Nießbrauch vs. Verkauf: Welches Modell bringt den AfA-Stepup?

Kurz & knapp

• AfA-Stepup: Beim Verkauf springt die Abschreibungsbasis auf den aktuellen Marktpreis — eine völlig neue Abschreibungsgrundlage entsteht (§ 7 Abs. 4 EStG)
• Nießbrauch: Sichert zwar Wohnrecht und Nutzung, führt aber zur Fortführung der bisherigen AfA-Basis (§ 11d EStDV)
• Schenkungsteuer: Beim Vorbehaltsnießbrauch deutlich geringer, weil nur der Barwert des Grundstücks abzüglich Nießbrauchswert verschenkt wird
• GrESt-Befreiung: Verwandte zahlen bei Verkauf 3,5 % bis 6 % Grunderwerbsteuer — es sei denn, der Erwerber is unmittelbar nachgeordnet und die Befreiung gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG greift (Bundesländer-abhängig!)
• Finanzierung: Beim Verkauf muss die Familie üblicherweise das Geld aufbringen — beim Nießbrauch entfällt der Kaufpreis komplett
• 10-Jahresfrist: Der Verkäufer muss § 23 EStG im Blick haben — ist das Haus älter als 10 Jahre, kann die Spekulationsfrist greifen

Das Phänomen AfA-Stepup: Warum das Basis-Reset interessant ist

Viele Steuerzahler unterschätzen, wie wertvoll ein AfA-Stepup tatsächlich ist. Hier die Kernidee:

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wurde 1990 für 400.000 Euro erworben. Der Gebäudewert betrug damals 300.000 Euro. Nach drei Dekaden Abschreibung ist die restliche AfA-Basis fast aufgebraucht — möglicherweise liegen noch 20.000–30.000 Euro übrig. Das Gebäude ist heute 1,2 Millionen Euro wert.

Szenario A (Nießbrauch): Der Vater überträgt das Haus mit Nießbrauchsvorbehalt auf die Tochter. Die Abschreibungsbasis bleibt 300.000 Euro (Fortführungsgebot, § 11d EStDV). Die Tochter kann dann nur noch auf Restbestandteile abschreiben — ein faktisches AfA-Aus für junge Generationen.

Szenario B (Verkauf): Der Vater verkauft das Haus an die Tochter für 1,2 Millionen Euro. Die Tochter springt in eine neue AfA-Basis von 1,2 Millionen Euro (anteilig Gebäude ~900.000 Euro). Sie kann nun 25–50 Jahre lang kräftig abschreiben — der sogenannte AfA-Stepup.

Der Unterschied in der Nachsteuerkraft ist erheblich. Bei 2,5 % lineare AfA und 45 % Gesamtbelastung (Ertragsteuer + Gewerbesteuer) spart die Tochter im Verkaufsfall über 20 Jahre hinweg locker 250.000–400.000 Euro an Steuern ein.

Praxis-Tipp: Vor 2013 war der AfA-Stepup noch umstrittener. Das BMF-Schreiben vom 30.9.2013 hat geklärt: Ja, der Erwerber darf die Immobilie mit neuem Zeitwert und neuer AfA-Restdauer bewerten (BMF IV D 2 – S 7100 – 045 vom 30.9.2013). Das ist heute höchstrichterliche Linie.

Modell A: Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch — Der Klassiker

Die Funktionsweise

Der Eigentümer überträgt die Immobilie auf die nächste Generation — behält sich aber das Nießbrauchsrecht vor. Das heißt konkret:

• Der Beschenkte ist Eigentümer, bekommt aber keine wirtschaftliche Nutzung
• Der Schenker behält alle Mieteinnahmen, zahlt alle Unterhaltskosten, trägt die Maklerprovision
• Der Schenker wohnt mietfrei oder genießt die Mieteinnahmen bis zu seinem Tode
• Mit dem Tode des Schenkers fällt das Nießbrauchsrecht weg — die volle Nutzung geht auf den Beschenkten

Diese Konstruktion ist elegant und wird seit Jahrzehnten praktiziert.

Schenkungsteuer: Der große Vorteil

Die Schenkungsteuer wird nur auf den Differenzbetrag erhoben:

$$\text{Schenkungssteuerbasis} = \text{Grundstückswert} - \text{Kapitalwert des Nießbrauchs}$$

Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird gemäß § 14 BewG mit einer BMF-Faktorentabelle berechnet. Diese Tabellen berücksichtigen Alter des Schenkers, Geschlecht und Diskontierungszins.

