Vorbehaltsnießbrauch: So sichern Sie Erträge und sparen Schenkungsteuer

Kurz & knapp

• Vorbehaltsnießbrauch = Eigentum weg, Ertrag bleibt: Sie schenken das Grundstück, nutzen es weiterhin oder kassieren die Miete – die Schenkungsteuer berechnet sich auf einen reduzierten Wert.
• Bewertung nach § 14 BewG: Der Nießbrauch wird mit dem BMF-Vervielfältiger abgezinst (2026: ca. 11–13 Jahre, je nach Zinssatz und Alter).
• Konkrete Ersparnis: Bei einem 1-Mio.-€-Grundstück sparen Sie 150.000–250.000 € Schenkungsteuer, wenn der Nießbrauch korrekt bewertet wird.
• Einkommensteuer bleibt bei Ihnen: Sie versteuern die Miete oder Nutzung als Einkünfte aus Vermögen (§ 21 EStG) – der Erbe/Beschenkte nicht.
• Zivilrechtliche Fallen: Versorgungsausgleich, Pflichtteilsanrechnung und Sozialhilfe-Rückforderung können den Vorteil aufzehren – notarielle Gestaltung ist kritisch.
• AfA-Fortführung oder Stepup: Je nachdem, wie Sie den Nießbrauch strukturieren, kann der neue Eigentümer die Abschreibung weitermachen – oder von vorne beginnen.

Was ist Vorbehaltsnießbrauch? Die Definition in 30 Sekunden

Der Vorbehaltsnießbrauch ist eine gesetzlich verankerte Gestaltung (§§ 1030 ff. BGB). Sie funktioniert so:

1. Eigentum übertragen: Sie verschenken (oder verkaufen mit Aufwertung) das Grundstück an Kinder, Enkel oder Stiftung.
2. Nießbrauch vorbehalten: Sie behalten sich ein lebenslanges Recht auf die Nutzung und Erträge (Miete, Pacht).
3. Steuervorteil: Das Grundstück wird für die Schenkungsteuer mit einem reduzierten Wert bewertet – nämlich um den Kapitalwert des Nießbrauchs vermindert.

Zivilrechtlich ist klar: Der Beschenkte wird Eigentümer, Sie bleiben Nießbraucher. Rechtlich sind das zwei separate Positionen – und genau das macht die Steuerersparnis möglich.

Das Rechenbeispiel: 250.000 € Schenkungsteuer gespart

Nehmen wir ein realistisches Beispiel, um zu zeigen, wie viel Sie konkret sparen:

Szenario: Immobilie an Kind verschenken

Grunddaten:

• Grundstück (vermietete Wohnung): Verkehrswert 1.000.000 €
• Ihr Alter: 62 Jahre
• Nießbrauch-Dauer: statistisch ca. 23 Jahre (Lebenserwartung)
• Rendite/Zinssatz (BMF-Vervielfältiger 2026): 4,0 % p.a.
• Freibetrag Kind: 400.000 € (Steuerkl. I)
• Steuersatz Schenkungsteuer: 19 % (Steuerkl. I, Betrag über 400.000 €)

Szenario A: Schenkung ohne Nießbrauch

Gemeiner Wert Grundstück:           1.000.000 €
Freibetrag:                           - 400.000 €
Steuerpflichtiger Betrag:               600.000 €
Schenkungsteuer (19 %):                 114.000 €


Szenario B: Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch

Der Nießbrauch wird nach der BMF-Tabelle (§ 14 BewG) bewertet. Für einen 62-Jährigen mit 23 Jahren statistischer Restlebensdauer ergibt sich:

• Kapitalwert des Nießbrauchs: ca. 420.000 € (rund 42 % des Grundstücks)
• Verkehrswert des Grundstücks nach Nießbrauch-Abzug: 1.000.000 € − 420.000 € = 580.000 €

Verkehrswert nach Nießbrauch-Abzug:    580.000 €
Freibetrag:                           - 400.000 €
Steuerpflichtiger Betrag:               180.000 €
Schenkungsteuer (19 %):                  34.200 €


Die Ersparnis

Ohne Nießbrauch:     114.000 €
Mit Nießbrauch:    -  34.200 €
─────────────────────────────
ERSPARNIS:          79.800 €


Und das ist nicht alles: Der Nießbrauch läuft lebenslang. Wenn Sie noch 20+ Jahre leben, generiert er Ihre Miete steuerfrei weiter – während der Beschenkte das Eigentum aufbaut. Das ist der echte Vermögenstransfer-Hebel.

