Betriebsaufspaltung & Steuerfallen vermeiden

Kurz & knapp

• Betriebsaufspaltung kann teuer enden – oft unbemerkt ausgelöst
  
• Immobilie + GmbH = sachliche + personelle Verflechtung = Gewerbesteuer
  
• Gewerblicher Grundstückshandel kann Ihr gesamtes Immobilienvermögen „infizieren“
  
• Liebhaberei droht bei privatmotivierten Ausgaben – z. B. Pferde, Rennautos
• Lösungen: GmbH für Handel, klare Trennung, rechtzeitige Gestaltung

Die drei größten Steuerfallen, die Unternehmer vermeiden sollten

Viele Unternehmer merken gar nicht, dass sie steuerlich auf sehr dünnem Eis unterwegs sind – bis es zu spät ist.

Die versteckte Steuerfalle: Betriebsaufspaltung

Der Klassiker: Ein GmbH-Gesellschafter besitzt privat eine Immobilie und vermietet sie an seine GmbH. Klingt nach einer cleveren Gestaltung – ist es aber nicht.

Denn:

„Sobald Immobilie und GmbH personell und sachlich verflochten sind, liegt eine Betriebsaufspaltung vor – mit gravierenden Folgen.“

Das bedeutet konkret:

• Die Immobilie wird fiktiv Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens
  
• Einnahmen daraus gelten als gewerblich → Gewerbesteuerpflicht
  
• Eine spätere Veräußerung ist nicht mehr steuerfrei
  
• Bei Auflösung der Betriebsaufspaltung droht die Versteuerung stiller Reserven
  

Beispiel: Die Immobilie hat einen Buchwert von 100.000 €, ist aber 1 Mio. € wert. Bei Auflösung werden 900.000 € als Gewinn versteuert – ohne realen Geldfluss.

Wie vermeiden?

• Keine sachliche und personelle Verflechtung gleichzeitig
  
• Z. B. Immobilie über den Ehepartner halten
  
• Oder gemeinsam in einer GbR, die eine Einstimmigkeitsabrede enthält
  

Der unsichtbare Risiko-Kipppunkt: Gewerblicher Grundstückshandel

Wer mehrere Immobilien veräußert, kann ungewollt zum gewerblichen Grundstückshändler werden. Das Finanzamt prüft dabei insbesondere die Drei-Objekt-Grenze.

Die Folgen einer Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler:

• Alle Immobilien – auch privat gehaltene – werden als Umlaufvermögen eingestuft
  
• Gewinne daraus unterliegen Gewerbesteuer und Einkommensteuer
  
• Eine Abgrenzung zwischen privat/gewerblich ist kaum noch möglich
  

„Sobald das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annimmt, ist das ganze Immobilienvermögen betroffen – das kann sehr unangenehm werden.“

Die Lösung:

• Vorher planen!
  
• Gewerbliche Verkäufe über eine eigene Kapitalgesellschaft abwickeln (z. B. GmbH/UG)
  
• So bleibt das Privatvermögen geschützt
  

Die unterschätzte Gefahr: Liebhaberei

Hier wird’s persönlich – und teuer. Liebhaberei liegt vor, wenn das Finanzamt davon ausgeht, dass ein Betrieb nicht auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist.

Typische Beispiele:

• Pferdezucht oder -haltung
  
• Oldtimer oder Rennautos
  
• Freizeitaktivitäten mit hohen laufenden Kosten
  

„Wenn du über Jahre Verluste geltend machst, aber keine Gewinnerzielungsabsicht nachweist, geht das Finanzamt von Liebhaberei aus – und kassiert rückwirkend.“

Praxistipp:

• Prüfen, ob realistische Aussicht auf Gewinn besteht
  
• Geschäftsidee dokumentieren
  
• Betriebsausgaben mit Sinn und Verstand ansetzen
  

Steuern sparen & Gefahr vermeiden

Diese drei Themen – Betriebsaufspaltung, Grundstückshandel, Liebhaberei – bergen enormes Risiko.

Die gute Nachricht: Mit frühzeitiger Planung lassen sich diese Steuerfallen gezielt vermeiden.

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