Rechenbeispiel 1A:

• Immobilienwert: 1.000.000 Euro
• Schenker: 75 Jahre alt, männlich
• BMF-Faktor für 75-jährigen Nießbrauch: ~0,42
• Kapitalwert Nießbrauch: 1.000.000 × 0,42 = 420.000 Euro
• Schenkungssteuerbasis: 1.000.000 – 420.000 = 580.000 Euro
• Schenkungsteuer (Freibetrag 400.000 Euro Kind, 19 %): (580.000 – 400.000) × 0,19 = 34.200 Euro

Im Vergleich: Eine unentgeltliche Übertragung ohne Nießbrauch würde sofort 1.000.000 Euro als Basis haben (minus Freibetrag 400.000 Euro) → 114.000 Euro Schenkungsteuer. Der Nießbrauch spart also 79.800 Euro.

AfA-Fortführung: Der Nachteil

Dies ist jedoch auch der Schwachpunkt: Die Abschreibungsbasis wird fortgeführt. Der Beschenkte muss die restlichen AfA-Beträge nutzen — weit weniger als bei einem Neuerwerb.

Rechenbeispiel 1B (AfA-Fortführung):

• Original-Erwerbswert Gebäude: 250.000 Euro (1995)
• Abgeschriebener Betrag nach 28 Jahren (2,5 % Methode): ca. 175.000 Euro
• Restliche AfA-Basis: ca. 75.000 Euro
• Restabschreibungsdauer: ca. 30 Jahre → 2.500 Euro pro Jahr Abschreibung

Versus im Verkaufsfall (siehe weiter unten): 900.000 Euro × 2,5 % = 22.500 Euro pro Jahr — das ist neunmal mehr!

Modell B: Verkauf innerhalb der Familie — Das AfA-Stepup-Modell

Die Funktionsweise

Der Vater verkauft das Mehrfamilienhaus an die Tochter für den aktuellen Marktpreis (z. B. 1.200.000 Euro). Es gibt hier keine Schenkung — es ist ein echtes Kaufgeschäft mit Geldfluss (wenn auch innerhalb der Familie).

Der kritische Punkt: Die Tochter erwirbt das Haus zum Zeitwert und kann damit eine völlig neue AfA-Basis begründen.

Grunderwerbsteuer: Der Kostenfaktor

Dies ist der Preis für den AfA-Stepup: Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt an.

Die Sätze liegen zwischen 3,5 % und 6,5 % je nach Bundesland. Bei 1.200.000 Euro Kaufpreis sind das:

• Bayern: 1.200.000 × 0,03 = 36.000 Euro
• NRW: 1.200.000 × 0,065 = 78.000 Euro
• Hessen (mit Privilegien für Verwandte): 1.200.000 × 0,03 = 36.000 Euro

§ 3 Nr. 6 GrEStG bietet in manchen Bundesländern Erleichterungen: Wenn Eltern auf Kinder übertragen oder Ehegatte auf Ehegatte, kann eine Befreiung greifen — aber das ist bundesländer-abhängig und wird oft nicht automatisch gewährt. Informieren Sie sich in Ihrem Bundesland konkret.

Die Einkommensteuer-Falle: § 23 EStG

Hier lauert eine häufig übersehene Gefahr:

Wer ein bebautes Grundstück verkauft und es länger als 10 Jahre nicht selbst genutzt oder vermietet hat, muss keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG — Spekulationsfrist).

Aber: Verkauft ein Vater sein Mehrfamilienhaus an die Tochter innerhalb dieser 10-Jahresfrist, entsteht ein Veräußerungsgeschäft, und auf den Gewinn fällt Einkommensteuer an — im Normalfall 42 % Spitzensteuersatz + Solidaritätszuschlag + ggf. Gewerbesteuer.

