Restnutzungsdauer-AfA — So berechnen Sie höhere Abschreibungen für Ihre Immobilie

Kurz & knapp

• Lineare AfA ist konservativ: 2–3 % pro Jahr für die meisten Immobilien — langweilig und suboptimal
• Restnutzungsdauer-AfA ist die Alternative: Kürzere Nutzungsdauer = höhere jährliche Abschreibung
• Die Rechnung: Ein €600k-Gebäude mit 25 statt 50 Jahren Restnutzung spart €6.750/Jahr Abschreibung = bis zu €2.835 Steuern pro Jahr
• Wer profitiert: Vermieter von Altbauten (vor 1990), Geschäftsräume, kleinere Mehrfamilienhäuser
• Wann nicht: Neue Immobilien (post-2022), Gebäude in gutem Zustand, kurz vor dem Verkauf

Die drei Standard-AfA-Sätze — und warum sie oft zu niedrig sind

In Deutschland gibt es für Gebäude drei verschiedene lineare Abschreibungssätze, je nach Baujahr:

BaujahrLineare AfANutzungsdauerAb 20233 %33,33 Jahre1923–20222 %50 JahreVor 19232,5 %40 Jahre

Diese Sätze sind gesetzlich in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG verankert und gelten als "normale" Abschreibung. Sie basieren auf der Annahme, dass ein durchschnittliches Gebäude 33–50 Jahre hält.

Aber: Ein Altbau von 1975 hat 2024 nicht mehr 25 Jahre Restnutzung — wenn er in schlechtem Zustand ist, eher 15–20 Jahre. Und genau da setzt die Restnutzungsdauer-AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an.

Restnutzungsdauer-AfA: Das Prinzip

Das Gesetz erlaubt es ausdrücklich: Wenn Sie nachweisen können, dass ein Gebäude eine kürzere verbleibende Nutzungsdauer hat als die Standardtabelle vorsieht, dürfen Sie eine höhere AfA ansetzen.

Die Formel ist einfach:

Jährliche AfA = Restbuchwert des Gebäudes / Restnutzungsdauer (in Jahren)

Beispiel Restnutzungsdauer-AfA:

• Kaufjahr: 2024
• Gebäude: Erbaut 1975 (49 Jahre alt)
• Gebäudewert: €450.000
• Nach Standard-AfA (2 %): €9.000/Jahr
• Ihre Annahme: Restnutzung 20 Jahre (nicht 50)
• Nach Restnutzungs-AfA: €450.000 ÷ 20 = €22.500/Jahr

Das sind €13.500 mehr Abschreibung pro Jahr — bei einem 42 %-Steuersatz eine Ersparnis von €5.670 pro Jahr. Über 20 Jahre: €113.400 Steuern gespart.

Wann ist eine kürzere Restnutzungsdauer realistisch?

Nicht jedes alte Gebäude eignet sich für die Restnutzungs-AfA. Sie müssen glaubwürdig begründen können, warum die Restnutzung kürzer ist:

Bauten von 1960–1980 (Ernstzunehmende Kandidaten)

Diese Häuser sind heute 44–64 Jahre alt. Oft sind sie:

• Energetisch veraltet (keine Wärmeisolation, alte Heizung)
• Sanitär renovierungsbedürftig
• Elektrik nicht mehr normkonform
• Dach am Ende der Lebensdauer

Realistische Restnutzung: 15–25 Jahre

Tipp: Lassen Sie eine Bestandsaufnahme machen (Fotos, Inspektionsbericht). Das kostet €300–800 und ist Ihre beste Waffe gegen Finanzbehörden.

Bauten von 1980–2000 (Mittelfristig interessant)

Abhängig vom Zustand und der Lage:

• Bessere Substanz als Vorkriegs- und Kriegsbauten
• Oft aber noch problematisch (alte Wärmeschutzverordnung, Bleirohre)
• Großzügige Restnutzung: 25–35 Jahre

Bauten ab 2001 (Meist nicht relevant)

Die Standard-AfA (2–3 %) ist hier bereits fair. Eine aggressivere Restnutzungs-AfA wäre schwer zu begründen und sehr weniger attraktiv.

