Schenkung widerrufen? Rückforderungsklauseln bei Grundstücken

Wann darf eine Schenkung zurückgefordert werden? Die drei Säulen

Das BGB kennt drei Fälle, in denen ein Schenker eine bereits vollzogene Schenkung zurückfordern darf. Viele Schenker wissen davon nichts – und geraten später in schwierige Situationen.

1. Rückforderungsrecht wegen Auflage (§ 525 BGB)

Eine Auflage ist eine einseitige Bedingung, die der Schenker mit der Schenkung verknüpft. Beispiele:

• "Ich schenke dir das Haus, solange du es selbst bewohnst und nicht veräußerst"
• "Ich schenke dir die Immobilie unter der Bedingung, dass du Mutter bis zu ihrem Leben unterhältst"
• "Du erhältst das Grundstück, musst es aber innerhalb von 5 Jahren renovieren"

Wichtig: Die Auflage muss im Schenkungsvertrag ausdrücklich festgehalten werden. Mündliche Zusagen zählen nicht.

Rückforderung: Wenn der Beschenkte die Auflage verletzt (z.B. verkauft das Haus nach 3 Jahren, obwohl Selbstnutzung Bedingung war), kann der Schenker zurückfordern – wenn die Verletzung erheblich ist (§ 525 Abs. 1 BGB).

Steuerpraktisch: Solange die Auflage eingehalten wird, sollte der Schenker normalerweise keine Einkünfte versteuern. Wird sie verletzt und die Schenkung widerrufen, kann es zu rückwirkender Besteuerung kommen.

2. Rückforderung wegen Verarmung (§ 528 BGB)

Hier wird es menschlich: Wenn der Schenker nach der Schenkung verarmt – also nicht mehr seinen Lebensunterhalt bestreiten kann – kann er Rückforderung verlangen.

Praktisches Beispiel:

• Vater schenkt sein Haus an Sohn im Wert von €500.000
• Vater verliert danach seinen Job
• Vater wird mit 65 Jahren krank und braucht Pflege
• Vater verfügt über nur noch €50.000 Ersparnisse
• Vater könnte Rückforderung verlangen (§ 528 Abs. 1 BGB)

Wichtig: Der Schenker muss seine Verarmung nachweisen. Das Finanzamt anerkennt nicht einfach subjektive "Notlagen". Es braucht objektive Criteria: Sozialleistungen, Pflegeleistungen werden verweigert, liquiditätskrise dokumentiert.

Einschränkung: Die Rückforderung wegen Verarmung ist ausgeschlossen, wenn der Beschenkte seinerseits durch die Rückforderung in erhebliche Not geraten würde (§ 528 Abs. 2 BGB). Wenn also der Sohn das Haus zur Altersversorgung selbst braucht, wird die Rückforderung abgelehnt.

3. Rückforderung wegen groben Undanks (§ 530 BGB)

Schenkungen basieren emotional oft auf Dankbarkeit und Familie. Das Gesetz schützt Schenker vor grober Undankbarkeit des Beschenkten.

Was ist "grober Undank"? Das ist rechtlich unscharf, aber die Rechtsprechung nennt Beispiele:

• Tätliche Angriffe auf den Schenker
• Böswillige Vernachlässigung des Schenkers (z.B. trotz Altersarmut nicht unterstützen)
• Schwere Verletzung von moralischen Pflichten

Alltägliche Konflikte reichen nicht: Ein Streit über Erbschaft, eine uneheliche Beziehung des Kindes, finanzielle Schwierigkeiten – das ist kein "grober Undank" im rechtlichen Sinne.

Rückforderung: Wenn der Schenker "unverzüglich" nach Entdeckung des Undanks Rückforderung verlangt (§ 530 Abs. 1 BGB), kann er die Schenkung rückgängig machen.

Die bessere Lösung: Vertragliche Rückforderungsklauseln im Notariat

Die gesetzlichen Regelungen sind eng gefasst. Viele Schenker möchten mehr Kontrolle und Flexibilität. Hier helfen vertragliche Rückforderungsklauseln, die im Schenkungsvertrag beim Notar vereinbart werden.

Beispiel einer starken Rückforderungsklausel:

"Der Schenker behält sich vor, die Schenkung dieser Immobilie zu widerrufen und Rückforderung zu verlangen, sollten folgende Bedingungen eintreten:
1. Der Beschenkte verschuldete sich in Summe über €50.000
2. Der Beschenkte gibt Mutter nicht finanzielle Unterstützung, die monatlich €1.500 beträgt
3. Der Beschenkte wird wegen Straftat zu Freiheitsstrafe verurteilt
4. Die Immobilie wird ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Schenkers verkauft oder belastet"

Vorteil: Der Schenker hat konkrete Ausstiegsmöglichkeiten, ohne auf die engen gesetzlichen Kategorien angewiesen zu sein.

Typische Klauseln in der Praxis:

Selbstnutzungsklausel: "Immobilie muss von Beschenktem selbst bewohnt werden. Im Falle von Vermietung an Dritte kann der Schenker Rückforderung verlangen."

