Grundstücksübertragung: Steuerlicher Überblick für die Vermögensnachfolge

Die drei Übertragungswege im Vergleich

Wer ein Immobilienvermögen weitergeben möchte, hat im Wesentlichen drei Optionen. Jede hat unterschiedliche steuerliche Konsequenzen — und keine ist pauschal „die beste". Es kommt auf Ihre konkrete Situation an.

1. Schenkung — die Freibetrag-Strategie

Die Schenkung ist klassisch eine Vermögensnachfolge-Strategie für Lebenzeit. Der große Vorteil: Sie zahlen keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Statt 5–6,5 % vom Kaufwert fallen hier 0 % an.

Dafür greift die Schenkungsteuer nach dem ErbStG. Aber auch hier gibt es großzügige Freibeträge:

VerhältnisFreibetragSteuerklasseSteuersatz ab ÜberschussKind → Eltern€ 400.000I7–30 %Ehegatte€ 500.000I7–30 %Enkel€ 200.000I7–30 %Geschwister€ 20.000III30–50 %

Diese Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre (§ 14 ErbStG). Das ist entscheidend für Kettenschenkungen: Wer 2016 ein Grundstück schenkt und 2026 erneut, kann den Freibetrag zweimal ausnutzen.

Beispiel Rechenbeispiel:

• Vater schenkt Immobilie (Wert: €850.000) an Sohn
• Freibetrag Sohn: €400.000
• Steuerpflichtig: €450.000
• Steuerklasse I, Steuersatz: 19 % (für €400.001–€1.000.000)
• Schenkungsteuer: €85.500
• Grunderwerbsteuer: €0
• Gesamt: €85.500 (ca. 10 % des Werts)

Im Vergleich: Hätte der Vater die Immobilie verkauft und der Sohn gekauft, wäre die Grunderwerbsteuer (Bayern 5,5 %) allein = €46.750 — plus Makler, Notar, Steuern auf Spekulationsgewinn.

2. Verkauf — der Gewinn-Weg

Der Verkauf ist versteuert nach:

1. Grunderwerbsteuer (GrESt): 3,5–6,5 % je Land
2. Einkommensteuer auf Spekulationsgewinn (§ 23 EStG): Wenn der Verkauf innerhalb 10 Jahre nach dem Kauf stattfindet und es keine Eigennutzung gab
3. Kapitalertragsteuer + Soli (bei Gewinn): Falls Sie eine Betriebsstätte oder Gewinneinkünfte haben

Die AfA-Stepup ist aber ein echter Vorteil: Der Käufer bewertet die Immobilie bei Kauf neu. Wenn ein altes Gebäude theoretisch noch 20 Jahre Restnutzungsdauer hat, aber nach neuer Bewertung nur noch 15, spart der Käufer Steuern. Das ist für den Käufer attraktiv, weshalb Verkaufspreise manchmal höher sind als bei Schenkung.

3. Erbfall — die Aufschiebung

Im Erbfall zahlt der Erbe Erbschaftsteuer nach ErbStG, aber es gibt:

• Dieselben Freibeträge wie bei Schenkung (§ 16 ErbStG)
• Steuervergünstigung für Betriebsvermögen (bis 60 % Abschlag)
• Keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
• Gewöhnliche Geschäftstätigkeit kann steuerfrei übertragen werden

Nachteil: Der Erbe übernimmt die alte Restnutzungsdauer für die AfA — kein Stepup wie beim Verkauf.

Schenkungsteuer vs. Grunderwerbsteuer: Wann zahle ich was?

Das ist die zentrale Frage bei Immobilientransfers in der Familie.

Schenkung: ErbStG, kein GrESt

Eine Schenkung ist nach § 1 ErbStG „eine unentgeltliche Zuwendung von Vermögen unter Lebenden". Davon betroffen:

• Schenkungsteuer (ErbStG) — mit Freibeträgen nach § 16
• KEINE Grunderwerbsteuer — § 3 Nr. 6 GrEStG befreit verwandtschaftliche Grundstücksübertragungen

Verkauf: GrESt + Spekulationsfrist

Ein Verkauf ist eine entgeltliche Übertragung. Der Käufer zahlt:

• Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis (3,5–6,5 % je Bundesland)
• Notar- und Maklergebühren

Der Verkäufer zahlt:

• Einkommensteuer auf Spekulationsgewinn, wenn der Verkauf innerhalb 10 Jahre stattfindet (§ 23 EStG)
• Ausnahme: Eigennutzung oder Spekulationsfrist ist abgelaufen
• Beispiel: Haus 2018 gekauft für €300.000, 2024 verkauft für €400.000 → Gewinn €100.000 → etwa €42.000 Steuern (ca. 42 % zu Einkommensteuer, Soli, Kirchensteuer)

Die 10-Jahres-Rhythmen und Freibeträge

Hier wird es strategisch: Die Freibeträge bei Schenkung erneuern sich nach 10 Jahren. Das schafft Gestaltungsspielraum.

§ 14 ErbStG: Die 10-Jahres-Frist

Schenkungen werden zur Kontrolle zusammengerechnet, wenn sie innerhalb 10 Jahren an denselben Empfänger erfolgen. Das heißt:

• 2016: Kind bekommt €400.000 Immobilie (Freibetrag komplett aufgebraucht)
• 2026: Kind bekommt erneut €400.000 Immobilie (Freibetrag erneuert sich)
• Schenkungsteuer auf zweite Immobilie: €0 (da neue Frist)

Aber:

• 2015: Kind bekommt €400.000 Immobilie
• 2024: Kind bekommt erneut €400.000 Immobilie
• Zusammenrechnung: € 800.000 − €400.000 = €400.000 steuerpflichtig
• Schenkungsteuer auf zweite Immobilie: etwa €76.000 (19 % Steuersatz)

Das ist die Strategie der Kettenschenkung: Wer mehrere Generationen oder mehrere Kinder hat, optimiert die Zeitpunkte nach der 10-Jahres-Frist.

Die Spekulationsfrist bei Verkauf (§ 23 EStG)

Ein wichtiger Unterschied zur Schenkung:

Beim Verkauf läuft die Spekulationsfrist für 10 Jahre ab Grundbucheintragung des Kaufs. Verkauft der Eigentümer innerhalb dieser Frist, ist der Gewinn komplett steuerpflichtig. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.

Rechenbeispiel:

• 2018: Immobilie gekauft, Grundbuch eingetragen, Kaufpreis €500.000
• 2028: Verkauft für €700.000 (Gewinn €200.000)
• Spekulationsfrist ist abgelaufen → Verkauf steuerfrei
• 2025: Verkauft für €700.000 (Gewinn €200.000)
• Spekulationsfrist läuft noch → Einkommensteuer ca. €84.000 (42 % Steuersatz, durchschnittliche Progression)

AfA-Fortführung vs. AfA-Stepup

Ein technisches, aber wichtiges Thema für Vermieter.

Bei Schenkung: Alte Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 EStG)

Wenn Sie ein vermietetes Gebäude schenken, wird der Beschenkte nicht neu bewertet. Die AfA-Restnutzungsdauer wird fortgeführt. Das bedeutet: Wenn das Gebäude ursprünglich 50 Jahre Lebensdauer hatte und nach 30 Jahren noch 20 übrig sind, rechnet der Beschenkte mit 20 Jahren weiter.

Das kostet Vermögen für den Beschenkten: Weniger AfA pro Jahr = weniger Steuerersparnis.

Bei Verkauf: Neue Bewertung (§ 11d EStDV – „AfA-Stepup")

Der Käufer bewertet die Immobilie zu seinem Zeitpunkt neu. Wenn ein altes Gebäude 2024 gekauft wird, können neuere technische Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer feststellen. Der Käufer profitiert.

Das ist ein großer Anreiz, Immobilien zu verkaufen statt zu schenken — aus Sicht des Käufers. Deswegen sind Kaufpreise manchmal höher als Schenkungswerte.

Grunderwerbsteuer-Befreiung in der Familie (§ 3 Nr. 6 GrEStG)

Eine der wichtigsten Regeln: Schenkungen zwischen Verwandten sind grunderwerbsteuerfrei.

§ 3 Nr. 6 GrEStG befreit von der Grunderwerbsteuer:

„Erwerbe von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten durch Erwerber im Sinne des ErbStG (also Erbfall, Schenkung, Vermächtnis)"

Das heißt: Egal ob Schenkung oder Erbfall — 0 % Grunderwerbsteuer.