Wie wird der Nießbrauch bewertet? § 14 BewG und der BMF-Vervielfältiger

Das ist die zentrale technische Frage – und dort liegt auch oft der Fehler.

Der BMF-Vervielfältiger

Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht jährlich Vervielfältiger-Tabellen (zuletzt BMF-Schreiben vom 21.10.2025). Diese rechnen um:

Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahresertrag × Vervielfältiger

Der Vervielfältiger hängt ab von:

1. Ihrer Lebenserwartung (Alter + statistisches Alter)
2. Dem kalkulatorischen Zinssatz (derzeit 4,0 % nach aktueller BMF-Vorgabe)
3. Der Rentabilität (bei Grundstücken: durchschnittliche Mietrendite, ca. 3–5 %)

Konkret für 2026:

• Alter 60, Zinssatz 4,0 %: Vervielfältiger ca. 13,2
• Alter 65, Zinssatz 4,0 %: Vervielfältiger ca. 12,1
• Alter 70, Zinssatz 4,0 %: Vervielfältiger ca. 10,5

Das bedeutet: Ein 60-Jähriger, dessen Grundstück 30.000 € Jahresertrag abwirft, hat einen Nießbrauch-Wert von etwa 396.000 € (30.000 × 13,2).

Praxis-Tipp: Lassen Sie die Bewertung vor der notariellen Gestaltung von einem Steuerberater prüfen. Eine fehlerhafte Vervielfältiger-Anwendung kann dazu führen, dass das Finanzamt später den Wert hochsetzt – und Sie Nachzahlung plus Strafzinsen zahlen müssen.

Die Berechnung im Einzelnen

Nehmen wir das obige Rechenbeispiel konkret durch:

1. Jahresertrag ermitteln: Mieteinnahmen netto ca. 30.000 €/Jahr
2. Vervielfältiger ablesen: Für 62-Jährige, 4,0 % Zinssatz = 11,8 (abgerundet)
3. Kapitalwert: 30.000 € × 11,8 = 354.000 €
4. Wert des Grundstücks nach Nießbrauch: 1.000.000 € − 354.000 € = 646.000 €

Damit sinkt Ihr Schenkungsteuer-Barwert erheblich.

Einkommensteuer: Wer zahlt die Miete? (§ 21 EStG)

Ein häufiger Irrtum: "Wenn ich den Nießbrauch vorbehalte, kann ich die Miete doch steuerfrei einnehmen?"

Nein. Das ist falsch – und der Grund ist wichtig zu verstehen.

Die Regelung: § 21 EStG (Einkünfte aus Vermögen)

Solange Sie der Nießbraucher sind, gehören Ihnen die Einkünfte. Das Finanzamt behandelt das als:

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), wenn Mieteinnahmen
• Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG), wenn Sie die Immobilie selbst nutzen und betreiben

Das heißt praktisch:

1. Die Mieteinnahmen sind für Sie steuerpflichtig – als Einkünfte aus V+V
2. Sie können Werbungskosten abziehen (Instandhaltung, Verwaltung, Makler, Hausverwaltung)
3. Der Beschenkte (Eigentümer) zahlt keine Einkommensteuer, solange Sie Nießbraucher sind

Das ist tatsächlich ein steuerlicher Vorteil – aber ein Einkommensteuer-Vorteil, nicht primär Schenkungsteuer. Die Erbschaftsteuer ist das Hauptziel.

Warnung: Manche Gestaltungsberater behaupten, Sie könnten die Mieteinnahmen an den Beschenkten "durchreichen" ohne Besteuerung. Das ist eine Steuerfalle (siehe Abschnitt "Betriebsvermögen-Falle" weiter unten).

AfA-Fortführung vs. AfA-Stepup: Wer schreibt ab?

Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) ist für vermietete Wohngebäude relevant (2 % p.a.). Hier entsteht oft Verwirrung.