Rechenbeispiel 2:

• Kaufwert 1995: 400.000 Euro (Grundstück: 100.000 Euro, Gebäude: 300.000 Euro)
• Verkaufspreis 2023: 1.200.000 Euro
• Spekulationsfrist greift? Nein — das Haus wurde vermietet, ist aber kürzer als 10 Jahre im Besitz (angenommen: 8 Jahre)
• Veräußerungsgewinn: 1.200.000 – 400.000 = 800.000 Euro
• Einkommensteuer (42 % Spitzensteuersatz): 800.000 × 0,42 = 336.000 Euro

Das ist erheblich! Hier zeigt sich: Der Verkauf ist nur attraktiv, wenn entweder die 10-Jahresfrist abgelaufen ist oder das Grundstück selbst bewohnt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG).

Praxis-Tipp: Viele Berater vergessen, dass die 10-Jahresfrist auf dem Gesamteigentum ruht. Wer 2016 gekauft und 2023 verkauft hat, muss eine Einkommensteuer-Falle berücksichtigen — die Schenkung hätte hier massiv Steuern gespart.

AfA-Stepup im Verkaufsfall

Der Pluspunkt ist aber klar:

Rechenbeispiel 2B:

• Kaufpreis (Gesamtimmobilie): 1.200.000 Euro
• Aufteilung Grundstück/Gebäude (realistisch): 300.000 / 900.000 Euro
• AfA-Basis Tochter: 900.000 Euro
• AfA-Satz: 2,5 % (lineare Methode, § 7 Abs. 4 EStG)
• Jährliche Abschreibung: 900.000 × 0,025 = 22.500 Euro/Jahr
• Abschreibungsdauer: 40 Jahre (Rest-Nutzungsdauer des Gebäudes)

Bei 45 % Gesamtbelastung (Einkommensteuer + Gewerbesteuer) spare die Tochter jedes Jahr 10.125 Euro Steuern — also über 40 Jahre insgesamt über 405.000 Euro. Das wird schnell interessant.

Vergleichstabelle: Nießbrauch vs. Verkauf

KriteriumNießbrauchVerkaufSchenkungsteuerNiedrig (nur Differenzwert)EntfälltGrunderwerbsteuerEntfällt3,5–6,5 % (oft 36.000–78.000 Euro)Einkommensteuer (Veräußerungsgewinn)EntfälltJa, wenn 10-JF nicht greift (bis 42 %)AfA-BasisFortgeführt (schwach)Neu (Zeitwert — sehr stark!)Jährliche AfA~2.500–5.000 Euro~15.000–25.000 EuroFinanzierung nötig?NeinJa (Familie muss bezahlen)Wohnrecht SchenkerSichergestelltEntfällt (Käufer ist Eigentümer)KontrollverlustMinimalVoll (Tochter ist Eigentümer)Nachlass-KomplexitätNießbrauch läuft aus, vereinfacht ErbschaftVerkauf ist abgeschlossen, unkompliziert

Entscheidungshilfe: Wann ist welches Modell richtig?

Nießbrauch wählen, wenn:

✓ Der Schenker selbst wohnen bleiben oder die Mieten nutzen will (unter 10 Jahren möglich)

✓ Die Schenkungsteuer erheblich ist (große Immobilie, hohe Freibeträge aufgebraucht)

✓ Die Familie kein Geld für den Kaufpreis aufbringen kann

✓ Die AfA ohnehin weitgehend aufgebraucht ist (altes Gebäude, wenig Restpotenzial)

✓ Der Schenker unsicher ist, ob er sich langfristig trennen will (Nießbrauch bleibt eine Sicherheit)

✓ Vermögenssicherung ist wichtiger als Steuersparnis

Verkauf wählen, wenn:

✓ Die 10-Jahresfrist bereits abgelaufen ist (kein Veräußerungsgewinn)

✓ Das Grundstück selbst bewohnt war (Hauptwohnung-Befreiung, § 23 EStG)

✓ Die Familie flüssig Geld hat oder finanzieren kann

✓ Die Abschreibungsbasis noch ergiebig ist (junge Immobilie, wenig abgeschrieben)

✓ Der AfA-Stepup-Effekt die Grunderwerbsteuer überwiegt (durchschnittlich 8–10 Jahre Amortisation)

✓ Die Tochter die volle Kontrolle haben soll (keine Bindung ans Nießbrauchrecht)

✓ Steuersparnis über Jahrzehnte ist das Ziel

Die praktische Entscheidungslogik

Wir empfehlen dieses Ablaufschema für Mandanten:

