Immobilien richtig strukturieren

Kurz & knapp

• Hohe Mieteinnahmen? Struktur wie GmbH oder Familienstiftung prüfen
  
• Verluste steuerlich nutzen? Dann lieber im Privatvermögen halten
  
• Renovierung geplant? 15%-Grenze beachten
  
• Steuerfreier Verkauf? Nur bei Privat oder Familienstiftung nach 10 Jahren möglich
  
• Jede Immobilie ist ein Einzelfall – individuelle Beratung notwendig

In welche Struktur soll Ihre Immobilie?

Vermögensverwaltende GmbH, Privatvermögen oder Familienstiftung? Diese Frage stellen sich viele Immobilieninvestoren – und die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Denn jede Immobilie muss individuell betrachtet werden.

Mieteinnahmen richtig einordnen

Grundlage für die steuerliche Betrachtung ist der sogenannte steuerliche Mietüberschuss. Dieser ergibt sich aus:

• Mieteinnahmen
  
• abzüglich Zinsen (nicht: Tilgung)
  
• abzüglich Erhaltungsaufwendungen
  
• abzüglich Abschreibung (AfA)
  

Achtung: Die AfA senkt zwar Ihre Steuerlast, wirkt sich jedoch nicht auf Ihr Konto aus. Ebenso wirkt sich die Tilgung nicht auf die Steuer, aber sehr wohl auf Ihre Liquidität aus.

"Hohe Überschüsse? Dann prüfen Sie die GmbH- oder Stiftungsstruktur. Verluste? Dann ist das Privatvermögen meist sinnvoller."

Verlust oder Gewinn? Das entscheidet über die Struktur

• Negativer Mietüberschuss: Ideal im Privatvermögen, da der Verlust mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.
  
• Hoher positiver Mietüberschuss: Dann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Familienstiftung. Hier fallen nur 15 % Körperschaftsteuer an – die Gewerbesteuer kann entfallen.
  

Besonderheit: Familienstiftungen zahlen auf Mieteinnahmen keine Gewerbesteuer – ein echter Vorteil.

Renovierungskosten und die 15%-Grenze

Wenn größere Sanierungen geplant sind, ist die 15 %-Grenze entscheidend:

Diese Regelung gilt unabhängig von der Struktur.

Verkaufsperspektive: steuerfrei oder steuerpflichtig?

Auch das Wertsteigerungspotenzial spielt eine Rolle:

• Privatvermögen: Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei
  
• Familienstiftung: Ebenfalls steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
  
• GmbH: Verkauf ist grundsätzlich steuerpflichtig, aber:
  
  
  • Bildung einer § 6b-Rücklage möglich
    
  • Gewinn kann auf eine neue Immobilie übertragen werden (Reinvestition erforderlich)
    

Unser Rat: Nie pauschal – immer individuell prüfen

Es gibt keine Universallösung. Lassen Sie jede Immobilie im Einzelfall prüfen, bevor Sie sich für eine Struktur entscheiden. Nur so vermeiden Sie steuerliche Nachteile.

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