst nehmen oder Ausnahmefalle (Pflege, Krankheit) dokumentieren

Fehler 4: Vermietung des Hauses

Nicht tun: Familienheim erben, dann untervermieten "zur Kostendeckung" Grund: Vermietetes Haus ist kein Familienheim mehr Richtig: Nur Eigennutzung oder maximal befristete Überlassung an Familie

Praxis-Tipp

Checkliste für Ihre Mandanten-Beratung:

1. Ermitteln Sie den Lebensmittelpunkt: Wer zieht ein? Der Ehegatte? Das Kind?
2. Wählen Sie die Strategie: Lebzeitschenkung (Ehegatte) = einfach + steuerfrei vs. Erbfall (Ehegatte/Kind) = mit Bedingungen
3. Nutzen Sie Sachvermächtnis: Im Testament die Immobilie direkt zuordnen, nicht über Erbengemeinschaft
4. Kombinieren Sie mit Freibeträgen: Familienheim steuerfrei + übriges Vermögen über reguläre Freigrenzen verteilen
5. Dokumentieren Sie alles: Notarverträge, Grundbuchbestätigungen, Schenkungssteuer-Bescheide — für Nachlass-Sicherheit
6. Warnen Sie vor Risiken: Auszug, Vermietung, GbR-Konstruktionen → klare Worte

Fazit

Die Familienheim-Befreiung ist eines der stärksten Steuersparinstrumente für vermögende Familien — wenn sie richtig eingesetzt wird.

Lebzeitschenkung an Ehegatte (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a)? Das ist die elegante Lösung: keine Größenlimit, keine Nutzungspflicht, komplett steuerfrei.

Erbfall mit Bedingungen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c)? Unverzüglicher Einzug + 10 Jahre Selbstnutzung — streng, aber machbar.

Sachvermächtnis im Testament? Die Grundlage für eine saubere Nachlassteilung ohne Erbengemeinschafts-Streit.

Mit dieser Strategie können Mandanten nicht nur ihre Lieblingsvilla steuerfrei weitergeben, sondern auch ihre übrigen Freibeträge schonen für weitere Vermögensübertragungen.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 13 Abs. 1 Nr. 4a Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) — Familienheim zu Lebzeiten an Ehegatte
• § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG — Familienheim im Erbfall für Ehegatte
• § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG — Familienheim im Erbfall für Kinder (bis 200 m²)
• § 16 ErbStG — Persönliche Freibeträge
• § 13 Abs. 5 ErbStG — Befreiung für wesentliche Bestandteile des Grundstücks
• R E 13.4 Erbschaftsteuerrichtlinien (ErbStR) — Familienheim-Definition
• BFH-Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16 — Unverzüglicher Einzug und "10 Jahre"-Regel
• BFH-Urteil vom 4. Juni 2025, II R 18/23 — GbR-Konstruktionen (nicht begünstigt)