Schritt 1: Ist die 10-Jahresfrist abgelaufen oder war das Haus selbstgenutzt? → Ja? → Verkauf evaluieren → Nein? → Nießbrauch bevorzugen (Veräußerungsgewinn spart Steuern)

Schritt 2: Wie hoch ist die noch ausstehende AfA? → > 10 % der Gebäudebasis? → Verkauf interessant → < 5 % der Gebäudebasis? → Nießbrauch reicht aus

Schritt 3: Wie groß ist der Schenkungsteuer-Unterschied? → > 80.000 Euro Ersparnis durch Nießbrauch? → Nießbrauch wählen → < 50.000 Euro? → Verkauf kann sich über die AfA amortisieren

Schritt 4: Finanzierbarkeit & Kontrolle → Familie kann kaufen & der junge Erwerber soll volle Kontrolle? → Verkauf → Familie kann nicht kaufen oder Sicherheit ist wichtig? → Nießbrauch

Die BMF-Regelung zur Nießbrauchsbewertung

Das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (aktuelle Faktorentabelle) regelt die Bewertung des Nießbrauchs neu. Wichtige Änderungen:

• Erhöhter Diskontierungszins: Der bisherige Zinssatz wurde angepasst, Nießbrauchs werden etwas geringer bewertet als früher
• Geschlechter-differenzierung bleibt: Frauen mit höherer Lebenserwartung → höherer Nießbrauchs-Kapitalwert
• Altersabhängigkeit: Ein 80-jähriger Schenker hat deutlich niedrigere Nießbrauchs-Kapitalwerte (kürzere Restlebenserwartung)

Das bedeutet konkret: Bei älteren Schenken wird der Nießbrauchs-Wertabzug immer kleiner, und die Schenkungsteuer-Ersparnis bricht weg. Für 85-Jährige ist Nießbrauch oft nicht sinnvoll — der Freibetrag wird oft schon durch die Schenkung des Restwertes ausgeschöpft.

Fallstudie: Das Mehrfamilienhaus der Familie Müller

Konkrete Situation:

• Immobilienwert: 1.500.000 Euro (davon Gebäude: 1.100.000 Euro)
• Schenker (Vater): 72 Jahre, kaufte 2001 für 400.000 Euro
• Empfänger: Tochter (45 Jahre), Gesellschafterin einer Immobilien-GmbH, steuerlich attraktiv

Szenario A: Nießbrauch

• BMF-Faktor 72-Jähriger: ~0,55
• Nießbrauchs-Kapitalwert: 1.500.000 × 0,55 = 825.000 Euro
• Schenkungssteuerbasis: 1.500.000 – 825.000 = 675.000 Euro
• Schenkungsteuer (Freibetrag 400.000, Satz 19 %): (675.000 – 400.000) × 0,19 = 52.250 Euro
• Jährliche AfA: ca. 15.000 Euro (auf Restbasis ~600.000 Euro)

Szenario B: Verkauf

• Kaufpreis: 1.500.000 Euro (vereinbart zwischen Vater und Tochter)
• Grunderwerbsteuer (NRW, 6,5 %): 1.500.000 × 0,065 = 97.500 Euro
• Veräußerungsgewinn: 1.500.000 – 400.000 = 1.100.000 Euro
• Einkommensteuer (2001–2023 = 22 Jahre, 10-JF greift!): 0 Euro (Spekulationsfrist abgelaufen)
• Jährliche AfA: 1.100.000 × 0,025 = 27.500 Euro

Vergleich über 30 Jahre:

• Nießbrauch: Schenkungsteuer 52.250 Euro + 30 × 15.000 Euro AfA-Vorteil (450.000 Euro) = 502.250 Euro Gesamtsparnis
• Verkauf: GrESt 97.500 Euro, aber + 30 × (27.500 – 15.000) Euro AfA-Mehrvorteil = 30 × 12.500 = 375.000 Euro Netto-Vorteil 277.500 Euro

Ergebnis: Trotz höherer GrESt ist der Verkauf langfristig vorteilhaft, weil die AfA-Basis so viel höher ist und die 10-JF ohnehin greift. Empfehlung: Verkauf.

Häufige Fallstricke und Besonderheiten

1. Der vererbte Nießbrauch

Wer ein Nießbrauchsrecht erbt, kann die Immobilie nicht neu bewerten. Der Erbe muss die AfA der Vorgeneration weitertragen. Das macht Nießbrauch-Strukturen oft weniger attraktiv für mehrere Generationen.

