Kettenschenkung: Wenn der Fiskus bei Immobilienübertragungen zuschlägt

Was ist eine Kettenschenkung und warum ist sie interessant?

Eine Kettenschenkung ist eine mehrstufige Vermögensübertragung: Der ursprüngliche Eigentümer (Schenker 1) überträgt sein Vermögen – typischerweise eine Immobilie – an eine Zwischenperson (meist Ehegatte oder Eltern), die diese dann an den eigentlichen Endbegünstigten (Kind oder Enkel) weiterschenkt.

Das Sparpotenzial ist erheblich. Das deutsche Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrecht sieht personengebundene Freibeträge vor (§ 16 ErbStG). Jede Person hat zur jeder anderen Person einen separaten Freibetrag. Das bedeutet konkret:

• Direktes Schenken (Vater → Kind): Freibetrag €400.000
• Kettenschenkung (Vater → Mutter, dann Mutter → Kind): Freibetrag €500.000 (Vater-Mutter) + €400.000 (Mutter-Kind) = theoretisch €900.000 steuerfrei

Diese Konstruktion lockt viele Privatanleger. Aber hier lauert die Gefahr.

Warum der Fiskus Kettenschenkungen kritisch sieht

Das Finanzamt weiß um die Steuerersparnisse und schaut deshalb bei Kettenschenkungen besonders genau hin. Die rechtliche Handhabe bietet § 42 AO (Gestaltungsmissbrauch). Diese Norm ermöglicht es, künstlich arrangierte Gestaltungen zu ignorieren und stattdessen nach dem wirtschaftlichen Gehalt der Transaktion zu besteuern.

Die Begründung des Fiskus:

• Wenn die Zwischenperson (Mutter) faktisch keinen echten wirtschaftlichen Einfluss auf die Immobilie hat
• Wenn von Anfang an klar ist, dass die Immobilie nicht bei der Zwischenperson bleiben wird
• Wenn der ursprüngliche Schenker (Vater) weiterhin faktisch verfügbar über das Grundstück bleibt

...dann wird aus zwei separaten Schenkungsgeschäften faktisch ein einziges Schenkungsgeschäft: direkt vom Vater zum Kind. Die Steuerersparnis zerplatzt.

Praktisches Beispiel aus der Betriebsprüfung: Der Vater schenkt die Mutter die Immobilie, der Notar notarialisiert die Schenkung ordnungsgemäß. Drei Monate später schenkt die Mutter die gleiche Immobilie an den Sohn – ebenfalls notariell beurkundet. Auf den ersten Blick zwei separate Gestaltungen. Finanzamt fragt: "Warum hat die Mutter die Immobilie nicht genutzt, kein Aufenthaltsrecht eingetragen, keine eigenständigen Verwaltungsentscheidungen getroffen?" Antwort typischerweise: "Das war von Anfang an geplant." Game over.

Wann ist eine Kettenschenkung tatsächlich legal? Die BFH-Rechtsprechung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich mehrfach mit Kettenschenkungen befasst. Die Kernaussage aus dem BFH-Urteil vom 18.7.2013 (II R 37/11) lautet: Kettenschenkungen sind nicht pauschal unzulässig.

Die entscheidenden Faktoren:

1. Echte Verfügungsmacht der Zwischenperson: Die Zwischenperson (Mutter) muss tatsächlich Herrin des Vermögens sein. Das bedeutet konkret:

- Alleiniges Eigentum (nicht als Treuhänder) - Vollständiger Zugriff auf Miet- oder Nutzungseinkünfte - Befugnis, Entscheidungen zur Immobilie zu treffen (Verkauf, Verpfändung, Vermietung) - Kein rechtlicher Zwang, weiterzuschenken

1. Keine "Weiterreichungs-Instruktion": Der Vater darf nicht der Mutter sagen: "Schenk mir bitte einen Tag nach der notariellen Beurkundung diesen Betrag an unseren Sohn weiter." Das macht aus zwei Schenkungen ein Scheingeschäft. Vom § 42 AO wird Gebrauch gemacht.

1. Zeitliche Distanz hilft, ist aber kein Must-Have: Wenn zwischen der Schenkung von Vater zu Mutter und Mutter zu Kind ein Jahr oder mehr verstreicht, ist dies ein positives Indiz für echte Verfügungsmacht.

