Nießbrauch bei Immobilien: Überblick für Investoren und Familien

Kurz & knapp

• Nießbrauch = Recht, Früchte zu nutzen. Sie schenken/vererben die Immobilie, behalten aber das Nießbrauchsrecht – das ist die Vermietung oder Eigennutzung auf Lebenszeit.
• Zwei Formen: Zuwendungsnießbrauch (aktive Schenkung) spart bis zu 30% Schenkungsteuer; Vorbehaltsnießbrauch (Vorbehalt beim Verkauf) mildert Erbschaftsteuer.
• Schenkungsteuer-Vorteil: Bei 1-Mio-EUR-Immobilie spart eine Familie mit Nießbrauch ~€80.000–€150.000 Schenkung- und Erbschaftsteuer über Generationen.
• Einkommensteuer bleibt beim Nießbrauchberechtigten: Wer das Nießbrauchsrecht hat, versteuert die Mieteinnahmen oder Wohnwert – nicht der Eigentümer.
• WEG-Betriebsvermögen-Falle: Mehrfamilienhäuser als Betriebsvermögen + Nießbrauch = kompliziert. Einzelne Wohnungen sind sicherer.
• Keine Gebührenersparnis: Der Notar verlangt Gebühren für das volle Immobilienwert + Nießbraucheintrag – der Preisabschlag fällt steuerlich an, nicht notariell.

Was ist Nießbrauch? Die Grundlagen (§§ 1030 ff. BGB)

Der Nießbrauch ist das gesetzlich geschützte Recht, die Früchte einer Sache zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Bei Immobilien bedeutet das konkret:

• Sie schenken oder vererben die Immobilie
• Der Beschenkte/Erbe wird Eigentümer ins Grundbuch eingetragen
• Sie selbst werden als Nießbrauchberechtigter eingetragen (Abteilung II des Grundbuchs)
• Sie dürfen die Immobilie vermieten, selbst nutzen, die Mieteinnahmen einziehen – Lebenszeit

Das klingt zunächst paradox: Der Eigentümer hat weniger Recht als der Nießbrauchberechtigte. Genau das ist die steuerliche Kraft des Instruments. Das Finanzamt wertet beim Nießbrauch die Immobilie je nach Art deutlich niedriger – und genau da spart man Steuern.

Zuwendungsnießbrauch: Die aktive Schenkungsstrategie

Der Zuwendungsnießbrauch ist eine deliberate Schenkung der Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchsrechts. Sie schenken Ihrem Kind die Immobilie jetzt, behalten aber das volle Nutzungsrecht für Ihr Leben.

So funktioniert es in der Praxis

1. Sie und Ihr Kind unterzeichnen eine notarielle Schenkungsurkunde
2. Im Grundbuch eingetragen: Kind = Eigentümer, Sie = Nießbrauchberechtigter
3. Sie zahlen Schenkungsteuer nur auf den reduzierten Wert der Immobilie
4. Sie kassieren weiterhin die Miete oder wohnen selbst – steuerfrei als Nießbrauchberechtigter

Das Rechenbeispiel:

Immobilie in München, Verkehrswert: €1.000.000

Der Nießbrauch wird als „Nutzungsvorteil über die restliche Lebenszeit" bewertet. Die Finanzämter nutzen hier standardisierte Berechnungen nach dem BewG § 14 und dem BMF-Schreiben vom 30.9.2013.

Für eine 60-jährige Person mit statistischer Lebenserwartung von 24 Jahren ergibt sich ein Nießbrauchwert von ca. 45–55% des Immobilienwertes (abhängig von Region, Rentabilität, Zinsumfeld).

PositionBetragVerkehrswert Immobilie€1.000.000Abschlag Nießbrauchwert (50%)-€500.000Steuerbarer Wert (Schenkung)€500.000Schenkungsteuer (Freibetrag Kind €400.000 abgezogen, Steuerklasse I, 7%)€7.000Gesamtersparnis ggü. direkter Schenkung ohne Nießbrauch~€56.000

Bei direkter Schenkung ohne Nießbrauch würden Sie auf die vollen €1.000.000 Steuern zahlen: €1.000.000 abzgl. Freibetrag €400.000 × 7% = €42.000 Schenkungsteuer.

Mit Nießbrauch: nur €7.000 → Ersparnis €35.000 sofort.

Praxis-Tipp: Der Nießbrauch-Abschlag ist auch eine Frage des Einzelfalls. Lässt sich die Immobilie gewinnbringend vermieten? Dann ist der Nießbrauchwert höher (= weniger Steuerrückgang). Ist es eine Eigennutzung ohne Mieteinnahmen? Dann kann der Abschlag bis zu 60% gehen. Lassen Sie die Bewertung von Ihrem Steuerberater und einem Gutachter prüfen – die Aussage zur Rentabilität muss dokumentiert sein.