Praktische Berechnung: Schritt für Schritt

Angenommen, Sie kaufen 2024 ein Mehrfamilienhaus von 1972. So gehen Sie vor:

Schritt 1: Kaufpreis aufteilen

Gesamtkaufpreis: €750.000

• Grund: €150.000 (nicht abschreibbar)
• Gebäude: €600.000 (abschreibbar)

Schritt 2: Restnutzungsdauer schätzen

Baujahr 1972 = 52 Jahre alt (2024) Standardannahme: noch 50 Jahre − 52 = −2 Jahre (abgelaufen?)

Aber: Gebäude steht noch, ist bewohnt, wurde teilweise renoviert. Ihre realistische Annahme: 25 Jahre Restnutzung

Schritt 3: AfA berechnen

Linear (Standard):

• €600.000 ÷ 50 Jahre = €12.000/Jahr

Mit Restnutzungsdauer (25 Jahre):

• €600.000 ÷ 25 Jahre = €24.000/Jahr

Ersparnis: €12.000/Jahr × 42 % Steuersatz = €5.040 mehr Geld pro Jahr

Schritt 4: Dokumentation

Speichern Sie:

• Kaufvertrag und Rechnungslegung (Grund/Gebäude-Aufteilung)
• Inspektionsbericht oder Fotos des Gebäudezustands
• Evtl. Gutachten von einem Sachverständigen (€800–2.500)
• Ihre schriftliche Begründung, warum 25 Jahre Restnutzung realistisch ist

Die Degressive AfA — noch aggressiver?

Es gibt auch die sogenannte degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Sie ist noch höher im ersten Jahr, wird dann aber jährlich geringer. Allerdings:

• Sie gilt nur für Neubau, nicht für Altbauten
• Sie ist von 2024–2028 auf max. 4 % begrenzt (sonst 5 %)
• Nach Altbauten: nicht relevant

Fazit: Für Ihre Bestandsimmobilie ist die Restnutzungs-AfA das Mittel der Wahl, nicht die degressive AfA.

Sonder-AfA für Mietwohnneubau — separater Track

Für neue Mehrfamilienwohnhäuser gibt es § 7b EStG: bis zu 5 % Sonder-AfA für Mietwohnneubau (befristet bis 2029). Das ist ein anderes Thema und relevant, wenn Sie eine neue Mietwohnung bauen, nicht wenn Sie einen Altbau kaufen.

Wechsel von linear zu Restnutzungsdauer-AfA: Geht das?

Ja. Das Finanzgericht BB hat mit Urteil vom 23.1.2014 entschieden, dass Sie jederzeit von der linearen AfA zur Restnutzungs-AfA übergehen können, auch bei Altbeständen.

Praktik:

• Sie haben ein Gebäude 2015 gekauft, bislang mit 2 % linear abgeschrieben
• 2024 entdecken Sie die Restnutzungs-Möglichkeit
• Im Kaufjahr 2024 können Sie zur Restnutzungs-AfA übergehen
• Die höhere AfA wirkt ab 2024

Hinweis: Rückwirkend (für 2015–2023) ist ein Wechsel schwierig — es sei denn, Sie legen Einspruch gegen alte Bescheide ein und argumentieren mit dem BMF-Schreiben vom 1.12.2025.

Häufiger Fehler: Restnutzungsdauer nach Sanierung

Wenn Sie Ihr Gebäude einer größeren Sanierung oder Renovierung unterziehen, können Sie die Restnutzungsdauer neu bewerten. Das ist wichtig:

• Alte Restnutzung: 15 Jahre
• Nach umfangreicher Dachsanierung, neue Heizung, Wärmeschutz: neue Restnutzung könnte 25–30 Jahre sein
• Sie müssen die AfA dann anpassen

Praxis-Tipp: Halten Sie Renovierungsrechnungen auf und legen Sie für Finanzamt nieder, wann und wie stark Sie renoviert haben. So können Sie begründen, warum sich die Restnutzung verlängert.

