Ehegattenschaukel mit GbR optimieren

Kurz & knapp

• Ehegattenschaukel spart Steuern bei Immobilienübertragung
  
• Durch GbR-Konstruktion fallen keine Notargebühren an
  
• Keine Einkommen- oder Grunderwerbsteuer bei Übertragung
  
• Neue Abschreibungsmöglichkeiten für den Erwerber
  
• Anteile können nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden

Steuern sparen mit der optimierten Ehegattenschaukel

Die sogenannte Ehegattenschaukel ist unter Immobilieninvestoren bereits ein beliebtes Mittel zur Steueroptimierung. Doch mit einem simplen Trick lässt sich das Modell noch weiter verbessern: durch die Zwischenschaltung einer GbR. Wie das geht und welche Vorteile das bringt, erklären wir in diesem Beitrag.

Was ist die klassische Ehegattenschaukel?

Bei der klassischen Variante verkauft ein Ehepartner eine Immobilie, die sich länger als 10 Jahre im Privatvermögen befindet, an den anderen Ehepartner.

Vorteile:

• Keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (wegen Spekulationsfrist)
  
• Keine Grunderwerbsteuer (wegen Sonderregelung für Ehepartner)
  
• Der "neue Eigentümer" kann die Abschreibung wieder von vorne beginnen
  
• Möglichkeit zur steuerwirksamen Zinszahlung über ein Verkäuferdarlehen
  

Der Haken: Notarkosten

Einziger Nachteil: Der Verkauf muss notariell beurkundet werden, da es sich um einen Immobilienverkauf handelt. Das kostet Zeit und Geld.

Die Lösung: GbR dazwischenschalten

Um diese Notarkosten zu sparen, kann ein cleverer Umweg genutzt werden: die Gründung einer GbR zwischen den Ehepartnern.

So funktioniert’s Schritt für Schritt:

1. GbR gründen:
   
   
   • Kein Notar nötig, ein einfacher Vertrag oder sogar ein Handschlag reicht (schriftlicher Vertrag empfohlen)
     
     
2. Anteile clever verteilen:
   
   
   • Der bisherige Immobilieneigentümer hält 0 %, der andere Ehepartner 100 % der Anteile
     
     
3. Immobilie an GbR übertragen:
   
   
   • Steuerfrei, da der Verkauf an die GbR im Rahmen der bestehenden Eigentumsverhältnisse stattfindet
     
     
4. Vorteile nutzen:
   
   
   • Neue Abschreibungsmöglichkeiten
     
   • Verkäuferdarlehen mit Zinsabzug beim einen und Besteuerung mit nur 25 % beim anderen Ehepartner
     

Das Extra-Plus: Verkauf der Anteile

Nach Ablauf von 10 Jahren kann die Immobilie erneut steuerfrei veräußert werden – diesmal nicht direkt, sondern durch den Verkauf der GbR-Anteile.

Warum ist das clever?

"Da die Immobilie formal im Besitz der GbR bleibt, muss nichts im Grundbuch geändert werden. Es reicht, die Anteile zu verkaufen – und das spart erneut Notarkosten."

Diese Variante nutzt also nicht nur die Vorteile der Ehegattenschaukel, sondern vermeidet gleichzeitig doppelte Notarkosten und erhöht die steuerliche Flexibilität.

Fazit

Die Kombination aus Ehegattenschaukel und GbR-Struktur ist ein Paradebeispiel für vorausschauende, steueroptimierte Planung.

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