Aber Achtung:

• Verkauf fällt NICHT unter diese Befreiung
• Gemischte Geschäfte (z.B. Schenkung mit Gegenleistung „Unterhalt zahlen") können zu Grunderwerbsteuer führen
• Nießbrauch-Reservationen ändern nichts an der Befreiung

Entscheidungsbaum: Schenkung vs. Verkauf vs. Erbfall

Welcher Weg passt zu Ihnen?

Wählen Sie Schenkung, wenn:

• Sie relativ sicher sind, dass Sie diese Immobilie nicht brauchen
• Sie die Freibetrag-Rhythmen nutzen können (mehrere Kinder, mehrere Objekte)
• Die Schenkungsteuer unter der Summe von Grunderwerbsteuer + Spekulationsgewinnen liegt
• Sie die Vermögensnachfolge aktiv gestalten wollen (nicht erst nach Erbfall)
• Der Beschenkte die Immobilie privat nutzen oder vermieten will

Wählen Sie Verkauf, wenn:

• Sie Liquidität brauchen (Verkauf = Geldeinnahme)
• Der Spekulationsgewinn klein ist oder die Frist abgelaufen ist
• Der Käufer von der AfA-Stepup profitieren soll (z.B. Investor)
• Die Grunderwerbsteuer unter der Schenkungsteuer liegt (seltener)
• Sie mehrere Immobilien haben und Risikostreuung wollen

Wählen Sie Erbfall, wenn:

• Sie die Immobilie noch brauchen (selbst wohnen, vermieten)
• Es unklar ist, wer langfristig Immobilieneigentümer sein soll
• Belastungen (Schulden, Verpflichtungen) ungeklärt sind
• Sie keine Schenkungssteuer zahlen wollen (kann aber auch nachteilig sein)

Praxis-Tipp: Die optimale Vorgehensweise

1. Lassen Sie Ihre Immobilie bewerten. Der aktuelle Verkehrswert ist die Basis für Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

1. Nutzen Sie die 10-Jahres-Rhythmen. Wenn Sie mehrere Kinder haben, planen Sie Schenkungen mit Abstand von >10 Jahren — damit erneuern sich die Freibeträge.

1. Beachten Sie die Spekulationsfrist. Wenn Sie ein Grundstück verkaufen wollen, prüfen Sie, ob die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist. Ist sie es, ist der Gewinn steuerfrei.

1. Grundbucheintragung, nicht Notartermin. Alle Fristen (Spekulationsfrist, Schenkungsteuer-Zusammenrechnung) laufen ab Grundbucheintragung. Der Notartermin ist irrelevant für die steuerliche Bilanzierung.

1. Dokumentieren Sie Schenkungen schriftlich. Ein Schenkungsvertrag ist nicht immer erforderlich, aber eine Notarurkunde schafft Sicherheit für die Finanzämter.

Fazit

Die Grundstücksübertragung ist ein steuerliches Klassiker-Problem mit großen Auswirkungen auf das Vermögen:

• Schenkung spart Grunderwerbsteuer, kostet aber Schenkungsteuer (mit Freibeträgen)
• Verkauf kostet Grunderwerbsteuer + Spekulationsgewinne, schafft aber Liquidität und AfA-Stepup
• Erbfall ist eine Aufschiebung — kostet aber auch Erbschaftsteuer

Die richtige Wahl hängt von Ihren persönlichen Zielen, dem Familienkontext und der Zeit ab. Wir empfehlen: Prüfen Sie alle drei Szenarien durchgerechnet mit Ihrem Steuerberater. Die Einsparungen können schnell fünfstellig sein.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 16 ErbStG — Persönliche Freibeträge bei Schenkung
• § 14 ErbStG — Berücksichtigung früherer Erwerbe (10-Jahres-Frist)
• § 3 Nr. 6 GrEStG — Grunderwerbsteuer-Befreiung für Schenkungen und Erbfälle an Verwandte
• § 7 Abs. 4 EStG — Fortführung der AfA nach Schenkung
• § 11d EStDV — Restnutzungsdauer-Bewertung bei Neukauf (AfA-Stepup)
• § 23 EStG — Spekulationsfrist bei Verkauf von Grundstücken (10 Jahre)
• BMF-Schreiben zur Grunderwerbsteuer** (aktuelle Fassung) — Praktische Hinweise zu Schenkungen