10-Jahresfristen bei Immobilien: Diese Fristen kosten Sie Geld

Vier verschiedene 10-Jahres-Fristen regeln Immobilien-Transfers in Deutschland. Spekulationsfrist kostet Gewinnsteuer, Schenkungsteuer-Freibetrag erneuert sich, Pflichtteilsergänzung wird rückwirke...

Von

Benedikt Rohlmann

2.13.26

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Inhaltsverzeichnis

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Die vier kritischen 10-Jahres-Fristen bei Immobilien

Bei Grundstücken und Immobilien spielen 10-Jahres-Fristen eine zentrale Rolle. Wer sie ignoriert, zahlt deutlich mehr Steuern. Wir zeigen Ihnen alle vier:

1. Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Verkaufen Sie zum richtigen Zeitpunkt

Die Spekulationsfrist ist die klassischste 10-Jahres-Frist. Sie betrifft den Verkäufer, nicht den Käufer.

Regel: Wenn Sie ein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen, ist der Gewinn vollständig einkommensteuerpflichtig. Das heißt:

Kaufpreis 2018: €300.000
Verkaufspreis 2025 (nach 7 Jahren): €450.000
Gewinn: €150.000
Einkommensteuer ca. 42 % = €63.000

Nach 10 Jahren läuft die Frist ab:

Verkaufspreis 2028 (nach 10 Jahren): €450.000
Gewinn: €150.000
Einkommensteuer: €0 (Frist ist vorbei)

Ausnahme: Die Spekulationsfrist gilt nicht für selbst genutzte Wohnungen und Häuser (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Wer selbst drin wohnt, kann jederzeit steuerfrei verkaufen. Wichtig: Die Eigennutzung muss zum Zeitpunkt der Veräußerung vorliegen — oder innerhalb der letzten 3 Jahre des Haltens.

Rechenbeispiel zur Eigennutzung:

2018–2023: Selbst bewohnt (5 Jahre)
2023–2025: Vermietet (2 Jahre)
2025: Verkauft
Spekulationsfrist: Wegen Eigennutzung in den letzten 3 Jahren vor Verkauf → Verkauf steuerfrei

2. Schenkungsteuer-Freibetrag (§ 14 ErbStG): Alle 10 Jahre erneuern

Die Schenkungsteuer-Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre. Das ist nicht einfach „nett" — das ist eine massive Gestaltungschance.

Die Freibeträge (§ 16 ErbStG):

EmpfängerFreibetragErneuert sich alleKind€ 400.00010 JahreEhegatte€ 500.00010 JahreEnkel€ 200.00010 JahreUrenkel€ 100.00010 JahreGeschwister€ 20.00010 Jahre

Die Kernregel (§ 14 ErbStG): Schenkungen werden zur Kontrolle zusammengerechnet, wenn sie innerhalb 10 Jahren an denselben Empfänger erfolgen. Danach ist die älteste Schenkung „raus aus der Bilanz" und der Freibetrag erneuert sich.

Rechenbeispiel: Die Kettenschenkung-Strategie

Szenario A: Schlechte Planung

- Freibetrag Sohn: €400.000 - Steuerpflichtig: €400.000 - Schenkungsteuer (19 %): €76.000

- Zusammenrechnung mit 2015er Schenkung: €400.000 + €800.000 = €1.200.000 - Freibetrag: €400.000 - Steuerpflichtig: €800.000 - Schenkungsteuer (27 %): €216.000

2015 (15. Feb.): Vater schenkt Immobilie €800.000 an Sohn
2020 (16. Feb.): Vater schenkt zweite Immobilie €800.000 an Sohn
Gesamtsteuern: €292.000 auf €1,6 Mio. (ca. 18,3 %)

Szenario B: Gute Planung mit 10-Jahres-Abstand

- Freibetrag: €400.000 - Steuerpflichtig: €400.000 - Schenkungsteuer (19 %): €76.000

- 10-Jahres-Frist ist abgelaufen → Freibetrag erneuert sich - Freibetrag: €400.000 - Steuerpflichtig: €400.000 - Schenkungsteuer (19 %): €76.000

2015 (15. Feb.): Vater schenkt Immobilie €800.000 an Sohn
2025 (16. Feb.): Vater schenkt zweite Immobilie €800.000 an Sohn
Gesamtsteuern: €152.000 auf €1,6 Mio. (ca. 9,5 %)
Steuerersparnis: €140.000 durch richtige Timing

Das ist keine Spitzenfinesse — das ist normale, legale Gestaltung, die Millionen von Euro sparen kann.

