Kurz & knapp

• Belegenheitsprinzip: Immobilie wird dort besteuert, wo sie liegt
  
• Welteinkommensprinzip: Deutschland besteuert alle weltweiten Einkünfte
  
• Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) verhindern meist doppelte Steuerlast
  
• Anrechnungs- oder Freistellungsmethode je nach Land
  
• Ohne DBA (z.B. Dubai): Individuelle Prüfung erforderlich
  

Ferienimmobilie im Ausland: Was Sie steuerlich beachten müssen

Sie träumen von einem Apartment auf Mallorca oder einer Ferienwohnung in Frankreich? Dann sollten Sie die steuerlichen Spielregeln kennen. Denn: Muss ich in Deutschland Steuern zahlen, wenn ich im Ausland vermiete? Und wie vermeide ich eine Doppelbesteuerung?

Das Belegenheitsprinzip: Wo die Immobilie liegt, wird besteuert

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, greift zunächst das sogenannte Belegenheitsprinzip. Einfach gesagt: Die Immobilie wird dort besteuert, wo sie steht.

Das macht Sinn – eine Immobilie kann man nicht verschieben, und der Staat, in dem sie liegt, möchte sicherstellen, dass auf die Einnahmen Steuern gezahlt werden.

Das Welteinkommensprinzip: Deutschland will auch mitverdienen

Wenn Sie als Privatperson in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind (Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt hier), gilt das Welteinkommensprinzip.

Das bedeutet: Deutschland besteuert grundsätzlich alle Einkünfte, die Sie weltweit erzielen – also auch aus Ihrer Ferienimmobilie im Ausland.

In der Praxis kann das zu einer Doppelbesteuerung führen: Sie müssen in Spanien die Mieteinnahmen versteuern, und Deutschland könnte dieselben Einnahmen ebenfalls berücksichtigen.

Doppelbesteuerungsabkommen: Die Lösung

Glücklicherweise gibt es meist Abhilfe durch Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Das sind bilaterale Verträge zwischen zwei Staaten, die regeln:

• Welches Land Steuern auf bestimmte Einkünfte erheben darf
  
• Wie die Doppelbesteuerung konkret vermieden wird
  

Beispiel 1: Ferienwohnung in Spanien

Sie vermieten Ihre Ferienwohnung in Spanien. Die Mieteinnahmen werden vom spanischen Finanzamt versteuert. Deutschland erkennt diese Steuer an – Sie können sie auf Ihre deutsche Einkommensteuer anrechnen.

Der Effekt: Sie müssen die Einkünfte in Deutschland zwar deklarieren, aber die bereits gezahlte spanische Steuer wird berücksichtigt.

Beispiel 2: Immobilie in Polen oder Frankreich

Im DBA zwischen Deutschland und Polen ist geregelt, dass Polen die Einkünfte besteuert und Deutschland auf die Besteuerung verzichtet. In Deutschland fallen keine zusätzlichen Steuern an.

Das ist die sogenannte Freistellungsmethode. In Frankreich funktioniert es ähnlich.

Beispiel 3: Immobilie in Dubai (ohne DBA)

Komplizierter wird es bei Ländern ohne DBA mit Deutschland – zum Beispiel Dubai. Hier kann es zu einer echten Doppelbesteuerung kommen.

In diesem Fall greift die nationale Regelung:

• Anrechnungsmethode: Im Ausland gezahlte Steuern auf Antrag anrechnen
  
• Abzugsmethode: Ausländische Steuern als Ausgaben abziehen
  

Welche Methode günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab und muss individuell geprüft werden.

Eigennutzung: Andere Regeln im Ausland

Selbst wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen, kann im Ausland eine kleine Steuer anfallen. In Deutschland ist die Eigennutzung steuerfrei – hier ergeben sich also Unterschiede, die Sie kennen sollten.

Übersicht: Besteuerung nach Ländern

Fazit: Ohne Beratung geht es nicht

Ferienimmobilien im Ausland werden grundsätzlich dort besteuert, wo sie liegen. Deutschland berücksichtigt bei unbeschränkt Steuerpflichtigen das Welteinkommen. Doppelbesteuerungsabkommen verhindern in den meisten Fällen, dass Sie doppelt zahlen – aber jedes Land hat seine eigenen Regelungen.

Verluste aus der Immobilie oder komplexere Strukturen wie Investitionen über ausländische Gesellschaften erfordern eine individuelle Beratung.

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Dann sollten Sie einen erfahrenen deutschen Steuerberater hinzuziehen – und gegebenenfalls auch einen Partner im jeweiligen Land.

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