Steuerwissen für Vermieter: Die wichtigsten Regeln im Überblick

Sie besitzen Mietimmobilien und möchten Ihre Steuerlast optimieren? Als aktiver Steuergestalter müssen Sie die sieben Kernregeln der Vermietungsbesteuerung verstehen. Diese Übersicht zeigt Ihnen, wo die größten Sparpotenziale liegen — und wo teure Fehler lauern.

Kurz & knapp

• Kaufpreisaufteilung ist die Basis: Sie bestimmt Ihre gesamte Abschreibungsgrundlage. Eine fehlerhafte Aufteilung kostet Sie tausende Euro über Jahrzehnte.
• AfA korrekt berechnen: Linear (2–3 %), degressiv, Restnutzungsdauer — jede Variante hat Auswirkungen auf Ihren Gewinn.
• Erhaltung vs. Herstellung: Diese Abgrenzung entscheidet über sofortigen Betriebsausgabenabzug oder mehrjährige Abschreibung.
• Die 15%-Falle: Investitionen über 15 % der Gebäudeherstellungskosten müssen abgeschrieben werden — ein häufiger Fallstrick.
• Schuldzinsen richtig absetzen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG): Finanzierungsfehler führen zu Zinsausfällen bei der Steuererstattung.
• Werbungskosten & Abflussprinzip: Ihr Zeitpunkt des Zahlungsabflusses entscheidet über das Steuerjahr — nicht der Rechnungszeitpunkt.
• Spekulationsfrist (10 Jahre): Eine verpasste Frist kostet 26,375 % Einkommensteuer — exit planning ist essentiell.

1. Kaufpreisaufteilung: Das Fundament der AfA (§ 7 EStG)

Die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund & Boden ist der erste kritische Punkt im Objektkauf. Der Grund und Boden ist nicht abschreibbar — nur das Gebäude.

Das Problem: Viele Käufer lassen diese Aufteilung dem Verkäufer oder Makler überlassen. Das ist fahrlässig. Mit einer aggressiveren Gebäudequote (z. B. 85 % statt 70 %) sparen Sie massiv an Steuern über 50+ Jahre Haltedauer.

Wie Sie vorgehen:

• Nutzen Sie Gutachten oder Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss
• Die Aufteilung muss nachvollziehbar und objektiv begründet sein
• Im Kaufvertrag sollte die Aufteilung explizit ausgewiesen sein — nicht nachträglich änderbar

Praxis-Tipp: Beauftragen Sie einen Sachverständigen vor dem Kauf, nicht danach. Die Kosten (€ 500–1.500) sparen sich über die erste Abschreibungsphase ein.

Mehr zur Kaufpreisaufteilung und deren langfristigen Auswirkungen auf Ihre AfA-Berechnung

2. Abschreibung richtig berechnen: Linear vs. Degressiv (§ 7 Abs. 4 EStG)

Die Abschreibung (AfA) ist der größte Steuervorteil für Vermieter. Sie schreiben den Gebäudewert über Jahrzehnte ab und senken so Ihren steuerpflichtigen Gewinn — ohne dass Geld fließt.

Lineare AfA (Standard):

• 2,0 % für Gebäude ab 2024 (vorher: 2 %)
• 2,5 % für Wohngebäude mit Herstellungsdatum vor 1925
• 3,0 % für Altbauten (Sanierungen nach Denkmalschutz)
• Gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer

Degressive AfA (begrenzt):

• Bis 2006 sehr attraktiv (bis 30 % p.a.)
• Heute kaum noch verfügbar — nur Spezialfälle
• Wenn verfügbar, lohnt sich ein Steuerberater-Check

Restnutzungsdauer statt Normwert: Ist ein Gebäude nicht mehr jung, können Sie die verbleibende Nutzungsdauer (z. B. 35 Jahre statt 50) nutzen und damit schneller abschreiben.

