Immobilien steuerfrei schenken und vererben: Freibeträge und Nießbrauch

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Immobilien können mit der richtigen Strategie steuerfrei übertragen werden. Dieser Beitrag erklärt Freibeträge, Nießbrauch und weitere Gestaltungsmöglichkeiten.

Von

Benedikt Rohlmann

3.12.26

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Inhaltsverzeichnis

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Das Vermögen, das beim Übergang halbiert werden kann

Ein Investor hat über 30 Jahre ein Immobilienportfolio mit einem Verkehrswert von 3 Mio. Euro aufgebaut. Er stirbt. Seine zwei Kinder erben je 1,5 Mio. Euro. Freibetrag je Kind: 400.000 Euro. Steuerpflichtiger Erwerb je Kind: 1,1 Mio. Euro. Steuersatz: 19 %. Erbschaftsteuer je Kind: 209.000 Euro. Insgesamt: 418.000 Euro Steuer auf ein Vermögen, das das Leben lang aufgebaut wurde.

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Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Immobilien ist ein Thema, das viele Investoren erst angehen, wenn es zu spät ist. Dabei gibt es legale Gestaltungsmöglichkeiten, die die Steuerbelastung erheblich reduzieren — aber sie brauchen Zeit. Wer zehn Jahre im Voraus plant, hat die besten Karten.

1. Grundlagen: Freibeträge und Steuersätze

Persönliche Freibeträge

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag alle 10 Jahre
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder	400.000 Euro je Kind
Enkel (wenn Elternteil vorverstorben)	400.000 Euro
Enkel (wenn Elternteil lebt)	200.000 Euro
Geschwister, Nichten, Neffen	20.000 Euro
Sonstige Erwerber (z.B. Lebensgefährte)	20.000 Euro

→ 10-Jahresfrist nutzen: Steuerfreier Verkauf als Alternative

Steuersätze nach Steuerklassen

Die Steuersätze steigen progressiv mit dem steuerpflichtigen Erwerb und hängen von der Steuerklasse (I: Kinder, Ehegatten; II: Geschwister; III: Fremde) ab.

Steuersätze nach Steuerklassen

Steuerpflichtiger Erwerb	Steuersatz (Steuerklasse I / III)
Bis 75.000 Euro	7 % / 30 %
Bis 300.000 Euro	11 % / 30 %
Bis 600.000 Euro	15 % / 30 %
Bis 6.000.000 Euro	19 % / 30 %
Bis 13.000.000 Euro	23 % / 50 %
Über 26.000.000 Euro	30 % / 50 %

2. Bewertung von Immobilien für Erbschaft- und Schenkungzwecke

Der Grundstückswert im Erbschaftsteuerrecht

Immobilien werden für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke grundsätzlich mit dem Verkehrswert angesetzt. Das Finanzamt ermittelt einen sogenannten gemeinen Wert nach dem Bewertungsgesetz — entweder per Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Diese Werte liegen oft unter dem tatsächlichen Marktpreis, aber nicht immer.

Wichtig: Der Steuerpflichtige kann einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachweisen. Das lohnt sich besonders, wenn der vom Finanzamt errechnete Wert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt.

3. Gestaltungsstrategien

Schenkung zu Lebzeiten: Die 10-Jahres-Strategie

Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre. Ein Investor mit zwei Kindern kann alle 10 Jahre je Kind 400.000 Euro steuerfrei übertragen — also insgesamt 800.000 Euro alle 10 Jahre. Wer früh beginnt, kann erhebliche Vermögensteile steuerfrei auf die nächste Generation übertragen.

Beispiel: Vater schenkt zwei Kindern mit 50 Jahren je eine Immobilie mit 400.000 Euro Wert. Mit 60 Jahren erneut je 400.000 Euro. Mit 70 Jahren nochmals. Gesamte steuerfreie Übertragung: 2.400.000 Euro — ohne Erbschaftsteuer.

Nießbrauchsvorbehalt: Schenken und trotzdem Miete behalten

Beim Nießbrauchsvorbehalt überträgt der Eigentümer die Immobilie an die Kinder, behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu nutzen und die Mieten zu vereinnahmen (Nießbrauch nach § 1030 BGB). Der steuerliche Wert der Schenkung wird um den kapitalisierten Nießbrauchswert gemindert — je älter der Schenker, desto kürzer die voraussichtliche Nießbrauchsdauer, desto geringer die Minderung.

Für Investoren, die auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, ist der Nießbrauch die elegante Lösung: Das Eigentum geht über (Erbschaft- und Schenkungsteuer-Optimierung), die wirtschaftliche Nutzung bleibt.

Nießbrauchsvorbehalt: Schenkungsteuerminderung

Vater, 65 Jahre, schenkt Mietobjekt mit 800.000 Euro Wert an Kind.