Finanzielle Stabilität: "Sollte der Beschenkte zahlungsunfähig oder überschuldet werden, behält sich der Schenker das Rückforderungsrecht vor."

Familienunterhalt: "Der Beschenkte verpflichtet sich zur regelmäßigen Unterstützung der Mutter. Mangelnde Unterstützung berechtigt zum Widerruf."

Altersbindung: "Schenkung ist gültig bis zum vollendeten 25. Lebensjahr des Beschenkten. Danach kann der Schenker rückforderungsfrei entscheiden."

Verkaufsverbot: "Immobilie darf in den ersten 10 Jahren nicht verkauft werden. Zuwiderhandlung führt zu Rückforderungsrecht des Schenkers."

Das Steuerproblem: Schenkungsteuer beim Widerruf (§ 29 ErbStG)

Hier kommt die überraschende und für viele Schenker unbequeme Wahrheit: Wenn Sie eine Schenkung widerrufen und zurückfordern, bleibt die Schenkungsteuer fällig.

Wie funktioniert es?

1. Schenkung erfolgt 2024: Vater schenkt Sohn ein Haus (€600.000). Schenkungsteuer wird gezahlt: €14.000
2. Sohn wird arbeitslos 2025: Vater möchte Sicherheit für seine Rente
3. Widerruf und Rückforderung 2025: Vater fordert das Haus zurück
4. Steuerlage: Die Schenkungsteuer bleibt geschuldet. Es gibt zwar eine Erleichterung in § 29 ErbStG, aber diese ist eng:

"Werden Schenkungen rückgängig gemacht, so ist die Schenkungsteuer zu erstatten" (§ 29 Abs. 1 ErbStG)

Aber: Die Restitution der Schenkungsteuer erfolgt nur, wenn:

• Die Rückforderung tatsächlich erfolgt (nicht nur beabsichtigt)
• Ein notarieller Verzicht oder ein Rückgabedokument existiert
• Keine Einkünfte aus dem Grundstück bezogen wurden (s.u.)

Das ESt/SchenkSt-Paradoxon: Der absolute Alptraum

Und jetzt wird es richtig kompliziert. Nehmen Sie folgendes Szenario:

2024: Vater schenkt Sohn das Haus (€600.000). Der Sohn zahlt Schenkungsteuer (€14.000).

2024-2026: Der Sohn vermietet das Haus. Jährliche Mieteinnahmen: €24.000 (abzüglich Unterhaltskosten Einkünfte: €14.000/Jahr).

2026: Sohn gerät in finanzielle Schwierigkeiten. Vater will das Haus zurückfordern und fordert auch eine Rückerstattung der Schenkungsteuer.

Die Folge: Das Finanzamt wird argumentieren, dass der Sohn als Eigentümer die Mieteinnahmen versteuern musste (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Das ist richtig. Aber: Der Vater könnte auch argumentieren, dass durch die geplante Rückforderung der Sohn nicht wirtschaftlicher Eigentümer war – und deshalb der Vater hätte diese Einkünfte versteuern müssen.

Doppelbesteuerung ist realistisch. Der Sohn zahlte Einkommensteuer, der Vater kann nachweisen, dass er den Sohn "nur" zur Verwaltung ermächtigt hatte – und der Vater muss ebenfalls Einkommensteuer auf die Einkünfte zahlen.

Formmangel und Heilung: § 518 BGB und die Schenkung über Wertpapiere

Ein verwandtes Thema: Was ist, wenn die Schenkung formell nicht richtig dokumentiert wurde?

Das BGB sagt in § 516 Abs. 1 BGB: Schenkungen müssen unter Lebenden notariell beurkundet werden. Fehlt diese, ist die Schenkung nichtig.

Aber: § 518 Abs. 2 BGB erlaubt eine Heilung durch tatsächliche Übergabe: Wenn der Schenker ein Wertpapier (z.B. Bankguthaben) dem Beschenkten übergeben hat, gilt die Schenkung als gültig – auch ohne notarielle Beurkundung.

Praktisch: Wenn der Vater dem Sohn €100.000 per Banküberweisung überweist (tatsächliche Übergabe), ist die Schenkung wirksam, auch wenn kein Notar eingeschaltet wurde.

Für Immobilien gilt das nicht. Grundstücke müssen immer notariell beurkundet werden. Deshalb ist die Frage nach Rückforderungsklauseln bei Immobilien so wichtig – sie sind häufig der einzige Weg für einen Schenker, Kontrolle zu behalten.

Praxis-Tipp: Wie Sie eine sichere Rückforderungsklausel formulieren

Schritt 1: Im Vorgespräch mit dem Notar klar werden Besprechen Sie mit Ihrem Notar vor der Beurkundung, welche Bedingungen für Sie essentiell sind:

• Soll es zeitlich begrenzt sein?
• Unter welchen Bedingungen wollen Sie rückfordern können?
• Wie sollte die Kommunikation und Abwicklung laufen?