Praxis-Tipp: Die Wahl der Abschreibungsmethode muss vor dem ersten Betriebsjahr erfolgen. Eine nachträgliche Änderung ist nur eingeschränkt möglich.

Wie Sie die Restnutzungsdauer korrekt ermitteln und Ihre persönliche AfA-Quote optimieren

3. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Die entscheidende Grenzziehung

Diese Abgrenzung entscheidet darüber, ob Sie Reparaturkosten sofort abziehen oder über Jahre verteilen müssen.

Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig):

• Dachziegel ersetzen
• Farbanstrich
• Rohre reparieren
• Verschlissene Teile instand setzen

→ Betriebsausgaben im Jahr der Zahlung

Herstellungskosten (abzuschreiben):

• Neues Dach einbauen (nicht nur Reparatur)
• Wärmeschutzfenster installieren
• Neue Heizanlage
• Erweiterung oder Umbau

→ Aktivierungspflichtig, AfA über mehrere Jahre

Die 15%-Falle (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Investitionen in anschaffungsnahe Herstellungskosten über 15 % der Gebäudeherstellungskosten müssen aktiviert werden — auch wenn einzelne Maßnahmen unter € 20.000 liegen. Das ist eine häufige Überraschung.

Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie Ihre Sanierungsmaßnahmen separat. Eine gute Dokumentation ist im Streitfall Ihre Rettung vor dem Finanzamt.

Die vollständige Abgrenzungslogik und wie Sie die 15%-Falle vermeiden

Spezial: Die 15%-Falle beim Immobilienkauf und ihre Auswirkungen

4. Schuldzinsen absetzen: Finanzierungsfehler vermeiden (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG)

Schuldzinsen für die Immobilienfinanzierung sind Werbungskosten und senken Ihren Gewinn direkt um diese Summe. Eine € 300.000-Finanzierung zu 3 % p.a. = € 9.000 Steuerersparnis pro Jahr (bei 30 % Steuersatz).

Aber Vorsicht: Häufige Fehler führen zum Ausfall dieser Werbungskosten:

• Darlehen auf den persönlichen Namen, aber Grundschuld auf die GmbH (Zahlungsunfähigkeit droht)
• Schuldzinsen für Schulden, die zur Finanzierung anderer Immobilien dienten
• Versteuerung von Gewinnen ohne korrespondierende Schuldzinsen-Abzüge
• Darlehen mit Verkäufer — ohne klare Schuldzinsfestlegung

Die Regel: Schuldzinsen sind abzugsfähig, wenn die Schuld der Finanzierung dieser Immobilie dient. Dies must dokumentiert sein.

Praxis-Tipp: Klären Sie die Finanzierungsstruktur mit einem Steuerberater vor der Kreditaufnahme, nicht nachher. Die Optimierung hier spart mehr als jede nachträgliche Anpassung.

Finanzierungsstrategien, die Schuldzinsen sichern — und häufige Fehler vermeiden

5. Werbungskosten & Abflussprinzip: Der Zeitpunkt zählt (§ 11 EStG)

Werbungskosten sind alle Betriebsausgaben, die Sie zur Erzielung von Mieteinnahmen tätigen:

• Maklergebühren (bis € 200.000 Kaufpreis, dann strittig)
• Handwerker, Reparaturen, Reinigung
• Steuerberater, Anwalt, Verwaltung
• Versicherungen, Grundsteuer
• Makler für Mietervermittlung
• Spesenersatz an Verwandtenhilfe

Das Abflussprinzip: Entscheidend ist nicht der Rechnungszeitpunkt, sondern wann das Geld fließt. Eine Rechnung vom Dezember, aber Zahlung im Januar → Abzug erst im nächsten Steuerjahr.

Strategisch nutzen:

• Reparaturrechnungen im Dezember bezahlen → Abzug im laufenden Jahr
• Gutscheine vor dem 31. Dezember kaufen → zählen als Betriebsausgaben
• Versicherung im Dezember für nächstes Jahr zahlen → Abzug im Zahlungsjahr

Praxis-Tipp: Behalten Sie vor Jahresende einen Puffer von € 3.000–5.000 für spontane Reparaturen. Diese senken sofort Ihre Steuerlast und sind flüssig verfügbar.

