Immobilien steuerfrei verkaufen mit Familienstiftung

Erfahre, wie Du mit einer Familienstiftung Immobilien steuerfrei verkaufst und Vermögen clever aufbaust.

Von

Benedikt Rohlmann

2.11.26

•

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Inhaltsverzeichnis

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Kurz & knapp

Steuerlich attraktiv: 15 % KSt auf Mieteinnahmen
Nach 10 Jahren steuerfreier Immobilienverkauf
Kombination aus KSt- und ESt-Vorteilen
Ausschüttung an Destinatäre möglich
Perfekt für langfristigen Vermögensaufbau

Die Familienstiftung: Das unterschätzte Steuermodell für Immobilienbesitzer

Viele denken bei Immobilieninvestments direkt an GmbHs oder vermögensverwaltende GmbHs. Doch es gibt eine Alternative, die steuerlich sogar noch spannender sein kann: die Familienstiftung.

Laufende Einnahmen – nur 15 % Körperschaftsteuer

Die Familienstiftung erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, für die eine einfache Überschussrechnung erstellt wird.

Das bedeutet: Mietüberschüsse werden mit nur 15 % Körperschaftsteuer besteuert – wie bei einer vermögensverwaltenden GmbH.

Immobilienverkauf nach 10 Jahren – steuerfrei

Der größte Vorteil liegt aber im Verkauf: Verkauft die Familienstiftung die Immobilie nach 10 Jahren, bleibt der Gewinn komplett steuerfrei.

"Hier kombinieren wir das Beste aus beiden Steuerwelten: laufend niedrig besteuert, langfristig steuerfrei verkauft."

Das ist ein riesiger Vorteil gegenüber der vermögensverwaltenden GmbH – dort ist der Verkauf immer steuerpflichtig, egal wie lange die Immobilie gehalten wurde.

Was passiert mit den Mieteinnahmen?

Die Überschüsse können entweder:

Reinvestiert werden – etwa in weitere Immobilien oder Projekte der Stiftung
Ausgeschüttet werden – an die sogenannten Destinatäre (Begünstigte), mit einer pauschalen Steuer von 25 %

Das ermöglicht sowohl Vermögensaufbau innerhalb der Stiftung, als auch private Mittelzuflüsse bei Bedarf.

Warum ist das für Anleger so interessant?

Gerade wer langfristig denkt und nicht auf kurzfristige Cashflows angewiesen ist, profitiert doppelt:

Vorteile im Überblick

Vorteil	Familienstiftung	GmbH
Besteuerung Mieteinnahmen	15 % KSt	15 % KSt
Steuer auf Immobilienverkauf	0 % nach 10 Jahren	immer steuerpflichtig
Ausschüttung möglich	Ja, 25 %	Ja, 25 %

Das macht die Familienstiftung zu einem Steuerschlupfloch, das völlig legal und praxiserprobt ist – aber noch viel zu selten genutzt wird.

Fazit

Wer mit Immobilien Vermögen aufbauen will, sollte die Familienstiftung unbedingt auf dem Schirm haben.

Sie vereint laufend geringe Besteuerung mit der Möglichkeit, steuerfrei zu verkaufen – und bietet gleichzeitig große Flexibilität bei der Vermögensverwendung.

Nutzen Sie unser Know-how und lassen Sie sich beraten, ob die Familienstiftung zu Ihrer Strategie passt.

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Benedikt Rohlmann

‍Benedikt Rohlmann ist Steuerberater aus Düsseldorf. In seiner Kanzlei, Rohlmann StB, hat er sich auf die Steuergestaltung in Kombination mit laufender Steuerberatung spezialisiert, insbesondere als Experte für Holdings.

Häufige Fragen & Antworten

Welche Nachteile hat eine Familienstiftung für Immobilien?

Die Gründung ist komplexer und teurer als bei einer GmbH. Zudem gibt es strengere Regelungen zur Mittelverwendung – die Stiftung darf nicht wie ein Privatkonto genutzt werden.

Kann eine Familienstiftung Immobilien kaufen?

Ja, und genau das ist der Clou: Die Stiftung wird Eigentümerin der Immobilie, erzielt Mieteinnahmen und kann diese reinvestieren oder ausschütten.

Wie viel Geld muss ich in eine Familienstiftung einbringen?

Eine konkrete Mindesthöhe gibt es nicht, aber in der Praxis macht eine Gründung meist ab ca. 500.000 Euro Immobilienwert oder mehr Sinn, um den Aufwand zu rechtfertigen.

Wie übertrage ich eine Immobilie in eine Stiftung?

Das erfolgt notariell und unter steuerlicher Begleitung. Wichtig: Es gelten besondere Vorschriften, z. B. zur Grunderwerbsteuer. Wir zeigen Ihnen den besten Weg.