Das BFH-Urteil vom 13.10.2015 (II R 18/14) bestärkt diese Linie: Ein Gestaltungsmissbrauch liegt nur vor, wenn der Zweck der Gestaltung allein oder überwiegend in der Steuereinsparung besteht und die Gestaltung nach ihrem wirtschaftlichen Gehalt etwas anderes ist als nach ihrer Rechtsform. Im Fall einer echten Kettenschenkung ist der Zweck nicht allein die Steuerersparnis – der Zweck kann auch sein, dass die Mutter das Objekt als Altersvorsorge oder Sicherheit haben soll.

Das Rechenbeispiel: €800.000 Immobilie

Setzen wir einen konkreten Fall: Der Vater besitzt ein Einfamilienhaus im Wert von €800.000. Er hat zwei Kinder, eine Ehefrau (Mutter). Sein Ziel: Das Haus soll an die Kinder gehen, aber mit minimaler Steuerlast.

Szenario A: Direktes Schenken Vater → Kind

• Schenkung an Kind 1: €800.000
• Abzug Freibetrag: €400.000
• Steuerbasis: €400.000
• Steuerklasse I (Kind), 7%-Tarif → Schenkungsteuer: €28.000

(Diese Vereinfachung nimmt nur ein Kind – bei zwei Kindern wird die Rechnung noch ungünstiger)

Szenario B: Kettenschenkung mit echter Verfügungsmacht der Mutter

• Schritt 1: Vater → Mutter (€800.000)

- Schenkung: €800.000 - Abzug Freibetrag Ehegatte: €500.000 - Steuerbasis: €300.000 - Steuerklasse I (Ehegatte), 7%-Tarif → Schenkungsteuer: €21.000

• Schritt 2: Mutter → Kind (€800.000, zwei Jahre später)

- Schenkung: €800.000 - Abzug Freibetrag: €400.000 - Steuerbasis: €400.000 - Steuerklasse I (Kind), 7%-Tarif → Schenkungsteuer: €28.000

• Gesamtsteuer: €49.000

Ersparnis gegenüber direktem Schenken: €0 (weil wir zweimal besteuert haben)

Moment – das funktioniert ja nicht! Genau hier liegt der häufige Planungsfehler. Die Kettenschenkung spart Steuern nur dann, wenn alle Parteien in verschiedene 10-Jahres-Zyklen fallen oder wenn die Mutter einen deutlich höheren Freibetrag hat (z.B. unverheiratet, mehr Schenker möglich).

Echtes Sparmodell: Vater und Großvater schenken beide:

• Großvater schenkt €500.000 an Enkel (Freibetrag €200.000) → €21.000 SchenkSt
• Vater schenkt €300.000 an Enkel (neuer 10-Jahres-Zyklus) → €0 SchenkSt
• Gesamtsteuer: €21.000 statt €28.000 → Ersparnis €7.000

Die "Weiterreichungs-Trap": Wo die Konstruktion scheitert

Die häufigste Fehlerquelle im Notariat:

Gefährliche Formulierung im Schenkungsvertrag:

"Der Schenker (Vater) überträgt die Immobilie an die Schenkungsempfängerin (Mutter) mit dem Verständnis, dass diese die Immobilie an den Enkel weitergibt."

Oder schlimmer noch, eine mündliche Absprache zwischen Vater und Mutter: "Liebe Frau, nach der Beurkundung schenk mir das Haus bitte an unseren Sohn weiter."

Folge: Das Finanzamt wird dies als Gestaltungsmissbrauch gemäß § 42 AO behandeln. Die beiden Schenkungen werden zu einer zusammengefasst, und es wird nach dem wirtschaftlichen Gehalt besteuert – als ob der Vater direkt dem Sohn geschenkt hätte.