6. Spekulationsfrist (10 Jahre) & Steuerverstrickung: Exit Planning (§ 23 EStG)

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, müssen Sie Gewinne mit bis zu 26,375 % versteuern (Solidaritätszuschlag + Kirchensteuer). Nach 10 Jahren: steuerfrei.

Das bedeutet konkret:

• Kauf: 2016, Verkauf: 2024 (8 Jahre) → steuerpflichtig
• Kauf: 2016, Verkauf: 2027 (11 Jahre) → steuerfrei

Strategische Überlegungen:

• Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Notartermin) entscheidet, nicht der Zahlungstermin
• Mehrere Objekte? Jedes unterliegt einzeln der 10-Jahres-Frist
• Eine Verkaufszusage vor 10 Jahren ist bereits eine Verfügung — Spekulationsfrist könnte laufen

Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie Ihre Kaufabsicht: Ist dies eine langfristige Geldanlage oder eine Handelsimmobilie? Das Finanzamt prüft genau. Eine klare Dokumentation schützt vor Steuernachzahlungen.

7. Vermögensverwaltung vs. Gewerbebetrieb: Die Verstrickung vermeiden

Wenn Sie zu viele Immobilien kaufen und verkaufen, oder zu aktiv renovieren und modernisieren, könnte das Finanzamt Sie als Gewerbetreibenden einstufen — nicht als privaten Investor. Die Folge: Gewerbesteuer (ca. 12–15 %), dazu Einkommen- und Körperschaftsteuer.

Kriterien für Gewerbebetrieb:

• Häufige Käufe und Verkäufe (mehr als 3 in 5 Jahren kann problematisch sein)
• Intensive Modernisierungen oder Umgestaltungen
• Großflächige Neubauerschließung
• Verwirklichung von Investitionsplänen

Kriterien für Vermögensverwaltung:

• Langfristige Haltung
• Passive Mietverwaltung
• Einzelne, strategische Sanierungen
• Dokumentierte Kaufabsicht als Geldanlage

Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie Ihre Investitionsstrategie. Eine schriftliche Erklärung ("Ich kaufe Immobilien zur langfristigen Vermögensanlage") schützt Sie vor Neubewertungen des Finanzamts.

Tiefere Analyse: Wie Sie Ihre Immobilienstrategie steuerschonend strukturieren

Fazit

Die sieben Kernregeln der Vermietungsbesteuerung sind:

1. Kaufpreisaufteilung optimieren — Gebäude vs. Grund ist nicht beliebig
2. AfA korrekt berechnen — linear vs. degressiv hat massive Folgen
3. Erhaltung vs. Herstellung abgrenzen — eine fehlerhafte Klassifizierung kostet tausende Euro
4. 15%-Falle beachten — anschaffungsnahe Herstellungskosten aktivieren
5. Schuldzinsen sichern — Finanzierungsstruktur korrekt gestalten
6. Abflussprinzip nutzen — Timing von Zahlungen optimieren
7. Spekulationsfrist planen — 10-Jahres-Exit vermeiden oder gezielt nutzen

Diese Übersicht zeigt die Architektur Ihrer Steuersparnis. Jede dieser Regeln verdient eine Tiefenanalyse — folgen Sie unseren spezialisierten Artikeln für Ihre konkreten Situationen. Als aktiver Steuergestalter müssen Sie nicht raten: Sie müssen wissen, wo Ihre Sparpotenziale liegen.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG (Schuldzinsen als Werbungskosten)
• § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
• § 7 Abs. 4 EStG (Lineare AfA)
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (Anschaffungsnahe Herstellungskosten / 15%-Grenze)
• § 11 EStG (Abflussprinzip)
• § 23 EStG (Spekulationsfrist)