Szenario A: Sie behalten den Nießbrauch lebenslanglich

• Sie (Nießbraucher): Können die AfA nicht nutzen – weil Sie nicht Eigentümer sind (§ 7 Abs. 1 EStG)
• Der Beschenkte (Eigentümer): Hat das Recht auf AfA, orientiert sich aber an Ihrem Buchwert, nicht an den Anschaffungskosten (Buchwert-Fortführung, § 7 Abs. 4 EStG)

Das ist der AfA-Stepup-Fall: Der neue Eigentümer nutzt Ihren alten Abschreibungswert als Basis. Das bedeutet: Er schreibt weniger ab, weil der Wert in der Bilanz bereits reduziert ist.

Szenario B: Sie verschenken nach Nießbrauch-Ende

Wenn Sie den Nießbrauch während Ihres Lebens aufgeben und das Grundstück dann dem Kind schenken:

• Neubewertung: Das Finanzamt kann bei Übertragung eine Neubewertung durchführen
• Potentieller AfA-Stepup: Der Beschenkte könnte höhere AfA auf den aktuellen Wert erhalten – aber nur, wenn die Rechtsnachfolge eine Neubesteuerung auslöst

Das ist ein strategisches Detail, das häufig übersehen wird.

Praxis-Tipp: Wenn die AfA-Fortführung nachteilig ist, können Sie durch eine notarielle Gestaltung (z.B. Verzicht auf Nießbrauch vor Übertragung) einen AfA-Stepup auslösen. Das ist aber zeitlich eng – und die Schenkungsteuer steigt wieder.

Die praktische Checklist: Was gehört in den Notarvertrag?

Vorbehaltsnießbrauch ist nicht einfach eine Schenkung mit Nießbrauch-Klausel. Der Notar muss bestimmte Punkte präzise dokumentieren, sonst wird die Gestaltung angegriffen oder verkompliziert.

Das muss notariell beurkundet sein (§ 313 BGB):

1. Klare Abgrenzung: "Der Schenker behält sich einen lebenslanigen Nießbrauch an dem Grundstück vor" – nicht nur "Nutzung"
2. Inhalte des Nießbrauchs: Wer kassiert die Miete? Wer zahlt Nebenkosten, Instandhaltung, Versicherung?
3. Versorgungslast: Ist der Nießbrauch eine Versorgungslast (relevant für Erbschaft/Schenkungsteuer und Versorgungsausgleich)?
4. Zahlungsregelung: Wird die Miete an Sie gezahlt, oder entfällt sie ganz (Selbstnutzung)?
5. Nießbrauch-Verzicht: Kann der Nießbrauch vorzeitig aufgegeben werden? (Rechtssicherheit für beide Seiten)

Das sollte parallel geklärt werden:

• Grundschuldbrief: Wird ein Darlehen eingetragen (für Schenkungsteuer-Minimierung)?
• Abfindung des Nießbrauchs: Wie viel zahlt der Beschenkte, um den Nießbrauch früher zu beenden?
• Pflichtteil: Wird der Nießbrauch bei der Pflichtteilsanrechnung berücksichtigt (BGB § 2325)?
• Stiftungsrecht: Wenn es an eine Stiftung geht – werden die Stiftungssatzung und -bedingungen korrekt gekoppelt?

Die zivilrechtlichen Fallen: Pflichtteil, Versorgungsausgleich, Sozialhilfe

Vorbehaltsnießbrauch ist eine elegante Gestaltung – aber die Zivilrecht und Sozialrecht setzen Grenzen.

Fall 1: Versorgungsausgleich (Ehescheidung)

Wenn Sie verheiratet sind und sich scheiden lassen, wird der Nießbrauch oft als "Versorgung" eingestuft. Das heißt:

• Der Nießbrauch kann vom anderen Ehegatten oder vom Gericht als Versorgunslast angerechnet werden
• Bei der Rentenausgleich können Rentenanwartschaften gegen den Nießbrauch-Vorteil aufgerechnet werden

Risiko: Wenn die Ehescheidung nicht korrekt abgewickelt ist, kann der ehemalige Ehegatten einen Ausgleichsanspruch haben – und das schmälert Ihren Nießbrauch-Vorteil erheblich.

Fall 2: Pflichtteilsanrechnung (§ 2325 BGB)

Wenn Sie später erben und testamentarisch regeln, dass ein Kind den Nießbrauch bekommt und andere Kinder nicht:

• Der Pflichtteil wird berechnet auf den Wert des Gesamtvermögens – einschließlich Nießbrauch
• Das Kind mit Nießbrauch bekommt eine Anrechnung auf seinen Erbvorteil
• Andere Kinder können eine Ausgleichszahlung fordern

Das kann zu Erbstreitigkeiten führen.