2. Nießbrauch und Teilveräußerungen

Verkauft der Nießbrauchberechtigte (also der Schenker) später einen Teil des Grundstücks (z. B. Neubau-Parzelle), kann das zu komplizierten Wertaufteilungen führen. Der Verkauf ist dann nicht nach § 23 EStG befreit.

3. Grunderwerbsteuer bei Verwandten — Bundes-Wirrwarr

Die Länder regeln Befreiungen von der GrESt bei Schenkungen zwischen Verwandten höchst unterschiedlich:

• Bayern: Keine speziellen Befreiungen
• Baden-Württemberg: Befreiung bei Übergabe auf Kinder (bis 400.000 Euro)
• Hessen: Befreiung bei direkter Linie (Eltern → Kinder)
• NRW: Keine speziellen Befreiungen für Schenkungen (nur Erbfälle)

Praxis-Tipp: Vor jeder Struktur-Entscheidung müssen die Landes-Gesetze geprüft werden. Ein Umzug oder eine Standort-Verschiebung kann die Gesamtrechnung massiv verändern.

4. Der Gesellschafter-Todesfall

Wenn der Nießbrauchberechtigte (Vater) stirbt, endet das Nießbrauchsrecht sofort. Lag eine vermietete Immobilie vor, muss die Tochter sofort die Mieten einnehmen und Steuern zahlen. Das ist oft überraschend und führt zu Liquiditätsproblemen.

Beim Verkauf ist dieser Effekt entfallen — die Tochter war von Anfang an Eigentümerin und hat die volle Kontrolle.

Fazit: Kein pauschales Rezept, aber klare Kriterien

Die Frage „Nießbrauch oder Verkauf?" hat keine universelle Antwort. Beide Modelle haben ihre Berechtigung:

• Nießbrauch schont die Schenkungsteuer und bewahrt Sicherheit — ist aber ein AfA-Opfer
• Verkauf aktiviert den AfA-Stepup und schafft langfristig echte Steuerersparnis — kostet aber GrESt und ggf. Veräußerungsgewinn-Steuer

Die Entscheidung hängt ab von:

1. Der Größe der noch verbleibenden AfA-Basis
2. Der Veräußerungsgewinn-Situation (10-Jahresfrist?)
3. Der Schenkungsteuer-Last (großes Vermögen vs. kleine Zuwendung)
4. Der Finanzierbarkeit innerhalb der Familie
5. Den regionalen GrESt-Gesetzen des Bundeslandes

Unsere Empfehlung: Für wen mit großem Immobilien-Vermögen ist ein strukturierter Vergleich (mit konkreten Zahlenwerten und Zeiträumen) unverzichtbar. Die Ersparnis kann 100.000–500.000 Euro ausmachen — das rechtfertigt eine gründliche Analyse mit dem Steuerberater.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie vor jeder Immobilien-Übertragung: Ist die Spekulationsfrist bereits abgelaufen? Falls ja, wird ein Verkauf über kurz oder lang immer interessant, weil der AfA-Stepup keinen Veräußerungsgewinn mehr kostet.

Quellen & Rechtliche Grundlagen

• § 7 Abs. 4 EStG — Lineare Abschreibung von Gebäuden (2,5 % oder flexibel)
• § 11d EStDV — Fortführung der Abschreibungsbasis bei unentgeltlichem Erwerb
• § 23 EStG — Besteuerung von Veräußerungsgeschäften (10-Jahres-Spekulationsfrist)
• § 3 Nr. 6 GrEStG — Grunderwerbsteuer-Befreiung bei Verwandten (bundesländer-abhängig)
• §§ 1030 ff. BGB — Nießbrauchrecht (dingliches Recht, Umfang und Grenzen)
• § 14 BewG — Bewertung des Nießbrauchsrechts im Erbschaft- und Schenkungsteuer-Recht
• BMF-Schreiben vom 30.9.2013** (IV D 2 – S 7100 – 045) — Anwendung des AfA-Stepup-Gedankens bei Erwerbern
• BMF-Faktorentabelle vom 21.10.2025 — Aktuelle Nießbrauchsbewertung für Schenkungsteuer-Zwecke