Immobilien steuerfrei auf Stiftung übertragen

Kurz & knapp

• Teilverkauf & Schenkung sparen Grunderwerbsteuer
  
• 15 % Steuersatz statt 42 % auf Mieteinnahmen
  
• Neue Abschreibungen durch höheren Kaufpreis möglich
  
• Tilgung des Verkäuferdarlehens steuerfrei
  
• Stiftungslösung schafft langfristige Vermögensstruktur
  

Immobilien steueroptimiert auf eine Familienstiftung übertragen: So funktioniert’s

Viele Immobilienbesitzer fragen sich, wie sie ihre Bestandsimmobilien langfristig sichern und dabei gleichzeitig Steuern sparen können.

Eine clevere Lösung: die Übertragung auf eine Familienstiftung – und zwar durch eine Kombination aus Schenkung und Verkauf.

Schauen wir uns ein Beispiel an:

Ausgangslage: Immobilie im Privatvermögen

Ein Unternehmer hält eine Immobilie seit über 10 Jahren in seinem Privatvermögen.

Die Immobilie wurde ursprünglich für 150.000 € erworben und hat sich im Wert auf 300.000 € verdoppelt. Ziel ist nun, dieses Objekt steuerlich optimiert auf eine Familienstiftung zu übertragen.

Lösung: Teilentgeltlicher Verkauf

Statt die Immobilie komplett zu verkaufen (→ volle Grunderwerbsteuer) oder vollständig zu schenken  (Schenkungssteuer), kombiniert man beides geschickt:

100.000 € Schenkung (steuerfrei, entspricht dem Schenkungsfreibetrag bei der Familienstiftung)
200.000 € Verkauf (teilentgeltlich)

Damit fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Verkaufsteil an – die Schenkung bleibt steuerfrei.

Problem: Die Stiftung hat kein Geld? Kein Problem!

Die Familienstiftung ist neu gegründet – sie hat noch kein Kapital.

Die Lösung: Der Stifter gewährt der Stiftung ein Verkäuferdarlehen über die 200.000 €. Damit wird der Kaufpreis zwar verbucht, aber erst später zurückgezahlt.

Drei steuerliche Vorteile auf einen Schlag

1. Niedrigerer Steuersatz auf Mieteinnahmen
   Während der Stifter seine Mieterträge mit bis zu 42 % plus Soli & Kirchensteuer versteuern müsste, fällt bei der Familienstiftung nur ein pauschaler Körperschaftsteuersatz von 15 % an.
2. Neue Abschreibungsmöglichkeiten
   Da die Immobilie zu einem höheren Preis in die Stiftung eingeht, können neue Abschreibungen auf den Gebäudeanteil der 200.000 € vorgenommen werden. Das senkt die zu versteuernden Mieteinnahmen zusätzlich.
3. Steuerfreie Rückzahlung des Verkäuferdarlehens
   Die Tilgung des Darlehens durch die Stiftung ist steuerfrei – es handelt sich schlicht um die Rückzahlung eines geliehenen Betrags.

Nur die Zinsen, die der Stifter erhält, sind steuerpflichtig.

„Die Tilgung ist steuerfrei – und das schafft Spielraum.“

Grundstockvermögen gleich mit übertragen?

Ja, auch das ist möglich.

Der Schenkungsanteil von 100.000 € kann als Grundstockvermögen der Stiftung angesetzt werden – und so sogar zur Gründung dienen.

Damit wird die Immobilie automatisch Teil des Stiftungskapitals.

Fazit & Call to Action

Die Kombination aus Schenkung und Verkauf bietet eine attraktive Möglichkeit, Immobilien steuerlich klug in eine Stiftung zu überführen.

Sie profitieren mehrfach: geringere Besteuerung, neue Abschreibungsmöglichkeiten, langfristige Vermögensplanung.

Lassen Sie uns gemeinsam prüfen, ob diese Gestaltung auch für Sie infrage kommt. Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses Erstgespräch!

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