AfA bei Immobilien: Lineare, degressive, § 7b und Denkmal-AfA erklärt

Die stille Rendite, die viele Investoren verschenken

Ein Immobilieninvestor erwirbt eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro. Die Mieteinnahmen betragen 14.400 Euro pro Jahr. Versteuern muss er aber nicht 14.400 Euro — sondern nach Abzug der Abschreibung, Zinsen und Nebenkosten deutlich weniger. Die Abschreibung allein reduziert den steuerpflichtigen Mietüberschuss um mehrere Tausend Euro jährlich — ohne dass dafür Geld fließt. Die AfA ist die einzige Betriebsausgabe, für die man nicht zahlen muss.

Gleichzeitig ist die AfA das am häufigsten falsch berechnete Thema in der Immobilienbesteuerung: Falscher Gebäudeanteil, falsch angesetzter Erwerbszeitpunkt, keine Sonderabschreibung beantragt, Herstellungskosten nicht von Erhaltungsaufwand abgegrenzt. Jeder dieser Fehler kostet real Geld — entweder durch zu hohe Steuern oder durch Nachforderungen bei der Betriebsprüfung.

→ AfA als Prüfungsschwerpunkt bei Immobilien-Betriebsprüfungen

→ Immobilienkauf steuerlich optimieren: Vom Kaufvertrag bis zur Abschreibung

Dieser Artikel erklärt alle AfA-Varianten für Immobilien vollständig: lineare AfA, degressive AfA für Neubauten, Sonderabschreibung § 7b EStG, erhöhte AfA für Denkmalschutz, und die korrekte Bemessungsgrundlage.

Grundlagen: Was ist die Bemessungsgrundlage?

Nur das Gebäude wird abgeschrieben — nicht das Grundstück

Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten — nicht der Grundstücksanteil. Grund und Boden unterliegen keinem Wertverzehr und werden nicht abgeschrieben. Die Aufteilung auf Gebäude und Grundstück ist deshalb die erste und wichtigste Weichenstellung bei jeder Immobilieninvestition.

Das Finanzamt akzeptiert grundsätzlich jede sachgerechte Aufteilung — sofern sie nachvollziehbar und dokumentiert ist. Als Hilfsmittel bietet das Bundesfinanzministerium eine kostenlose Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung an (verfügbar auf bundesfinanzministerium.de). Ihre Ergebnisse werden von den Finanzämtern als Ausgangspunkt akzeptiert, können aber durch ein Gutachten widerlegt werden.

Kaufpreisaufteilung: Wohnungskauf 350.000 Euro

Kaufpreis gesamt: 350.000 Euro.

• Aufteilung laut BMF-Arbeitshilfe: Grundstücksanteil 30 % = 105.000 Euro, Gebäudeanteil 70 % = 245.000 Euro.
• AfA-Bemessungsgrundlage: 245.000 Euro.
• Lineare AfA 2 %: 4.900 Euro/Jahr.
• Lineare AfA 3 % (Neubauten ab 2023): 7.350 Euro/Jahr.

Hinweis: In Städten mit hohem Bodenrichtwert (z.B. München, Frankfurt, Düsseldorf) kann der Grundstücksanteil 50 % oder mehr betragen — dann ist die AfA-Basis deutlich geringer. Ein Gutachten kann hier die Verhältnisse zugunsten des Investors verschieben.

Was gehört zur AfA-Bemessungsgrundlage?

Zur Bemessungsgrundlage gehören alle Anschaffungskosten des Gebäudes: Kaufpreis (Gebäudeanteil), Nebenkosten anteilig auf das Gebäude (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, Gerichtsgebühren), Herstellungskosten für nachträgliche Baumaßnahmen, die das Gebäude wesentlich verbessern.

Nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage gehören: laufende Erhaltungsaufwendungen (die sind sofort abzugsfähig), Finanzierungskosten (Zinsen sind laufende Ausgaben), Grundstückskosten.

2. Lineare AfA: Der Standard

AfA-Sätze nach Baujahr und Nutzung

Der lineare AfA-Satz hängt vom Baujahr des Gebäudes und seiner Nutzungsart ab. Für Wohngebäude gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 ein erhöhter Satz von 3 % für Neubauten ab 2023 — statt bisher 2 %.

Verkürzung der Nutzungsdauer durch Gutachten

Das Gesetz geht von einer typischen Nutzungsdauer aus. Ist das konkrete Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar — etwa wegen technischer Besonderheiten, Baumängeln oder massiver Abnutzung —, kann durch ein Sachverständigengutachten eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden. Das erhöht den jährlichen AfA-Satz erheblich.

Der BFH hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass Steuerpflichtige das Recht haben, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das Finanzamt darf das Gutachten nicht allein deshalb ablehnen, weil es eine andere Nutzungsdauer für angemessen hält. Für Investoren mit älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten ist ein Gutachten deshalb eine lohnende Investition.

3. Degressive AfA für Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG)

Die neue degressive AfA ab 2023

Das Wachstumschancengesetz hat die degressive AfA für neue Wohngebäude eingeführt: 5 % degressiv für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30.09.2023 begonnen wurde (Bauantrag ab Oktober 2023) oder die nach dem 31.12.2023 angeschafft wurden.

Der degressive Satz von 5 % wird jährlich auf den jeweiligen Restbuchwert angewendet — nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten. Das bedeutet: Im ersten Jahr höhere AfA, in jedem Folgejahr etwas weniger. Wechsel zur linearen AfA ist möglich und oft sinnvoll, wenn die lineare AfA die degressive übersteigt.

