Steuerfreies Familienheim: Neue BFH-Urteile verschärfen die Regeln

1. Was ist die Familienheim-Befreiung? Der rechtliche Rahmen

Die Familienheim-Befreiung nach § 13 ErbStG ist eine der wenigen echten Steuerbefreiungen im deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht. Sie wurde eingeführt, um Privatwohnhäuser begünstigt zu vererben oder zu schenken — unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei.

Es gibt drei Varianten:

1. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG — Schenkung an Ehegatte zu Lebzeiten: Befreiung ohne Größenlimit
2. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG — Erbfall für Ehegatte: Befreiung, aber unverzüglicher Einzug + 10 Jahre Selbstnutzung erforderlich
3. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG — Erbfall für Kinder: Befreiung bis 200 m² Wohnfläche, unverzüglicher Einzug + 10 Jahre Selbstnutzung

Wichtig: Die Befreiung gilt nur für das Grundstück selbst, nicht für Vermögen, Betriebsstätten oder Nebengebäude (außer wenn diese zum "Familienheim" gehören).

2. Der kritische Unterschied: Erbfall vs. Schenkung zu Lebzeiten

Hier beginnt das Missverständnis bei vielen Mandanten:

Schenkung zu Lebzeiten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a):

• Ehegatten können ein Familienheim komplett steuerfrei verschenken
• Keine Größenlimit — auch eine 500 m² Villa geht durch
• Keine Nutzungspflicht — der Ehegatte kann sofort verkaufen oder weiterschenken
• Das ist die Gestaltungswunschvariante

Erbfall (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c):

• Steuerbefreiung only if unverzüglicher Einzug nachgewiesen wird
• 10 Jahre Selbstnutzung sind Bedingung (nicht Abschmelzung!)
• Für Kinder: maximal 200 m² Wohnfläche (kinderfreundlich, aber begrenzt)
• Zieht der Erbe vorzeitig aus → retroaktive Versteuerung des gesamten Grundstückswerts

3. BFH II R 12/21: Der Begünstigungstransfer in der Nachlassteilung

Die Situation: Ein Erblasser hinterlässt ein Familienheim im Wert von €1.200.000 und zwei Kinder. Der Wille: Eines der Kinder soll das Haus bekommen (begünstigt), das andere erhält einen Ausgleich.

Das Problem: Das BFH-Urteil vom 15.5.2024 (II R 12/21) hat eine kritische Zeitgrenze gezogen:

Der sogenannte Begünstigungstransfer — wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft das Familienheim in seinen Namen alleine übernimmt und die anderen Erben ausgezahlt werden — muss innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall erfolgen.

Warum? Die Familienheim-Befreiung ist an die Person gebunden, nicht an den früheren Miteigentumsanteil. Wenn die Nachlassteilung zu lange dauert, wird diese Begünstigung als Schenkung unter Erben ausgelegt — und dann greifen wieder normale Schenkungsteuersätze.

Rechenbeispiel: Das 1,2-Millionen-Familienheim

Ausgangssituation:

• Erblasser verstirbt mit einem Familienheim im Wert von €1.200.000
• Zwei Kinder je Freibetrag €400.000 (§ 16 ErbStG)
• Beide sind Miterben zu je 50 %

Szenario A: Richtig (Nachlassteilung innerhalb 6 Monaten)

Kind A übernimmt das Haus allein, zahlt Kind B aus:

• Kind A erhält das Haus begünstigt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c → Steuerbefreiung
• Kind B erhält €600.000 Ausgleich

- Steuerbare Erbschaft: €600.000 − €400.000 (Freibetrag) = €200.000 - Erbschaftssteuer (Steuerklasse I, 7 %): €14.000 Gesamtsteuerbelastung: €14.000

Szenario B: Falsch (Nachlassteilung nach 8 Monaten)

Weil die Teilung zu lange gedauert hat, sieht der Fiskus die Übertragung als Schenkung:

• Kind A erhält das Haus, wird aber nicht mehr begünstigt besteuert
• Stattdessen: Schenkungssteuer auf den vollen Grundstückswert (€1.200.000)

- Steuerbare Schenkung: €1.200.000 − €400.000 (regulärer Freibetrag) = €800.000 - Schenkungssteuer (Steuerklasse I, 7 %): €56.000 Gesamtsteuerbelastung: €56.000 (statt €14.000!)

Das BFH-Urteil erzwingt also Schnelligkeit: Bestattung, Testamentseröffnung, Nachlassteilung — alles muss zügig gehen. Die Finanzämter werden hier sehr streng.

4. BFH II R 18/23: Warum GbR-Konstruktionen die Befreiung zerstören

Die Situation: Ein wohlhabender Unternehmer möchte sein Familienheim an seinen Ehegatten übertragen. Um "Flexibilität" zu bewahren und Gestaltungsspielraum zu haben, wird das Grundstück nicht direkt geschenkt, sondern in eine Ehegatten-GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) eingebracht. Der Ehegatte wird Gesellschafter.

Das FiAmt-Argument: Das ist eine Schenkung des GbR-Anteils, nicht des Grundstücks selbst → keine Familienheim-Befreiung, normale Schenkungssteuer.

Das BFH-Urteil (4.6.2025, II R 18/23) bestätigt genau das: GbR-Konstruktionen zur Übertragung von Familienheim sind nicht begünstigt. Der Grund ist, dass die Befreiung nur für die unmittelbare Übertragung der Immobilie gilt, nicht für Anteile an Gesellschaften, die Immobilien halten.