Nießbrauch auf Lebzeit: Jährliche Miete 30.000 Euro. Kapitalisierung mit Vervielfältiger 65-jähriger (lt. Sterbetafel BMF): ca. 11. Nießbrauchswert: 30.000 × 11 = 330.000 Euro.
Schenkungswert nach Nießbrauch: 800.000 — 330.000 = 470.000 Euro.
Freibetrag Kind: 400.000 Euro.
Steuerpflichtiger Erwerb: 70.000 Euro. Steuer (11 %): 7.700 Euro.
Ohne Nießbrauch: Steuerpflichtiger Erwerb 400.000 Euro. Steuer: ca. 44.000 Euro.

Ersparnis durch Nießbrauch: 36.300 Euro.

Familiengesellschaft (GbR / GmbH & Co. KG)

Die Übertragung von Immobilien in eine Familiengesellschaft (GbR oder GmbH & Co. KG) und die anschließende schrittweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen an Kinder ermöglicht eine steueroptimierte Nachfolge. GmbH-Anteile können für Zwecke der Schenkungsteuer mit einem Bewertungsabschlag versehen werden, wenn der Gesellschaftsvertrag Verfügungsbeschränkungen vorsieht — das reduziert den steuerpflichtigen Wert.

Checkliste: Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien

→ Familienstiftung als Alternative zur klassischen Erbfolge

Freibeträge überwachen: Alle 10 Jahre erneuern sich die Freibeträge — Schenkungsplan erstellen.
Nießbrauch prüfen: Bei Abhängigkeit von Mieteinnahmen — Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt.
Bewertungsgutachten: Liegt der Finanzamtswert über dem Marktpreis? Gutachten beauftragen.
Familiengesellschaft: Bei größeren Portfolios — schrittweise Anteilsübertragung planen.
10-Jahres-Strategie: Heute beginnen, alle 10 Jahre die Freibeträge ausschöpfen.

Fazit der Kanzlei Rohlmann

Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Immobilien ist vermeidbar — aber nicht kurzfristig. Wer 10 oder 20 Jahre im Voraus plant, kann erhebliche Vermögen steuerfrei übertragen. Wer erst beim Erbfall handelt, hat kaum noch Spielraum.

Als spezialisierte Kanzlei begleiten wir Immobilieninvestoren bei der langfristigen Nachfolgeplanung — von der ersten Schenkung bis zum Erbfall.

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Immobilieninvestoren

Benedikt Rohlmann

‍Benedikt Rohlmann ist Steuerberater aus Düsseldorf. In seiner Kanzlei, Rohlmann StB, hat er sich auf die Steuergestaltung in Kombination mit laufender Steuerberatung spezialisiert, insbesondere als Experte für Holdings.

Häufige Fragen & Antworten

Wann ist eine geschenkte Immobilie steuerfrei?

Eine Immobilienschenkung ist steuerfrei, wenn der Wert der Immobilie innerhalb der geltenden Freibeträge liegt. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, Ehepartner sogar 500.000 Euro. Diese Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Zudem kann das selbst genutzte Familienheim steuerfrei an den Ehepartner übertragen werden, unabhängig vom Wert. Durch geschickte Gestaltung mit Nießbrauch lässt sich der steuerliche Wert der Schenkung zusätzlich mindern.

Was ist besser -- eine Immobilie überschreiben oder schenken?

Rechtlich gesehen ist eine Überschreibung zu Lebzeiten eine Schenkung. Der Unterschied liegt in der Gestaltung: Bei einer Überschreibung können Gegenleistungen wie ein Nießbrauchrecht, Wohnrecht oder eine Versorgungsrente vereinbart werden. Diese Gegenleistungen mindern den schenkungsteuerlichen Wert der Übertragung und können die Steuerlast erheblich reduzieren. Ob Schenkung oder Überschreibung sinnvoller ist, hängt von den individuellen Vermögensverhältnissen und der Familienkonstellation ab.

Wie umgeht man die 10-Jahresfrist bei Schenkungen?

Die 10-Jahresfrist bei Schenkungen lässt sich durch eine sogenannte Kettenschenkung umgehen. Dabei schenkt beispielsweise ein Elternteil zunächst an den Ehepartner, der dann an das Kind weiterschenkt. So können beide Freibeträge genutzt werden. Alternativ können Schenkungen frühzeitig und in Tranchen geplant werden, sodass nach Ablauf von zehn Jahren der Freibetrag erneut zur Verfügung steht. Der Nießbrauchvorbehalt reduziert zudem den bewertungsrechtlichen Wert der Schenkung.

Welche Steuervorteile bietet der Nießbrauch bei Immobilien?

Der Nießbrauch bietet erhebliche steuerliche Vorteile bei der Übertragung von Immobilien. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen, was die Schenkungsteuer deutlich senkt. Gleichzeitig behält der Schenker die Mieteinnahmen und kann weiterhin Werbungskosten und Abschreibungen geltend machen. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Abzugsbetrag. Damit ist der Nießbrauch eines der effektivsten Instrumente zur steueroptimierten Vermögensübertragung.