Schritt 2: Klare und konkrete Formulierung Vage Klauseln wie "der Schenker behält sich ein Rückforderungsrecht für den Fall vor, dass die Umstände sich ändern" sind unbrauchbar. Das Finanzamt wird sie ignorieren.

Konkrete Klauseln sind:

• "Nach Eintritt von Ereignis X (z.B. Zahlungsunfähigkeit) innerhalb von Y Jahren"
• "Wenn Bedingung Z nicht erfüllt wird (z.B. Selbstnutzung endet)"
• "Bei Verletzung von Klausel W (z.B. Belastung der Immobilie)"

Schritt 3: Angemessenheit der Bedingungen Das Finanzamt und Gerichte prüfen, ob die Rückforderungsklausel "sittenwidrig" oder zu hart für den Beschenkten ist. Eine Klausel, die praktisch jede Rückforderung ermöglicht, kann als Verfallsfrist für die Schenkung interpretiert werden – und dann wird die ganze Schenkung steuerlich zweifelhaft.

Schritt 4: Freies Widerrufsrecht vermeiden Nicht zu verwechseln mit Rückforderungsklauseln unter Bedingungen: Ein freies Widerrufsrecht – also die Möglichkeit, die Schenkung jederzeit und ohne Grund zu widerrufen – ist aus steuerpolitischen Gründen problematisch:

• Das Finanzamt kann argumentieren, dass die Schenkung "nicht abschließend" war
• Einkünfte aus der Immobilie könnten dem Schenker zugerechnet werden (nicht dem Beschenkten)
• Der Sinn der Schenkung (z.B. Altersversorgung für den Sohn) wird infrage gestellt
• Es kann zu rückwirkender Einkommensteuerveranlagung kommen

Fazit: Rückforderungsklauseln sollten an konkrete, objektive Bedingungen geknüpft sein – nicht an den bloßen Willen des Schenkers.

Fallbeispiel: Familie, Schenkung, Widerruf – und der Fiskus schaut zu

Ausgangslage:

• Mutter schenkt ihrer Tochter ein Wohnhaus (€400.000)
• Tochter heiratet, bekommt Kinder, lebt im Haus
• Schenkungsteuer wird ordnungsgemäß gezahlt: €0 (Freibetrag ausreichend)
• Rückforderungsklausel: "Sollte Tochter in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten geraten, behält sich Mutter das Rückforderungsrecht vor"

Was passiert:

• 2025: Tochter wird geschieden, neue finanzielle Belastung
• 2026: Tochter arbeitet Teilzeit, Hypotheken-Refinanzierung fällig
• 2026: Mutter wird krank, braucht €150.000 für Pflegeleistungen
• Mutter fordert über ihren Notar das Haus von Tochter zurück

Steuerfragen:

1. Hat die Mutter ein berechtigtes Rückforderungsrecht?

- Die Bedingung "ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten" ist erfüllt (Arbeitslosigkeitsrisiko, hohe Schulden nach Scheidung) - Ja, die Mutter kann rechtlich rückfordern

1. Schenkungsteuer rückgängig?

- § 29 ErbStG sieht vor, dass "bei Rückgabe die Steuer erstattet wird" - Aber: Falls Tochter Mieteinnahmen oder Einkünfte aus dem Grundstück bezogen hat, kann der Antrag abgelehnt werden - Falls Tochter das Haus bewohnt hat (keine Einkünfte), sollte die Rückerstattung möglich sein

1. Einkünfte aus Vermietung – wem gehören sie?

- Falls Tochter die Immobilie selbst bewohnt hat (0 Euro Mieteinnahmen), ist dies klar: Tochter - Falls Tochter das Haus vermietet hatte, können Fragen entstehen, wer der "wirtschaftliche Eigentümer" war - Das Finanzamt könnte rückwirkend prüfen, ob die Einkünfte der Tochter oder der Mutter gehörten Fazit: Mit einer klaren, bedingten Rückforderungsklausel und ohne Einkünfte durch Vermietung ist dieses Szenario relativ sauber zu handhaben.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 516 BGB — Schenkung (Bürgerliches Gesetzbuch)
• § 518 Abs. 2 BGB — Formmangel-Heilung durch Übergabe
• § 525 BGB — Rückforderung wegen Nichterfüllung einer Auflage
• § 527 BGB — Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers (ergänzende Regelung)
• § 528 BGB — Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers (Hauptregelung)
• § 530 BGB — Rückforderung wegen groben Undanks
• § 531 BGB — Rückforderungsrecht erlischt nach zehn Jahren
• § 812 BGB — Bereicherungsausgleich (ungerechtfertigte Bereicherung)
• § 29 ErbStG — Erlöschen der Schenkungsteuer bei Rückgabe (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz)
• § 16 ErbStG — Persönliche Freibeträge
• § 7 ErbStG — Schenkung unter Lebenden
• § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Einkommensteuergesetz)