Aktiver Steuergestalter-Tipp: Die Restnutzungs-AfA ist kein exotischer Trick, sondern gesetzlich vorgesehen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Nutzen Sie sie proaktiv bei älteren Gebäuden. Ein gutes Gutachten kostet €1.000, spart aber oft €5.000+ pro Jahr an Steuern.

Vergleich: Linear vs. Restnutzung im Detail

Wir nehmen ein konkretes 1978-Gebäude, Wert €400.000, Restnutzung angenommen 22 Jahre:

JahrRestbuchwert (linear)AfA (2 %)Restbuchwert (Restnutz.)AfA (22 Jahre)Differenz1€400.000€8.000€400.000€18.182€10.1822€392.000€7.840€381.818€17.355€9.5153€384.160€7.683€364.463€16.571€8.888..................22€320.641€6.413€18.182€18.182€11.769

Die Restnutzungs-AfA ist über alle Jahre deutlich höher — und rechnet sich.

Was Finanzbehörden prüfen

Bei einer Betriebsprüfung wollen Finanzbehörden sehen:

1. Dokumentation der Restnutzungsdauer-Berechnung: Schriftliche Begründung, warum die Restnutzung 22 und nicht 50 Jahre beträgt
2. Inspektionsbericht oder Sachverständigen-Gutachten: Fotos, Zustandsanalyse
3. Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung: Beweis, dass €400.000 wirklich auf das Gebäude entfallen
4. Konsistenz über die Jahre: Falls Sie 2024 eine 22-jährige Restnutzung ansetzen, können Sie nicht 2025 plötzlich 35 Jahre behaupten

Tipp: Ein hochwertiges Gutachten von einem anerkannten Sachverständigen (Architekt, Bausachverständiger) ist die beste Versicherung gegen Rückfragen.

Besonderheit: Betriebsimmobilien

Für Betriebsgebäude (die Sie selbst nutzen) gibt es zusätzliche Möglichkeiten:

• Sie können unter Umständen die Restnutzungs-AfA kombinieren mit Sonder-AfA nach § 7b oder § 7i EStG
• Handwerk-/Gewerbebau: Oft schnellere Restnutzung realistisch (Fabrikhallen, Werkstätten)

Beispiel: Alte Werkstatt von 1980, Wert €300.000, realistische Restnutzung 15 Jahre statt 50:

• Jährliche AfA mit Restnutzung: €20.000
• Mit linearer Standard-AfA: €6.000
• Differenz: €14.000/Jahr × 42 % = €5.880 Steuervorteil pro Jahr

Fazit: Aktive Steuergestaltung nutzen

Die Restnutzungs-AfA ist kein Marketing-Gag, sondern bewährte Steuerpraxis. Das Gesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) erlaubt es ausdrücklich. Der Bundesfinanzhof hat es bestätigt. Und mit dem BMF-Schreiben vom 1.12.2025 sind die letzten Hürden gefallen.

Was Sie jetzt tun sollten:

1. Altbauten-Portfolio durchsehen: Welche Immobilien sind älter als 35 Jahre?
2. Restnutzungsdauer schätzen: Ist 22–25 Jahre realistischer als 50 Jahre?
3. Gutachten einholen: Für Gebäude >€250.000 Wert investieren Sie €1.000 in ein Gutachten
4. Wechsel vollziehen: Ab dem nächsten Steuerjahr die höhere AfA ansetzen

Mit dieser Strategie sparen Sie bei einem typischen Mehrfamilienhaus-Portfolio schnell €15.000–30.000 pro Jahr an Steuern. Das ist aktive Steuergestaltung, die sich rechnet.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 7 Abs. 4 EStG (Lineare und Restnutzungs-AfA)
• § 7 Abs. 5a EStG (Degressive AfA)
• § 7b EStG (Sonder-AfA Mietwohnneubau)
• FG BB vom 23.1.2014 (Übergangsmöglichkeit von linear zu Restnutzung)
• R. 7.4 Abs. 9 EStR (Offizielle Richtlinien)