Wichtig: Das Datum ist das der Grundbucheintragung, nicht des Notartermins. Wenn Sie am 15. Februar 2015 beim Notar unterschreiben, aber die Grundbucheintragung erst am 1. April 2015 erfolgt, läuft die 10-Jahres-Frist ab dem 1. April 2025. Nicht vom 15. Februar.

3. Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB): Schenkungen werden 10 Jahre rückwirkend berechnet

Das ist eine oft übersehene Falle: Schenkungen werden beim Pflichtteil berücksichtigt — bis zu 10 Jahre vor dem Tod.

Die Regel (§ 2325 BGB):

„Hat der Erblasser einem anderen als einem Pflichtteilsberechtigten etwas zugewendet und erfolgt die Zuwendung binnen eines Jahres vor dem Eintritt des Erbfalls, so ist im Falle des Wegfalls einer Zuwendung die Gültigkeit der Zuwendung aufgehoben."

Vereinfacht: Der Pflichtteilsberechtigte kann fordern, dass große Schenkungen des Erblassers „an den Nachlass zurückgerechnet werden". Das heißt:

Erblasser verstirbt 2026
2020: Hat er sein Kind beschenkt (€500.000)
2024: Hat er sein anderes Kind beschenkt (€700.000)
Der nicht bedachte Ehegatte oder ein Kind hat Pflichtteil? → Diese Schenkungen werden angerechnet
Der Pflichtteil wird zu Lasten der Schenkungsempfänger erfüllt

Die Abschmelzungsregel: Die Anrechnung erfolgt nicht mit 100 %, sondern mit einer Abschmelzungsquote:

Zeit vor TodAnrechnung0–1 Jahr100 %1–2 Jahre90 %2–3 Jahre80 %3–4 Jahre70 %4–5 Jahre60 %5–6 Jahre50 %6–7 Jahre40 %7–8 Jahre30 %8–9 Jahre20 %9–10 Jahre10 %> 10 Jahre0 %

Rechenbeispiel:

Erblasser verstirbt 2026
2020: Schenkt Immobilie (€500.000) an Kind A
2026: Tritt Erbfall ein
Kind B und Ehegatte haben Pflichtteil
Abschmelzung: 5 Jahre vor Tod = 60 % Anrechnung
Pflichtteil-Anrechnung: €500.000 × 60 % = €300.000

Das heißt: Die Pflichtteilsquoten von Kind B und Ehegatte werden erhöht, und Kind A muss einen Teil der Schenkung eventuell zurückzahlen (Ausgleichszahlung nach § 2329 BGB).

Strategisch: Schenkungen, die die 10-Jahres-Frist überschreiten, haben auf den Pflichtteil keine Auswirkung. Das ist ein großer Grund, Schenkungen früh zu planen — oder eben nicht zu machen, wenn unsicher ist, wie die Familie reagiert.

4. Nießbrauch-Zusammenrechnung: Bewertete Schenkungen in 10 Jahren

Ein viertes, weniger bekanntes Phänomen: Wenn Sie mehrmals Nießbrauche an dieselbe Person vergeben, oder Schenkungen mit Nießbrach-Reservationen, werden diese in 10 Jahren zusammengerechnet.

Das Szenario:

2018: Schenken Sie Immobilie A (€500.000) an Kind, behalten sich Nießbrauch vor
2020: Schenken Sie Immobilie B (€400.000) an dasselbe Kind, behalten sich Nießbrauch vor
2024: Schenken Sie Immobilie C (€300.000) an dasselbe Kind
Gesamtschenkungswert in 10 Jahren: €1.200.000 − Nießbrauch-Bewertung
Zusammenrechnung greift → Freibetrag reicht nicht

Das ist besonders tückisch, weil Nießbrauche zwar die Schenkungswerte senken (ein Nießbrauch ist 30–50 % des Wertes wert), aber nicht aus der 10-Jahres-Zusammenrechnung herausgenommen werden.