Richtige Vorgehensweise im Notar:

1. Schenkungsvertrag Vater → Mutter wird ohne jede Bedingung beurkundet
2. Mutter erlangt uneingeschränktes Eigentum
3. Zwischen Vater und Mutter erfolgt mündlich oder privat schriftlich die Absprache (nicht notariell)
4. Mindestens 1-2 Jahre Wartezeit, bis Mutter → Kind Schenkung erfolgt
5. In dieser Zeit kann die Mutter z.B. die Immobilie als Wohnlage nutzen oder Mieteinnahmen erhalten

Timing und die 10-Jahres-Frist

Die 10-Jahres-Frist ist zentral für Schenkungen (§ 14 ErbStG). Jede Schenkung ist unabhängig, solange zwischen ihnen mindestens 10 Jahre und 1 Tag liegen. Das bedeutet:

• 2015 Schenkung Vater → Mutter
• 2025 (oder später) neue Schenkung von gleicher Person an gleicher Empfänger → Freibetrag erneuert sich

Für Kettenschenkungen gilt: Je länger die Immobilie in Händen der Zwischenperson bleibt, desto:

• Überzeugender die echte Verfügungsmacht
• Sicherer die Gestaltung vor Finanzamt
• Defensiver die Position in einer Betriebsprüfung

Strategisch sinnvoll: Kettenschenkung planen, wenn mindestens 5-10 Jahre zwischen den Schenkungen liegen sollen.

Praxis-Tipp: Wie Sie Kettenschenkungen korrekt strukturieren

1. Notarieller Schenkungsvertrag ohne Bedingungen: Die erste Schenkung muss formal und inhaltlich einwandfrei sein, keine versteckten Auflagen oder Rückforderungsrechte.

1. Dokumentation der Verfügungsmacht: Die Zwischenperson sollte nachweisen können, dass sie wirtschaftliche Verfügung ausgeübt hat:

- Mieteinnahmen erhalten und versteuert - Versicherungsprämien gezahlt - Handwerkliche Arbeiten angeordnet und bezahlt - Verwaltungskonto auf eigenem Namen

1. Kein schriftlicher Plan: Nicht im Vertrag oder in E-Mails dokumentieren, dass die Weiterleitung geplant ist. Das ist die reine Waffe für den Fiskus.

1. Steuerberater einbeziehen: Vor der Beurkundung sollte eine Steuererklärung und ein Schenkungsanzeige notwendig sein. Ein erfahrener Steuerberater prüft, ob die 10-Jahres-Zyklen richtig greifen.

1. Versicherung & Altersvorsorge nutzen: Falls die Zwischenperson (z.B. Mutter) das Objekt selbst als Altersvorsorge braucht, ist dies ein echtes wirtschaftliches Interesse und schützt vor Vorwürfen des Gestaltungsmissbrauchs.

Fazit: Kettenschenkungen sind möglich – aber nicht ohne Risiko

Kettenschenkungen sind im deutschen Steuerrecht nicht verboten. Die BFH-Rechtsprechung bestätigt, dass mehrfache Schenkungen über Zwischenpersonen rechtmäßig sind, solange folgende Bedingungen eingehalten werden:

1. Echte Verfügungsmacht der Zwischenperson (keine Scheingeschäfte)
2. Keine rechtliche Verpflichtung zur Weiterleitung
3. Zeitlicher Abstand zwischen den Schenkungen (je mehr, desto besser)
4. Formale Korrektheit der notariellen Beurkundung

Das Finanzamt wird immer prüfen, ob § 42 AO greift. Mit einer sauberen Strukturierung, guter Dokumentation und zeitlichem Abstand können Sie diese Prüfung defensiv gestalten.

Die beste Strategie: Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Steuerberater und Notar zusammen, die Kettenschenkungen nicht isoliert sehen, sondern als Teil Ihrer gesamten Vermögensplanung. Dann schlägt der Fiskus nicht zu.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 42 AO — Gestaltungsmissbrauch (Abgabenordnung)
• § 16 ErbStG — Persönliche Freibeträge (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz)
• § 7 ErbStG — Schenkung unter Lebenden
• § 14 ErbStG — Zehnjähriger Abstand bei Schenkungen
• BFH-Urteil vom 18.7.2013, II R 37/11 — Zulässigkeit von Kettenschenkungen unter Bedingungen
• BFH-Urteil vom 13.10.2015, II R 18/14 — Gestaltungsmissbrauch nur bei reiner Steuervermeidung ohne wirtschaftlichen Gehalt