Rechenbeispiel: GbR-Desaster

Die falsche Gestaltung:

• Ehegatte erhält GbR-Anteil (100 %) an einer GbR, die ein €1.500.000-Familienheim hält
• FiAmt: Das ist Schenkung von Gesellschaftsanteilen
• Steuerbare Schenkung: €1.500.000 − Freibetrag (€400.000) = €1.100.000
• Schenkungssteuer (7 %): €77.000

Die richtige Gestaltung:

• Direktschenkung des Grundstücks an Ehegatten nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG
• Steuerbefreiung: €0 Schenkungssteuer

Differenz: €77.000 unnötige Steuer.

5. Was bedeutet "unverzüglich"? Die BFH-Interpretation

Das Wort "unverzüglich" kommt im ErbStG-Text vor (BFH-Urteil vom 28.5.2019, II R 37/16), ist aber nicht konkret definiert.

In der Praxis bedeutet "unverzüglich":

• Nicht später als 6–12 Monate nach Erbfall sollte der Erbe einziehen
• Kurze Übergangsphasen sind ok (Umzugsorganisation, Renovierung)
• Aber: Wer 2 Jahre "erst mal das Haus schauen" will, hat ein Problem

Warnung: Eine zu lange Wartezeit führt nicht zu einer Strafmilderung oder Abschmelzung der Befreiung — sie führt zu kompletter Verlust der Steuerbefreiung.

6. Der Auszugsfall: Warum vorzeitiger Umzug teuer wird

Angenommen, ein Kind erbt ein Familienheim im Wert von €800.000, zieht ein, nutzt es 5 Jahre und zieht dann aus (neue Arbeit, Familie, Pflege eines Elternteils).

Die Rechtsfolge: Weil die 10-Jahresfrist nicht erfüllt wurde, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend auf den gesamten Grundstückswert erhoben. Es gibt keine "Abschmelzung" (Steuerermäßigung für die Jahre, die das Kind dort gewohnt hat).

Rechenbeispiel:

• Grundstückswert: €800.000
• Freibetrag (Kind): −€400.000
• Steuerpflichtiger Wert: €400.000
• Erbschaftssteuer (Steuerklasse I, 7 %): €28.000 Nachzahlung

Aber: Gute Nachrichten gibt es bei echten Notfällen.

7. Ausnahmen: Wenn Auszug doch erlaubt ist

Die BFH-Rechtsprechung (insbesondere BFH-Urteil vom 28.5.2019, II R 37/16) erkennt zwei Ausnahmefälle an, wo der Auszug nicht zur Verletzung der 10-Jahresfrist führt:

1. Pflege/Krankheit: Wer wegen ernster Erkrankung in ein Pflegeheim muss oder familiäre Pflegetätigkeit aufnimmt → Auszug ist entschuldbar
2. Unzumutbarkeit: Wenn es wirtschaftlich unmöglich ist, die Immobilie zu halten (z. B. Totalschaden durch Brand/Hochwasser)

Aber: Diese Ausnahmen sind eng. Berufsmobilität, bessere Jobchancen oder "jetzt will ich in die Stadt" zählen nicht dazu.

8. Gestaltungsoptimierung: Schenkung zu Lebzeiten vs. Erbfall

Für vermögende Mandanten mit klarem Nachfolge-Plan:

Lösung: Lebzeitschenkung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG an den Ehegatten

• Keine Größenlimit (auch 500 m²+ möglich)
• Keine Nutzungspflicht (Ehegatte kann sofort umziehen, verkaufen, weiterschenken)
• Komplett steuerfrei
• Die regulären Freibeträge bleiben beim Erbfall für weitere Vermögensübertragung erhalten
• Kinder sind allerdings nicht begünstigt (nur Ehegatten unter Nr. 4a)

Für Kinder: Nachfolge-Struktur mit Familienheim im Erbfall + reguläre Freibetrag-Nutzung zu Lebzeiten ist oft sinnvoller.

Praxis-Tipp

Handlungsliste für Ihre Beratung:

1. Klären: Schenkung zu Lebzeiten an Ehegatte oder Erbfall? (Beratungsgespräch!)
2. Zeitplan: Bei Erbfall: 6-Monats-Fristen dokumentieren; bei Nachlassteilung Schnelligkeit erzwingen
3. GbR-Fallen meiden: Keine Gesellschaften in den Transferprozess einbauen
4. Unverzüglichkeit belegen: Umzugsanmeldung, Adressänderung im Register — alles dokumentieren
5. Ausnahmefälle antizipieren: Mit älteren Mandanten über Pflegeszenarien sprechen
6. Befreiung + Freibetrag kombinieren: Familienheim steuerbefreit, Rest des Vermögens über Freibeträge verteilen

Fazit

Die neuesten BFH-Urteile machen klar: Die Familienheim-Befreiung ist nicht "automatisch". Sie erfordert:

• Strenge Fristen (6 Monate für Begünstigungstransfer, unverzüglicher Einzug)
• Vermeidung von Strukturen (keine GbR, keine Trusts)
• 10 Jahre Bindung im Erbfall (ohne Abschmelzung!)
• Dokumentation des Einzugs und der Eigennutzung

Für vermögende Mandanten ist die Schenkung an den Ehegatten zu Lebzeiten oft die elegantere Lösung — komplett steuerfrei, ohne Nutzungspflicht, maximale Flexibilität.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 13 Abs. 1 Nr. 4a Erbschaftsteuergesetz (ErbStG)
• § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG
• § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG
• § 16 ErbStG (Persönliche Freibeträge)
• BFH-Urteil vom 15. Mai 2024, II R 12/21 (Begünstigungstransfer in Nachlassteilung)
• BFH-Urteil vom 4. Juni 2025, II R 18/23 (GbR-Konstruktion und Familienheim-Befreiung)
• BFH-Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16 (Unverzüglicher Einzug und Nutzungspflicht)
• R E 13.4 Erbschaftsteuerrichtlinien (ErbStR)