AfA-Optimierung bei Immobilien 2025: Alle Abschreibungsstrategien

Kurz & knapp

• Seit JStG 2022 gilt für neue Wohngebäude ein erhöhter linearer AfA-Satz von 3 % (statt 2 %)
• Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht 5 % im ersten Jahr auf neue Wohngebäude
• § 7b EStG Sonderabschreibung: Bis zu 20 % zusätzliche AfA in den ersten vier Jahren
• Kombination von degressiver AfA und § 7b EStG ergibt bis zu 38 % Abschreibung in vier Jahren
• Step-Up-Strategien (Ehegattenschaukel, GmbH & Co. KG, § 1a KStG) beleben verbrauchtes AfA-Volumen
• Sorgfältige Planung vor Erwerb oder Baubeginn ist entscheidend für die optimale Nutzung

Wie Sie mit degressiver AfA, § 7b EStG und Step-Up-Strategien das Maximum aus Ihrer Investition herausholen

Wer in Immobilien investiert, denkt zuerst an Kaufpreis, Mietrendite und Finanzierung. Die Abschreibung — also die steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) — wird dabei häufig unterschätzt. Dabei ist sie eines der wirkungsvollsten Instrumente, um die laufende Steuerbelastung auf Mieteinnahmen drastisch zu senken. Die Kombination aus neuer degressiver AfA, attraktiverer Sonderabschreibung nach § 7b EStG und gezielten Step-Up-Strategien eröffnet Gestaltungspotenziale, die vor wenigen Jahren noch nicht existierten.

Dieser Beitrag zeigt, welche AfA-Instrumente 2025 zur Verfügung stehen, wie Sie diese kombinieren können — und worauf Sie dabei unbedingt achten müssen.

1. Die lineare Gebäude-AfA: Was sich seit dem JStG 2022 geändert hat

Für Wohngebäude gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 ein erhöhter linearer AfA-Satz von 3 % pro Jahr — das entspricht einer fiktiven Nutzungsdauer von nur noch 33⅓ Jahren statt bisher 50 Jahren. Entscheidend: Die Anhebung gilt nur für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden.

Für Gewerbegebäude im Betriebsvermögen (kein Wohnzweck, Bauantrag nach dem 31. März 1985) gilt unverändert ein Satz von 4 %.

Praxishinweis: Fertigstellung
Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und die Wohnungen bezugsfertig sind. Kleinere Restarbeiten stehen der Fertigstellung nicht entgegen. Dokumentieren Sie den Zeitpunkt sorgfältig — etwa durch schriftliche Werkabnahme.

2. Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Mit dem Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 wurde eine geometrisch-degressive AfA von 5 % für Wohngebäude eingeführt. Im ersten Jahr beträgt die AfA 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Ab dem zweiten Jahr wird der Satz auf den verbleibenden Restbuchwert angewendet — die effektiven Sätze sinken also von Jahr zu Jahr.

Voraussetzungen im Überblick

• Herstellungsfall: Baubeginn laut Baubeginnsanzeige nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029
• Anschaffungsfall: Notarieller Kaufvertrag nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 — UND Fertigstellung und Übergabe im selben Kalenderjahr

Gestaltungstipp für Bauträger-Kunden
Synchronisieren Sie Fertigstellung und Übergabe. Solange nicht alle wesentlichen Gebäudeteile (insbesondere Badezimmer) fertiggestellt sind, kann die Fertigstellung des Gesamtobjekts noch nicht eingetreten sein — das sichert dem Erwerber die degressive AfA.

3. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde durch das Wachstumschancengesetz 2024 erheblich aufgewertet. Die wichtigste Änderung: Die Baukostengrenze wurde von 3.000 EUR/m² auf 5.200 EUR/m² angehoben. In den ersten vier Jahren nach Herstellung oder Anschaffung können jährlich bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage geltend gemacht werden — insgesamt also bis zu 20 % in vier Jahren.

Steuerfalle: Veräußerung innerhalb von 9 Jahren
Wer ein nach § 7b EStG gefördertes Objekt innerhalb von neun Jahren verkauft, ohne dass der Veräußerungsgewinn der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt, muss die Sonderabschreibung rückwirkend zurückzahlen — auch wenn die 10-jährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist.