Praxis-Timeline: Optimale Planung für eine Immobilienfamilie

Stellen Sie sich vor: Ein Unternehmer (66 Jahre) hat drei Kinder und vier Immobilien im Portfolio. Er möchte die Vermögensnachfolge regeln.

Szenario: Ohne Planung (Teure Variante)

2026 (heute): Schenkt alle 4 Immobilien (Gesamtwert €3,2 Mio.) an die Kinder – Freibeträge pro Kind: 3 × €400.000 = €1.200.000 – Steuerpflichtig: €3.200.000 − €1.200.000 = €2.000.000 – Schenkungsteuern: ca. €380.000–€500.000 (je nach Steuersatz) – Alle 4 Immobilien sind sofort weg – Alle Kinder sind sofort mit Pflichtteilsrisiken belastet

Szenario: Mit 10-Jahres-Planung (Clevere Variante)

2026 (Welle 1): Schenken Sie Immobilie A (€800.000) an Kind 1 – Freibetrag: €400.000 – Schenkungsteuer: €76.000 (19 %) – Spekulationsfrist für Immobilie A: Läuft 10 Jahre (falls später verkauft) 2026 (Welle 1): Schenken Sie Immobilie B (€800.000) an Kind 2 – Freibetrag: €400.000 – Schenkungsteuer: €76.000 (19 %) 2026 (Welle 1): Schenken Sie Immobilie C (€800.000) an Kind 3 – Freibetrag: €400.000 – Schenkungsteuer: €76.000 (19 %) 2036 (Welle 2, nach 10 Jahren): Schenken Sie Immobilie D (€800.000) an Kind 1 – Freibetrag erneuert sich: €400.000 – Schenkungsteuer: €76.000 (19 %) – Gesamtsteuern für Kind 1: €152.000 auf €1,6 Mio. (9,5 %) 2036: Können Sie auch Immobilien zu Kindern 2 und 3 nachschenken (mit neuen Freibeträgen) Gesamtsteuern mit Planung: ca. €220.000–€300.000 (ca. 7–9 %) Gesamtsteuern ohne Planung: ca. €500.000 (ca. 15–16 %) Steuerersparnis: €180.000–€280.000

Zusätzliche Effekte:

Die Spekulationsfrist beginnt 2036 für Immobilie D → wenn Kind 1 die Immo nach 2046 verkauft, sind Gewinne steuerfrei
Pflichtteilsergänzung: Alle Schenkungen sind nach 10 Jahren „raus" aus der Pflichtteilsberechnung
Psychologischer Vorteil: Die Kinder sehen, dass der Vater es ernst meint, und Konflikte wegen ungleicher Behandlung sinken

Warnung: Datum ist die Grundbucheintragung, nicht der Notartermin

Das ist eine häufigste Fehlerquelle bei 10-Jahres-Fristen.

Szenario:

Sie unterschreiben bei Notar am 15. Februar 2015
Grundbucheintragung erfolgt aber erst am 1. April 2015 (wegen Rückforderungsanspruch-Einträge oder Darlehnsrückzahlungen)
Die 10-Jahres-Frist läuft ab 1. April 2025, nicht vom 15. Februar 2025

Das kann im schlimmsten Fall 1–2 Monate Unterschied machen, wenn die nächste Schenkung geplant ist. Besser: Immer mit dem Grundbuchamt rücksprache halten, wann die Eintragung erfolgt.

Praxis-Tipp: Fristen tracken und dokumentieren

Wir empfehlen jedem Mandanten, eine einfache Tabelle für seine Immobilienübertragungen zu führen:

Datum NotarterminDatum Grundbuch-EintragImmobilieBeschenkterFreibetrag verbrauchtNeue Frist ab15.02.201501.04.2015Haus MünchenKind A€400k01.04.202520.05.201810.06.2018Wohnung BerlinKind B€400k10.06.202803.11.202315.11.2023Grundstück StuttgartKind C€400k15.11.2033

Diese Tabelle ist goldwert, wenn später Diskussionen entstehen — mit dem Finanzamt, mit den Kindern, oder wegen Pflichtteilsprobleme.

Die vier Fristen im Überblick: Was kosten Fehler?

