BMF-Schreiben 2026: Neue Regeln für Sanierungskosten — Was Vermieter jetzt wissen müssen

Kurz & knapp

• Neue Klarheit: Das BMF-Schreiben vom 26.1.2026 (GZ: IV C 1 – S 2253/00082/001/064) ersetzt die alte Fassung vom 18.7.2003 und definiert erstmals 6 konkrete Fallgruppen für Herstellungskosten
• Sofortabzug vs. AfA: Während Erhaltungsaufwendungen sofort gemäß § 11 EStG absetzbar sind, müssen Herstellungskosten über 50 Jahre abgeschrieben werden — der finanzielle Unterschied ist erheblich
• Das energetische Sanierungsrisiko: Die BMF-Regel für energetische Sanierungen ist nur sub-legal und könnte durch Gerichtsurteile kassiert werden — Sie sollten sich nicht blind darauf verlassen
• Die 2-5 Jahre Option: § 82b EStDV ermöglicht strategische Verteilung von Sanierungskosten — wer das nutzt, kann Einnahmen glätter darstellen
• Handlungsfähig bleiben: Dokumentation ist das A und O — fehlerhafte Zuordnung führt zu Nachzahlungen plus Strafzinsen

Das BMF-Schreiben 2026: Ein Meilenstein mit Lücken

Anfang 2026 hat das Bundesfinanzministerium eine Grundsatzentscheidung getroffen, die Vermieter und Immobilieninvestoren direkt betrifft. Das Schreiben vom 26. Januar 2026 liefert endlich klare Abgrenzungskriterien zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten — ein Thema, das Finanzämter und Gerichte jahrelang heftig diskutiert haben.

Warum ist das relevant für Sie? Weil die Zuordnung über Ihre Liquidität entscheidet. Eine Sanierung mit 50.000 Euro können Sie entweder:

1. Sofort zu 100 Prozent absetzen (Erhaltungsaufwand) → Gewinn sinkt um 50.000 Euro
2. Oder über 50 Jahre abschreiben (Herstellungskosten) → Nur 1.000 Euro pro Jahr Abzug

Der Unterschied zwischen sofortigem Abzug und langfristiger AfA beträgt bei einem Steuersatz von 40 Prozent etwa 20.000 Euro Steuerlast im ersten Jahr. Das ist kein akademisches Thema — das ist bare Münze.

Das neue BMF-Schreiben versucht, diese Grauzone zu ordnen. Aber nur versuchen. Denn gerade bei energetischen Sanierungen gibt es weiterhin massive Unsicherheiten.

Die 6 Fallgruppen: Wann Erhaltungsaufwand zu Herstellungskosten wird

Das BMF definiert 6 konkrete Szenarien, in denen der Finanzbehörde zufolge Herstellungskosten vorliegen:

1. Beseitigung von Mängeln oder Schäden Wenn ein Fenster kaputt ist und Sie es austauschen, liegt eine Instandhaltungsmaßnahme vor — Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar. Das ist klar. Problematisch wird es, wenn Sie bei dieser Gelegenheit „gleich das ganze Fenster modernisieren" — neue Rahmen, energieeffiziente Verglasung, Beschläge. Dann kann das Finanzamt argumentieren: Das ist nicht mehr nur Beseitigung des Mangels, sondern eine weitergehende Verbesserung.

2. Erneuerung von Teilen Dachreparatur oder Dachsanierung? Große Unterschied. Faustregel des BMF: Wenn Sie nur verbrauchte Teile instandsetzen, ist es Erhaltung. Wenn Sie jedoch große Bauteile erneuern und dabei die Nutzungsdauer des Gesamtgebäudes verlängern, wird es zur Herstellungsmaßnahme.

3. Energetische Verbesserungen (die fragwürdige Sonderregel) Hier wird es kritisch. Das BMF hat eine Ausnahmeregelung eingeführt, die energetische Sanierungen (ab 1.1.2026) unter bestimmten Bedingungen als Erhaltungsaufwendungen einstuft, obwohl diese objektiv zu einer Wertsteigerung führen. Das ist eine politische Subvention durch die Hintertür der Steuerauslegung — und sie ist im höchsten Grade fragwürdig.

Die Praxis: Eine neue Wärmepumpe statt Ölheizung kostet 15.000 Euro. Nach alter Rechtsprechung wäre das klar eine Herstellungsmaßnahme. Das BMF will das jetzt anders sehen. Nur: Das ist nicht gesetzlich festgehalten. Ein BFH-Urteil könnte das jederzeit umwerfen.

4. Geschossdecken und tragende Wände Wenn Sie Wände entfernen, Decken erneuern oder das statische System verändern, liegt eine Verbesserung vor — Herstellungskosten, keine Diskussion.