Die langfristige Ersparnis: Erbschaftsteuer

Der wahre Vorteil zeigt sich beim Erbe. Angenommen, Sie schenken heute mit Nießbrauch (€500.000 Steuerbasis, €7.000 Steuer), und die Immobilie wird 20 Jahre später geerbt:

• Mit Nießbrauch: Beim Erbfall fällt auf die Immobilie (nun ~€1.400.000 mit Preissteigerung) Erbschaftsteuer an. Aber: Der Nießbrauch erlischt und die Rückfallquote ist bereits genutzt. Steuerersparnis beim Erbe: ~€50.000–€80.000
• Ohne Nießbrauch: Direkter Erbe zahlt auf €1.400.000 Erbschaftsteuer ohne vorherige Schenkung: ~€90.000–€120.000

Gesamtersparnis über beide Stufen: €80.000–€150.000.

Vorbehaltsnießbrauch: Die Lebensversicherung beim Vermögensübergang

Der Vorbehaltsnießbrauch ist eine Vereinbarung beim Verkauf oder beim Vermögensübergang außerhalb einer Schenkung. Klassischerweise: Sie verkaufen Ihre Immobilie an Ihre Stiftung oder ein Familienunternehmen, behalten aber das Nießbrauchsrecht.

Vorbehaltsnießbrauch als Gestaltungsmittel

• Sie sind Eigentümer, der Käufer (Stiftung, GmbH, Kind) wird Eigentümer
• Im Kaufvertrag ist vereinbart: Sie behalten das Nießbrauchrecht
• Der Kaufpreis wird um den Nießbrauchwert reduziert
• Im Erbfall wird der Nießbrauch angerechnet – die Immobilie ist nicht voll steuerpflichtig, weil Sie sie ja "teilweise schon weitergegeben" haben

Beispiel:

Sie verkaufen Ihre Immobilie (€1.000.000) an eine Familienstiftung. Der Vorbehaltsnießbrauch wird mit €500.000 bewertet.

• Kaufpreis: €500.000 (voller Wert abzgl. Nießbrauchwert)
• Sie zahlen Ertragsteuer auf Gewinn (falls es ein Gewinn ist – bei Privatimmobilien meist nicht)
• Im Erbfall: Die Stiftung ist bereits Eigentümer. Der Nießbrauch erlischt. Ihre Erbmasse reduziert sich um die bereits übertragene Sache, wodurch Erbschaftsteuer gesenkt wird.

Wenn Sie ein Vermögen bereits aufgebaut haben und eine

Die Einkommensteuer-Seite: Wer zahlt Steuern auf die Mieteinnahmen?

Das ist der häufigste Anfängerfehler: Viele Investoren glauben, dass mit dem Nießbrauchtitel auch die Steuerpflicht wechselt. Das ist richtig – aber nicht automatisch!

Einkommensteuer folgt dem Nießbrauch, nicht dem Eigentum.

Wer ist Nießbrauchberechtigter?Wer versteuert Mieteinnahmen?Schenker (Eltern)Eltern (§ 21 EStG, Einkünfte aus Vermietung)Kind (Beschenkter ist Eigentümer)Kind (§ 21 EStG)

Das wird oft missverstanden. Beispiel:

• Sie schenken die Immobilie Ihrem Kind mit Nießbrauch
• Ihr Kind ist eingetragener Eigentümer
• Sie bleiben Nießbrauchberechtigter und erhalten die Miete
• Sie zahlen Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen (Einkünfte aus Vermietung, § 21 EStG)
• Ihr Kind zahlt keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, weil es sie nicht erhält
• Aber: Ihr Kind trägt die Instandhaltungsverpflichtung (als Eigentümer)

Das ist tatsächlich vorteilhaft in bestimmten Szenarien:

Ein 70-Jähriger mit hohem Grenzsteuersatz (42%) schenkt seine Immobilie seinem 40-jährigen Kind mit Nießbrauch. Die Miete (€30.000/Jahr) wird beim Kind eher nicht mehr versteuert (es erhält sie nicht), sondern beim Schenker. Aber der Schenker sitzt in der Erbschaftsteuer-Verschiebung, während das Kind das vermietete Objekt "organisch" in sein Vermögen aufbaut. Das ist eine klassische Dreibein-Lösung.

Schenkungsteuer-Vorteil konkret: Das 10-Jahres-Fenster

Ein großer Vorteil des Zuwendungsnießbrauchs ist die Freibetrag-Reihe über 10 Jahre. Nach 10 Jahren regeneriert sich der Freibetrag.

Strategie für große Vermögen:

• Jahr 0: Schenken Sie Immobilie 1 mit Nießbrauch (€500.000 Steuerbasis) → €400.000 Freibetrag aufgebraucht, €7.000 Steuer
• Jahr 10: Freibetrag regeneriert sich, schenken Sie Immobilie 2 mit Nießbrauch (€500.000 Steuerbasis) → wieder €400.000 Freibetrag, €7.000 Steuer

Ohne Nießbrauch-Struktur müssten Sie auf beide Immobilien sofort volle Steuern zahlen: ~€70.000 statt €14.000.

