Die 90/10 Immobilie: Was steckt hinter dem Steuertrick?

Kurz & knapp

• 90/10 Aufteilung bedeutet 90% Gebäude, 10% Grundstück
  
• Höherer Gebäudeanteil = höhere Abschreibung = weniger Steuern
  
• Finanzamt akzeptiert unrealistische Aufteilungen nicht
  
• Normale Aufteilung liegt bei 70/30 bis 80/20
  
• Gutachten schafft Rechtssicherheit bei der Kaufpreisaufteilung
  

Die 90/10 Immobilie: Was steckt hinter dem Steuertrick?

Die 90/10 Immobilie – ein Begriff, der in vielen Steuerspar-Seminaren fällt. Was steckt dahinter? Ist das ein legitimer Steuervorteil oder ein gefährlicher Mythos? Wir klären auf.

Das Prinzip der Kaufpreisaufteilung

Bei jeder Immobilie müssen Sie den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufteilen. Der Grund ist einfach:

• Das Gebäude können Sie abschreiben (AfA)
  
• Das Grundstück können Sie nicht abschreiben
  

Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr können Sie jährlich steuerlich geltend machen. Bei 2% AfA und einem Gebäudeanteil von 300.000 € sind das 6.000 € pro Jahr, die Ihre Steuerlast mindern.

Die Logik ist verlockend: Wer 90% dem Gebäude zuordnet, spart mehr Steuern als bei 70%. Aber so einfach ist es nicht.

Was sogenannte Steuergurus versprechen

Manche Berater werben mit 90/10 Aufteilungen als Normalfall. Die Argumentation: Mit der richtigen Gestaltung sei eine 90% Gebäudequote möglich.

Das Problem: In den meisten Fällen akzeptiert das Finanzamt das nicht. Die Aufteilung muss dem tatsächlichen Wertverhältnis entsprechen.

Die Realität: Was das Finanzamt akzeptiert

Normale Aufteilungen

In der Praxis liegt die Aufteilung typischerweise bei:

• 70/30 – 70% Gebäude, 30% Grundstück
  
• 80/20 – bei älteren Gebäuden oder günstigeren Lagen
  

Eine 90/10 Aufteilung ist die absolute Ausnahme und nur in Sonderfällen realistisch.

Wann funktioniert 90/10?

Eine hohe Gebäudequote kann realistisch sein bei:

• Älteren Gebäuden auf sehr günstigem Land
  
• Spezialimmobilien wie Parkhäusern oder Lagerhallen
  
• Gewerbeobjekten mit aufwendiger technischer Ausstattung
  
• Standorten in strukturschwachen Regionen mit niedrigen Grundstückspreisen
  

Die Gefahr bei unrealistischen Aufteilungen

Wer eine unrealistische Aufteilung in der Steuererklärung angibt, riskiert:

• Ablehnung durch das Finanzamt
  
• Korrektur bei der Betriebsprüfung
  
• Steuernachzahlungen plus Zinsen
  

Mein Rat: Lassen Sie sich nicht einreden, dass 90/10 der Normalfall ist. Eine unrealistische Aufteilung kann teuer werden.

So machen Sie es richtig: Das Gutachten

Wenn Sie die optimale Aufteilung für Ihre Immobilie wissen wollen, lassen Sie ein Gutachten erstellen.

Das kostet zwar Geld (typischerweise 500 bis 1.500 €), gibt Ihnen aber:

• Rechtssicherheit gegenüber dem Finanzamt
  
• Die tatsächlich optimale Aufteilung
  
• Einen Nachweis bei Rückfragen
  

Wenn die Aufteilung wirklich günstig ist, haben Sie das schwarz auf weiß. Wenn nicht, schützt Sie das Gutachten vor späteren Problemen.

Fazit: 90/10 ist kein Wundermittel

Die 90/10 Immobilie ist kein Standardfall, sondern eine seltene Ausnahme. Seien Sie vorsichtig bei Versprechen von sogenannten Steuergurus.

• Normale Aufteilungen liegen bei 70/30 bis 80/20
  
• Unrealistische Aufteilungen können bei der Betriebsprüfung Probleme machen
  
• Ein Gutachten schafft Rechtssicherheit
  

Lassen Sie sich seriös beraten – das zahlt sich langfristig aus.

Jetzt Erstgespräch vereinbaren

Sie möchten die optimale Kaufpreisaufteilung für Ihre Immobilie ermitteln? Sie sind unsicher, ob Ihr Steuerberater die AfA richtig berechnet hat?

Dann lassen Sie uns gemeinsam einen Blick auf Ihre Situation werfen.

Buchen Sie jetzt Ihr kostenloses Erstgespräch – wir zeigen Ihnen, wie Sie die Abschreibung Ihrer Immobilien optimieren.

Erstgespräch vereinbaren