5. Funktionale Verbesserungen Ein Aufzug wird eingebaut, die Raumaufteilung wird verändert, neue Sanitäranlagen mit erhöhtem Standard. All das sind Verbesserungen mit neuer Funktionalität — Herstellungskosten.

6. Größere Modernisierungsmaßnahmen Wenn Sie ein Haus völlig entkernen und neu herrichten, ist das die klassische Herstellungsmaßnahme. Die Lebenserwartung des Gebäudes wird deutlich verlängert.

Praxis-Tipp: Halten Sie bei jeder Sanierung fest, was genau Sie tun: Ist es eine Reparatur (Fehler beheben), eine Instandhaltung (Verschleiß ausgleichen) oder eine Modernisierung (Standards erhöhen)? Die Dokumentation ist Ihre beste Versicherung gegen Nachzahlungen.

Das energetische Sanierungsrisiko: Eine Frage der Zeit

Hier muss ich Ihnen die Wahrheit sagen: Das BMF hat mit seiner Behandlung energetischer Sanierungen einen Weg gewählt, der gesetzlich nicht gedeckt ist. Die Finanzbeamten argumentieren, dass energetische Verbesserungen keine wirtschaftlichen Verbesserungen darstellen, sondern nur Anpassungen an aktuelle Standards.

Das ist schwach. Und es ist nicht einmal einheitlich. Der Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) sieht es anders und hat das öffentlich gemacht. Der Konflikt ist nicht gelöst, sondern nur verschoben.

Was bedeutet das für Sie praktisch?

Wenn Sie 2026 eine energetische Sanierung durchführen und diese als Erhaltungsaufwand abziehen, setzen Sie implizit darauf, dass das Finanzamt nicht widerspricht oder dass der BFH später dasselbe sieht wie die BMF. Das ist ein Risiko. Nicht riesig, aber es ist da.

Mein Rat: Dokumentieren Sie genau, warum die Maßnahme energetisch notwendig war. War die alte Heizung defekt? Dann ist der Austausch auch ohne energetische Neuerungen gerechtfertigt — der Abzug ist sicherer. War die Heizung nur veraltet, aber noch funktionsfähig? Dann wird es grenzwertig.

Die Abzugsoption: § 82b EStDV strategisch nutzen

Viele Vermieter kennen das nicht: Die Steuerverordnung erlaubt in § 82b EStDV, größere Sanierungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen, anstatt sie im Jahr der Ausgabe abzuziehen.

Warum würde man das tun?

Szenario: Sie haben ein Haus mit stabilen Mieteinnahmen von 40.000 Euro pro Jahr. 2026 führen Sie eine Großrenovation durch (50.000 Euro). Wenn Sie alles im gleichen Jahr abziehen, sinkt Ihr Gewinn auf 0 Euro — aber Sie müssen die Bauleistungen bezahlen und haben Liquiditätsprobleme.

Mit § 82b EStDV können Sie die 50.000 Euro auf 5 Jahre verteilen (10.000 Euro pro Jahr). Ihre Gewinne bleiben ausgeglichener, Sie zahlen weniger Steuern im Jahr eins, und Ihre Liquidität ist nicht überfordert.

Das ist nicht steueroptimale Gestaltung im klassischen Sinne — es ist Risikomanagement. Nutzen Sie diese Option, wenn die Dokumentation zweideutig ist. Das Finanzamt wird weniger aggressiv nachfragen, wenn Sie selbst konservativ bilanziert haben.

Fazit: Dokumentation ist Ihre beste Risikoversicherung

Das BMF-Schreiben vom Januar 2026 bringt endlich Struktur in ein chaotisches Thema. Aber es löst nicht alle Probleme — gerade bei energetischen Sanierungen bleibt die Unsicherheit bestehen. Meine Empfehlung: Seien Sie bei der Dokumentation penibel, trennen Sie Erhaltung von Verbesserung und nutzen Sie § 82b EStDV als Sicherheitsventil, wenn Zweifel bestehen.

Die richtige Zuordnung ist nicht kompliziert — sie ist nur wichtig. Fragen Sie im Zweifelsfall einen Steuerberater. Das spart Ihnen deutlich mehr, als die Beratung kostet.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• BMF-Schreiben vom 26.1.2026, GZ: IV C 1 – S 2253/00082/001/064
• BMF-Schreiben vom 18.7.2003 (vorgänger Fassung)
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (Werbungskosten bei Vermietung)
• § 11 EStG (Abflussprinzip und Werbungskostenabzug)
• § 82b EStDV (Verteilung auf 2–5 Jahre)
• § 7 Abs. 4 EStG (Absetzung für Abnutzung)