4. Die Kombination: Bis zu 38 % AfA in den ersten vier Jahren

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und Sonderabschreibung nach § 7b EStG können gleichzeitig in Anspruch genommen werden. Das Ergebnis: In den ersten vier Jahren lassen sich bis zu 38 % der Herstellungskosten steuerlich geltend machen.

Rechenbeispiel

Mehrfamilienhaus, fertiggestellt März 2025. Herstellungskosten: 1.200.000 EUR, Wohnfläche: 275 m². Baubeginnsanzeige: Oktober 2023. KfW 40 mit Qualitätssiegel: ja.

Bemessungsgrundlage § 7b EStG: 4.000 EUR × 275 m² = 1.100.000 EUR → Sonder-AfA: 5 % = 55.000 EUR/Jahr

Bei einem Körperschaftsteuersatz von 15,83 % (KSt + SolZ) entspricht das einer Steuerersparnis von rund 68.700 EUR allein in den ersten vier Jahren.

5. Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Für Bestandsimmobilien, deren AfA-Volumen bereits weitgehend aufgebraucht ist, gibt es die Option der Abschreibung nach der tatsächlichen kürzeren Restnutzungsdauer. Der BFH hat in seinem Grundsatzurteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass sich der Steuerpflichtige dabei jeder Darlegungsmethode bedienen kann.

Die Finanzverwaltung hat mit BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 darauf reagiert und besteht auf einem Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, das technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten berücksichtigt. In der Folgeentscheidung vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) hat der BFH klargestellt, dass der Gutachter bei der Methodenwahl freie Hand hat.

Praxiskonsequenz
Finanzämter halten sich an das BMF-Schreiben. Wer die kürzere Nutzungsdauer geltend machen will, muss das notfalls im Klageweg durchsetzen. Gutachten müssen eine Vor-Ort-Begehung enthalten. Online-Gutachten ohne Begehung gelten als nicht rechtssicher.

6. AfA-Step-Up: Verbrauchtes Abschreibungsvolumen wiederbeleben

6.1 Die Ehegattenschaukel

Ein Ehepartner verkauft die vermietete Immobilie nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist an den anderen Ehepartner zu marktüblichen Konditionen. Der Verkauf ist einkommensteuerfrei (§ 23 EStG) und grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 oder 6 GrEStG) — der Käufer-Ehegatte darf zu den neuen Anschaffungskosten abschreiben.

Achtung bei Veräußererdarlehen: Unverzinsliche oder nicht besicherte Darlehen zwischen Ehegatten werden von Finanzämtern häufig nicht anerkannt — mit der Folge einer (teilweisen) mittelbaren Grundstücksschenkung und entsprechend reduziertem AfA-Volumen. Konkret entsteht das Risiko einer Umqualifizierung nach § 23 EStG, wenn die Finanzierung nicht fremdüblich ausgestaltet ist.

6.2 Step-Up über die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG

Bei einer Einbringung von Grundbesitz gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten (Gutschrift auf dem Festkapitalkonto I) liegt ein vollentgeltlicher Übertragungsvorgang vor — der BFH hat das mit Urteil vom 23. März 2023 (IV R 2/20) bestätigt. Die GmbH & Co. KG darf die Immobilie zum Teilwert in der Bilanz ansetzen und auf dieser Basis neu abschreiben. Der Schlüssel liegt in der Gutschrift auf dem Festkapitalkonto I — nur eine Buchung auf diesem festen Kapitalkonto begründet die Entgeltlichkeit des Einbringungsvorgangs.

6.3 Option nach § 1a KStG

Befindet sich die Immobilie in einer vermögensverwaltenden GbR, kann der AfA-Step-Up über die Option zur Körperschaftsteuer nach § 1a KStG erreicht werden. Mit der Option gilt die GbR für ertragsteuerliche Zwecke als Kapitalgesellschaft und darf die Immobilien zum gemeinen Wert ansetzen. Ob Sie Ihre Immobilien besser in einer GmbH oder im Privatvermögen halten, hängt auch von der AfA-Strategie ab.