FristRechtsquelleKostet SieFehler kostetStrategisch nutzenSpekulationsfrist§ 23 EStGEinkommensteuer auf Gewinn€50k–€150kNach 10 Jahren steuerfrei verkaufenSchenkungsteuer-Freibetrag§ 14 ErbStGSchenkungsteuer auf Überschuss€100k–€300kKettenschenkungen mit 10-Jahres-AbstandPflichtteilsergänzung§ 2325 BGBAusgleichszahlungen an Pflichtteilsberechtigte€80k–€200kGroße Schenkungen 10+ Jahre vor Tod planenNießbrauch-Zusammenrechnung§ 14 ErbStGErhöhte Schenkungsteuer€50k–€150kNießbrauche nur bei ersten Schenkung

Gesamtpotenzial: Mit falscher Planung können 10-Jahres-Fehler schnell €300.000–€500.000 an vermeidbaren Steuern kosten.

Fazit

Die 10-Jahres-Fristen bei Immobilien sind nicht Zufall — sie sind gezielt vom Gesetzgeber gesetzt, um Steuervermeidung zu ermöglichen und gleichzeitig Fairness zu wahren.

Drei Erkenntnisse:

Spekulationsfrist: Planen Sie Immobilienverkäufe nach der 10-Jahres-Marke, um Spekulationsgewinne zu sparen.

Schenkungsteuer-Freibeträge: Nutzen Sie die 10-Jahres-Erneuerung für Kettenschenkungen. €140.000–€280.000 Steuerersparnis sind typisch für eine Familie mit mehreren Kindern und Immobilien.

Pflichtteilsergänzung: Schenkungen, die älter als 10 Jahre sind, haben keine Auswirkung auf den Pflichtteil. Das ist ein großer Grund für frühzeitige Vermögensübertragung — oder ganz bewusste Nicht-Schenkung.

Unser Rat: Führen Sie eine Fristen-Tabelle für Ihre Immobilien. Buchen Sie einen Termin mit uns, bevor Sie die nächste Schenkung planen. Die Einsparungen zahlen sich aus.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG — Spekulationsfrist bei Grundstücksverkauf (10 Jahre)
§ 14 ErbStG — 10-Jahres-Zusammenrechnung von Schenkungen (Freibetrag-Rhythmus)
§ 16 ErbStG — Persönliche Freibeträge bei Schenkung und Erbschaft
§ 2325 BGB — Pflichtteilsergänzung (Anrechnung von Schenkungen 10 Jahre vor dem Tod)
§ 2329 BGB — Ausgleichspflicht des Beschenkten gegenüber Pflichtteilsberechtigten
BMF-Schreiben zur Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist** (aktuelle Fassung)

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Benedikt Rohlmann

‍Benedikt Rohlmann ist Steuerberater aus Düsseldorf. In seiner Kanzlei, Rohlmann StB, hat er sich auf die Steuergestaltung in Kombination mit laufender Steuerberatung spezialisiert, insbesondere als Experte für Holdings.

Häufige Fragen & Antworten

Wann beginnt die 10-Jahres-Frist bei einer Immobilienschenkung?

Die Frist beginnt mit dem Datum der notariellen Beurkundung der Schenkung – nicht erst mit der Grundbucheintragung. Bei einer Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt beginnt die Frist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch jedoch erst mit dem Wegfall des Vorbehalts.

Was passiert, wenn der Schenker innerhalb von 10 Jahren stirbt?

Verstirbt der Schenker innerhalb der 10-Jahres-Frist, wird die Schenkung dem Erbe hinzugerechnet (Pflichtteilsergänzung). Für die Schenkungsteuer gilt: Frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre werden mit dem Erwerb von Todes wegen zusammengerechnet – der Freibetrag gilt nur einmal.

Welche 10-Jahresfristen sind bei Immobilien relevant?

Es gibt drei wichtige Fristen: Die Schenkungssteuer-Frist (Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre), die Spekulationsfrist (Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei) und die Pflichtteilsergänzungsfrist (Schenkungen schmilzen jährlich um 10 % ab). Jede Frist hat eigene Startpunkte und Besonderheiten.

Wie umgehe ich die 10-Jahres-Frist bei einer Schenkung?

Legale Gestaltungsmöglichkeiten sind Kettenschenkungen über mehrere Familienmitglieder, die frühzeitige Übertragung mit Nießbrauchvorbehalt zur Absicherung sowie die schrittweise Übertragung in Tranchen unterhalb der Freibeträge. Eine steuerliche Beratung im Vorfeld ist unerlässlich.