Fall 3: Sozialhilfe-Rückforderung (§ 528 BGB, SGB XII)

Die kritischste Falle: Wenn Sie später in Sozialhilfe-Bedürftigkeit geraten (Pflegeheim, Grundsicherung), kann das Sozialamt den Nießbrauch als "Vermögen in Disguise" behandeln.

Beispiel:

• Sie haben ein Grundstück mit Nießbrauch im Wert von 400.000 €
• Sie brauchen Sozialhilfe für Pflege: ca. 2.500 €/Monat
• Das Sozialamt sieht Ihren Nießbrauch-Wert und kann verlangen, dass Sie das Grundstück "verwerten" (d.h., den Nießbrauch abtreten und Geld nehmen)
• Bei Weigerung: Rückforderung der gezahlten Hilfen (bis zu 10 Jahre zurück)

Das ist gesetzlich in § 528 BGB und SGB XII verankert. Viele Gestaltungen scheitern daran.

Warnung: Wenn Sie älter als 70 Jahre sind oder ein hohes Sozialhilfe-Risiko haben, ist Vorbehaltsnießbrauch wahrscheinlich nicht die beste Gestaltung. Erwägen Sie stattdessen: volle Schenkung + Darlehen, oder Stiftungslösung.

Die Betriebsvermögen-Falle: Wenn Nießbrauch zum Steuerproblem wird

Eine letzte, oft übersehene Falle: Betriebsvermögen.

Wenn das Grundstück nicht "normal vermietet" ist, sondern:

• Teil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (z.B. Hof)
• Oder Teil eines Gewerbebetrieb (z.B. Mietshäuser-Portfolio mit 10+ Objekten und Verwaltung)

Dann greifen andere Regeln (§ 13d ErbStG Freibetrag für Betriebsvermögen). Der Nießbrauch kann dann:

• Den Freibetrag mindern oder aufzehren
• Zur Besteuerung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb für Sie führen (statt V+V)
• Das ganze Geschenk neu bewertet werden

Praktisches Problem: Viele Berater übersehen, ob ein Grundstück "Betriebsvermögen" ist – mit dramatischen Folgen.

Checkliste: Vor der Gestaltung abklären: Ist das Grundstück Betriebsvermögen? Falls ja: Nießbrauch wahrscheinlich nicht geeignet; besser: Stiftungsmodell oder volle Schenkung mit Darlehen.

Fazit: Vorbehaltsnießbrauch richtig einsetzen

Vorbehaltsnießbrauch ist eine der stärksten Gestaltungen für Vermögensübergänge. Mit dem richtigen Setup sparen Sie 50.000–250.000 € Schenkungsteuer und behalten Ihr lebenslanges Nutzungsrecht. Aber: Die Teufel steckt in den Details.

Die kritischen Erfolgsfaktoren:

1. Korrekte Bewertung nach BMF-Vervielfältiger (keine Selbstbewertung!)
2. Notarielle Präzision (nicht nur "Nießbrauch", sondern exakte Gestaltung)
3. Zivilrechtliche Absicherung gegen Pflichtteil, Versorgungsausgleich, Sozialamt
4. Klärung der Einkommensteuer-Folgen (Sie bleiben Steuerschuldner für Mieteinnahmen)

Wenn Sie ein Vermögen ab 500.000 € übertragen möchten und älter als 55 Jahre sind, ist ein Basis-Konsultation mit Steuerberater + Notar nicht optional – das ROI ist 20:1.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• §§ 1030 ff. BGB — Nießbrauch (Grundlagen)
• § 14 BewG — Bewertung des Nießbrauchsrechts (Kapitalwert-Methode)
• § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• § 13d ErbStG — Steuerbefreiung für vermietete Wohngrundstücke
• § 7 Abs. 4 EStG — AfA-Fortführung bei Rechtsnachfolge
• § 2325 BGB — Anrechnung von Schenkungen auf den Erbteil
• § 528 BGB — Rückforderung bei Verarmung des Nießbrauchers
• BMF-Schreiben vom 30.09.2013 — Bewertung von Nießbrauch bei Vorbehaltsnießbrauch
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025 — Aktuelle Vervielfältiger-Tabellen für 2026
• SGB XII — Sozialhilferecht (Verwertung von Vermögen)