Achtung: Die Option nach § 1a KStG kann grunderwerbsteuerliche Sperrfristen auslösen (§ 5 Abs. 3 GrEStG). Das muss vor Umsetzung sorgfältig geprüft werden.

7. AfA und Fremdfinanzierung

In der Praxis werden die meisten Investitionen kreditfinanziert. Die Steuerersparnis aus hoher AfA und Zinsabzug erhöht den Cashflow — weil weniger Steuern abfließen. Dieser Mehrertrag kann gezielt für beschleunigte Tilgung eingesetzt werden.

Beispiel: Die 25.000 EUR jährliche Steuerersparnis (GmbH gegenüber Privatvermögen) für beschleunigte Tilgung genutzt verkürzt bei einem Darlehen von 1,0 Mio. EUR mit 3,5 % Zinsen die Laufzeit um rund 7–8 Jahre und spart über 200.000 EUR Gesamtzinsen. Bei einem konkreten Fremdfinanzierungsbeispiel von 200.000 EUR Eigenkapital und 800.000 EUR Bankdarlehen zeigt sich: Die jährliche AfA-Ersparnis deckt einen erheblichen Teil der Annuität und verbessert den Cashflow nach Steuern deutlich.

8. Nutzungsänderungen: Wann entsteht ein neues Wirtschaftsgut?

Ein Gebäude gilt als bautechnisch neu, wenn tragende Teile ersetzt werden — konkret: Fundamente, Außen- und Innenwände, Geschossdecken oder die Dachkonstruktion. Werden mindestens drei dieser vier zentralen Bauteile erneuert, nimmt die Rechtsprechung regelmäßig ein neues Wirtschaftsgut an. Auch eine wesentliche Funktions- und Zweckänderung kann zur Entstehung eines neuen Wirtschaftsguts führen — etwa der Umbau eines Bürogebäudes zu Wohnungen.

Die Finanzverwaltung gewährt ein faktisches Wahlrecht (R 7.3 Abs. 5 Satz 2 EStR): Wenn der Bauaufwand den Verkehrswert des bisherigen Gebäudes übersteigt, kann vereinfachend von einem neuen Wirtschaftsgut ausgegangen werden. Das eröffnet die Möglichkeit, die volle AfA auf Basis der neuen Herstellungskosten in Anspruch zu nehmen — ein erheblicher Vorteil bei umfangreichen Sanierungsprojekten.

9. Planungscheckliste

Vor dem Kauf oder Baubeginn

• Fertigstellungsdatum klären: Gilt die 3%-AfA oder die 2%-AfA?
• Baubeginnsanzeige nach dem 30.9.2023? → Degressive AfA möglich
• Bauantrag nach dem 31.12.2022? → § 7b EStG möglich
• KfW-40-Standard und Qualitätssiegel für § 7b EStG einplanbar?
• Übergang Besitz/Nutzen/Lasten im selben Kalenderjahr wie Fertigstellung?
• Nutzungszweck: Wohnimmobilie oder Gewerbe? Mischnutzung?

Bei Bestandsimmobilien

• AfA-Volumen erschöpft? → Step-Up-Strategie prüfen
• Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer plausibel? → Sachverständigengutachten einholen
• Baumaßnahmen geplant? → Entsteht ein neues Wirtschaftsgut?
• Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag korrekt vorgenommen?

In der GmbH

• Erweiterte Gewerbesteuerkürzung gesichert?
• § 6b EStG bei Veräußerungen prüfen
• Teilwertabschreibung bei dauerhaftem Wertverlust prüfen
• Holdingstruktur zur Steueroptimierung bei Veräußerungsgewinnen erwägen

Fazit

Die Abschreibungsmöglichkeiten bei Immobilien sind 2025 so vielfältig wie nie zuvor. Wer die Instrumente kennt und richtig kombiniert, kann in den ersten Jahren einer Investition bis zu 38 % der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Eine sorgfältige Planung — idealerweise vor dem Erwerb oder Baubeginn — ist unverzichtbar. Auch die steuerliche Optimierung beim Immobilienkauf selbst spielt eine entscheidende Rolle für die AfA-Basis.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Steuergesetze und Rechtsprechung ändern sich — sprechen Sie uns auf Ihre konkrete Situation an.

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