Vermietungsverluste: Liebhaberei-Falle und die 66%-Regel

Verluste, die Steuern sparen — wenn man sie richtig nutzt

Verluste aus Vermietung und Verpachtung entstehen regelmäßig: in der Anfangsphase nach dem Erwerb (hohe Finanzierungskosten, Instandhaltungsaufwand), bei Leerstand, bei Sanierungsmaßnahmen oder durch hohe Abschreibungen. Diese Verluste können unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden — und reduzieren so die Einkommensteuer.

Aber das System hat Grenzen und Fallen: die Liebhaberei-Regelung, das Verrechnungsverbot für bestimmte Verluste, und die Beschränkungen beim Verlustausgleich zwischen verschiedenen Einkunftsarten. Wer die Regeln kennt, nutzt Verluste als Steuergestaltungsinstrument. Wer sie nicht kennt, verliert die Verluste — oder bekommt sie vom Finanzamt rückwirkend gestrichen.

→ Liebhaberei als Prüfungsschwerpunkt bei Immobilien

1. Grundlagen: Überschussrechnung bei Vermietung

Einnahmen minus Werbungskosten

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Das klingt einfach — aber die vollständige Liste der abzugsfähigen Werbungskosten ist umfangreich, und viele Investoren kennen sie nicht vollständig.

Vorweggenommene Werbungskosten

Kosten, die vor dem ersten Mieteingang anfallen — Maklergebühren für die Mietersuche, Inserate, Instandhaltung vor Erstvermietung —, sind als vorweggenommene Werbungskosten abzugsfähig, wenn die Vermietungsabsicht konkret und nachweisbar ist. Das Finanzamt prüft das kritisch: Wer ein Objekt kauft und jahrelang nicht vermietet, muss die Vermietungsabsicht aktiv belegen.

2. Verlustausgleich: Vertikal und horizontal

Horizontaler Verlustausgleich

Verluste aus einer Vermietungsimmobilie können innerhalb derselben Einkunftsart mit positiven Einkünften aus anderen Vermietungsobjekten verrechnet werden. Wer Objekt A mit 10.000 Euro Verlust und Objekt B mit 15.000 Euro Überschuss hat, zahlt Einkommensteuer nur auf den Saldo von 5.000 Euro. Das ist der horizontale Verlustausgleich — innerhalb von § 21 EStG.

Vertikaler Verlustausgleich

Verluste aus Vermietung und Verpachtung können grundsätzlich mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden — zum Beispiel mit Arbeitslohn, Gewerbeeinkünften oder Kapitalerträgen (wobei Kapitalerträge ein Sonderregime haben). Das ist der vertikale Verlustausgleich. Ein Angestellter mit 100.000 Euro Arbeitslohn und 30.000 Euro Vermietungsverlust zahlt Einkommensteuer nur auf 70.000 Euro.

Das macht Verluste aus Vermietung besonders wertvoll für hochverdienende Angestellte und Unternehmer: Sie werden mit dem persönlichen Spitzensteuersatz von 42—45 % verrechnet. Jeder Euro Vermietungsverlust spart 42—45 Cent Einkommensteuer.

Vertikaler Verlustausgleich: Steuerersparnis konkret

• Investor: Geschäftsführer mit 180.000 Euro Jahresgehalt, Grenzsteuersatz 45 %.
• Beue Immobilie: Finanzierungskosten und AfA übersteigen Mieteinnahmen um 25.000 Euro Verlust.
• Vertikaler Verlustausgleich: Zu versteuerndes Einkommen sinkt von 180.000 auf 155.000 Euro.
• Steuerersparnis: 25.000 Euro × 45 % = 11.250 Euro weniger Einkommensteuer.

Der Investor hat effektiv 11.250 Euro \'Subvention\' vom Finanzamt für seine Immobilienstrategie.

3. Liebhaberei: Wenn das Finanzamt die Verluste streicht

Was ist Liebhaberei?