Die WEG- und Betriebsvermögen-Falle

Warnung: Der Nießbrauch funktioniert problemlos bei:

• Einzelnen Wohnungen (WEG)
• Einfamilienhäusern
• Grundstücken

Er wird aber problematisch bei:

• Mehrfamilienhäusern als Betriebsvermögen (insbesondere § 1031 BGB – Wohnungseigentümergemeinschaft)
• Landwirtschaftlichen Betrieben mit Nießbrauch (erhöhte Komplexität bei Betriebsvermögen-Abgrenzung)

Das Problem: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus (4+ Wohnungen) als Betriebsvermögen klassifiziert haben und dann Nießbrauch eintragen, kann das Finanzamt argumentieren, dass die Betriebsvermögens-Abgrenzung umstritten ist und eine Neubewertung nötig wird. Das kann zu Nachzahlungen führen.

Lösung: Teilen Sie das Mehrfamilienhaus auf mehrere Immobiliaren auf (z.B. 2er- und 3er-Häuser) oder konsultieren Sie vorab einen Betriebsvermögens-Spezialisten. Für WEG-Wohnungen gilt dies nicht.

Bewertung des Nießbrauchsrechts: Die Formel hinter der Steuerersparnis

Die Finanzbehörden berechnen den Nießbrauchwert nach dieser Formel (vereinfacht):

Nießbrauchwert = Kapitalwert des jährlichen Nutzungsertrags × Vervielfältiger (abhängig von Alter & Lebenserwartung)

Die Vervielfältiger sind Standardtabellen (BewG Anlage 9, aktualisiert regelmäßig).

• 60-Jähriger: Vervielfältiger ca. 12–14 Jahre (= 50–55% Wert bei 3% Rentabilität)
• 70-Jähriger: Vervielfältiger ca. 9–11 Jahre (= 35–45% Wert bei 3% Rentabilität)
• 80-Jähriger: Vervielfältiger ca. 6–8 Jahre (= 20–30% Wert bei 3% Rentabilität)

Wichtig: Das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 enthält die neuen Vervielfältiger ab 2026 – diese sind häufig günstiger (niedrigere Zinssätze = höhere Multiplikatoren = höherer Abschlag).

Die häufigsten Fehler und wie man sie vermeidet

Fehler 1: Verzicht auf Nießbrauch beim Erbe

Viele Personen nehmen beim Erbe das Nießbrauchrecht nicht an und lassen es eintragen. Das ist ein Fehler: Der Nießbrauch verfällt, die Immobilie geht ohne Reduktion an den Erben, Erbschaftsteuer fällt voll an.

Lösung: Die Nießbrauch immer mitnehmen oder gezielt ablösen (§ 1031 BGB).

Fehler 2: Unzureichende Rentabilität dokumentiert

Die Finanzämter brauchen Nachweise, dass die Immobilie eine angemessene Rentabilität hat. Ohne Mietvertrag oder Eigennutzungs-Dokumentation kann das Finanzamt einen niedrigeren Rentabilitätssatz annehmen = höherer Nießbrauchwert = weniger Steuerersparnis.

Lösung: Führen Sie Mietverträge, Eigennutzungs-Abrechnungen und ggf. Makler-Schätzungen.

Fehler 3: Nießbrauch ohne notarielle Urkunde

Der Nießbrauch muss notariell beglaubigt werden und ins Grundbuch eingetragen sein. Mündliche Absprachen zählen nicht und können zu Streitigkeiten führen.

Lösung: Lassen Sie die Eintragung vom Notar vornehmen.

Fazit: Nießbrauch als Kern der Vermögensgestaltung

Der Nießbrauch ist eines der drei mächtigsten Instrumente für Immobilienbesitzer in Deutschland. Mit Zuwendungsnießbrauch sparen Sie 30–50% Schenkungsteuer sofort. Mit Vorbehaltsnießbrauch sichern Sie sich die Rente, während das Vermögen bereits die nächste Generation erreicht.

Die Steuerersparnis ist erheblich und langfristig: 80.000–150.000 EUR bei einer durchschnittlichen Millionen-Immobilie. Das ist kein akademisches Konzept – das ist aktive Steuergestaltung, die Ihrem Vermögen zugute kommt.

Aber: Details zählen. Betriebsvermögen, Rentabilitätsnachweis, notarielle Form – all das muss korrekt sein. Lassen Sie sich vor der Eintragung von einem erfahrenen Steuerberater und einem Notar beraten.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• §§ 1030 ff. BGB — Nießbrauch, Wesen und Umfang
• § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG — Dauernde Lasten und Nutzungsrechte
• § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• § 13d ErbStG — Steuerbefreiung vermietete Wohngrundstücke (bei Betriebsvermögen)
• BewG § 14, Anlage 9 — Kapitalwert und Vervielfältiger für Nießbrauch
• BMF-Schreiben vom 30.9.2013** (IV C 1 – S 2287/07/10001:003) – Besteuerung von Nutzungsrechten und Nießbrauch
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025 — Neue Vervielfältiger ab 2026
• § 1031 BGB — Ablösung und Verzicht des Nießbrauchrechts