Das Finanzamt erkennt Verluste aus Vermietung nur an, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht besteht — also die Erwartung, dass über die gesamte Haltedauer der Immobilie ein positiver Gesamtüberschuss entstehen wird. Wenn das Finanzamt zu dem Schluss kommt, dass die Immobilie auf Dauer nur Verluste produziert und kein wirtschaftlich vernünftiger Vermieter diese Immobilie halten würde, qualifiziert es die Tätigkeit als Liebhaberei — und streicht alle Verluste rückwirkend.

Liebhaberei ist besonders gefährdet bei Ferienwohnungen mit geringer Auslastung, bei stark fremdfinanzierten Objekten mit dauerhaft negativem Cashflow, und bei Immobilien, die häufig vom Eigentümer selbst genutzt werden.

Liebhaberei-Risiken: Diese Situationen prüft das Finanzamt besonders genau

• Ferienwohnungen: Eigennutzung über 50 % der Zeit kombiniert mit niedrigen Mieteinnahmen.
• Dauerhaft negatives Ergebnis: Objekt generiert seit 10+ Jahren nur Verluste ohne Aussicht auf Besserung.
• Fehlendes Vermarktungsbemühen: Leerstand ohne erkennbare Mietersuche.
• Familiäre Nähe: Vermietung an Angehörige zu stark verbilligter Miete (unter 66 % der Marktmiete — dann nur anteiliger Werbungskostenabzug).

Vermietung an Angehörige: Die 66-%-Regel

Wenn eine Immobilie an Angehörige (Kinder, Eltern, Geschwister) zu einer Miete vermietet wird, die weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt. Bei 50 % Marktmiete nur 50 % der Werbungskosten — das kann Verluste erheblich einschränken.

Wird die Miete auf mindestens 66 % angehoben, gilt voller Werbungskostenabzug. Das ist die steuerliche Mindestmiete für Angehörige. Mietverträge mit Angehörigen werden außerdem daraufhin geprüft, ob sie einem Fremdvergleich standhalten — schriftlicher Vertrag, pünktliche Zahlung und marktübliche Konditionen sind Pflicht.

4. Verlustverrechnung in der GmbH

In einer Immobilien-GmbH gibt es keinen vertikalen Verlustausgleich mit privaten Einkünften. Verluste bleiben in der GmbH und können nur mit zukünftigen GmbH-Gewinnen verrechnet werden (Verlustvortrag). Das ist ein wesentlicher Nachteil der GmbH-Struktur in der Verlustphase: Ein privater Investor spart durch Vermietungsverluste sofort Einkommensteuer auf andere Einkünfte — der GmbH-Investor nicht.

Für Investoren in der Aufbauphase mit hohem persönlichem Einkommen kann das Privatvermögen deshalb anfangs steuerlich günstiger sein — selbst wenn die GmbH langfristig sinnvoller wäre. Eine gemischte Strategie (einige Objekte privat für sofortigen Verlustausgleich, einige in der GmbH für langfristige Thesaurierung) ist für viele Investoren optimal.

5. Checkliste: Verluste aus Vermietung

1. Werbungskosten vollständig erfassen: AfA, Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Fahrtkosten.
2. Vorweggenommene Werbungskosten vor Erstvermietung: Vermietungsabsicht dokumentieren.
3. Liebhaberei-Risiko prüfen: Ist ein positiver Gesamtüberschuss über die Haltedauer realistisch?
4. Angehörigen-Vermietung: Mindestens 66 % der Marktmiete vereinbaren und dokumentieren.
5. Privat vs. GmbH: In der Verlustphase ist Privatvermögen für Verlustausgleich günstiger.
6. Leerstand: Aktive Vermarktungsbemühungen dokumentieren für Werbungskostenabzug.

Fazit der Kanzlei Rohlmann

Verluste aus Vermietung sind kein Unglück — sie sind ein Steuergestaltungsinstrument. Wer sie richtig strukturiert und dokumentiert, spart in der Aufbauphase erhebliche Einkommensteuer. Wer die Liebhaberei-Falle kennt und umgeht, verliert keine Verluste an das Finanzamt.

Alle Fachbegriffe verständlich erklärt in unserem Steuer-Glossar.

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