Degressive vs. lineare AfA: Neubau 500.000 Euro Gebäudeanteil

• Linear (3 %): 15.000 Euro/Jahr konstant über 33 Jahre.
• Degressiv (5 %) Jahr 1: 25.000 Euro. Jahr 2: 5 % von 475.000 = 23.750 Euro. Jahr 3: 5 % von 451.250 = 22.563 Euro…
• Steuerersparnis degressiv vs. linear in den ersten 5 Jahren (42 % ESt): ca. 11.000 Euro mehr.
• Wechsel zur Linear-AfA empfohlen: Wenn degressive AfA unter linearem Restwert/Restjahre fällt (ca. Jahr 12—15).

Für Investoren mit aktuell hohem Grenzsteuersatz ist die degressive AfA der deutliche Vorteil in der Anfangsphase.

4. Sonderabschreibung § 7b EStG: Mietwohnungsneubau

Voraussetzungen und Förderhöhe

§ 7b EStG ermöglicht eine zusätzliche Sonderabschreibung von 5 % der Herstellungs- oder Anschaffungskosten in jedem der ersten vier Jahre nach Fertigstellung — zusammen also 20 % zusätzlich zur normalen AfA. Die Förderung gilt für neue Mietwohnungen in Gebäuden der Effizienzstandards EH 55 oder besser.

Die Kostengrenzen wurden zuletzt angehoben: Begünstigte Anschaffungs- und Herstellungskosten maximal 5.200 Euro/qm Wohnfläche. Die Sonderabschreibung beträgt damit maximal 260 Euro/qm × 4 Jahre. Für ein 80-qm-Apartment mit zulässigen Kosten bedeutet das eine zusätzliche AfA von bis zu 82.400 Euro über vier Jahre.

§ 7b EStG: Checkliste der Voraussetzungen

• Neues Wohngebäude: Erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken.
• Energetischer Standard: EH 55 oder besser (Nachweis durch Energieausweis).
• Kostenlimit: Anschaffungs-/Herstellungskosten max. 5.200 Euro/qm.
• Nutzung: Entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre.
• Zeitraum: Anschaffung/Fertigstellung ab 01.01.2023 (neue Förderphase).
• Antragspflicht: In der Einkommensteuererklärung des Jahres der Fertigstellung.

5. Erhöhte AfA für Baudenkmäler (§§ 7i, 7h EStG)

Denkmal-AfA: Das attraktivste Abschreibungsmodell

Für denkmalgeschützte Gebäude und Gebäude in Sanierungsgebieten gibt es die attraktivsten AfA-Sätze im gesamten Immobiliensteuerrecht: 9 % der Sanierungskosten in jedem der ersten 8 Jahre und 7 % in jedem der folgenden 4 Jahre — also über 12 Jahre insgesamt 100 % der Sanierungskosten. Dazu kommt die normale Gebäude-AfA auf den Kaufpreis.

Voraussetzung: Die Sanierungsmaßnahmen müssen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlich sein und von der zuständigen Behörde bescheinigt werden. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist zwingende Voraussetzung — ohne sie gibt es keine erhöhte AfA.

Denkmal-AfA in der Praxis: Altbau in der Innenstadt

Kaufpreis Denkmalimmobilie: 180.000 Euro (davon 80.000 Euro Grundstück, 100.000 Euro Gebäude).

• Sanierungskosten (behördlich bescheinigt): 220.000 Euro.
• Normale AfA auf Kaufpreis (Gebäudeanteil 100.000 Euro, 2,5 %): 2.500 Euro/Jahr.
• Denkmal-AfA auf Sanierungskosten: Jahr 1—8: 9 % × 220.000 = 19.800 Euro/Jahr. Jahr 9—12: 7 % × 220.000 = 15.400 Euro/Jahr.
• Gesamte jährliche AfA (Jahr 1—8): 22.300 Euro.</li><li>Bei Steuersatz 42 %: Steuerersparnis ca. 9.366 Euro/Jahr allein aus der Denkmal-AfA.
• Über 12 Jahre: 100 % der Sanierungskosten vollständig steuerlich abgesetzt.

6. Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand: Die wichtigste Abgrenzung

Warum die Abgrenzung entscheidend ist

Erhaltungsaufwand ist sofort und vollständig als Werbungskosten abzugsfähig — er mindert den Gewinn im Jahr der Zahlung. Herstellungskosten dagegen werden über die AfA auf die gesamte Restnutzungsdauer verteilt. Bei einem 2%-Objekt dauert das bis zu 50 Jahre.

Deshalb ist die Abgrenzung für den Investor ein zentrales Steuergestaltungsthema: Wer eine Maßnahme als Erhaltungsaufwand qualifizieren kann, spart Steuern sofort. Wer fälschlicherweise Erhaltungsaufwand als Herstellungskosten aktiviert, verschenkt jahrzehntelang Sofortabzüge.

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten — die gefährlichste Falle

Wenn innerhalb von drei Jahren nach Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Kosten (ohne USt) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden diese Kosten zwingend als Herstellungskosten behandelt — auch wenn sie einzeln betrachtet Erhaltungsaufwand wären. Das nennt sich anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Die 15-%-Schwelle gilt pro Jahr nicht — sondern kumulativ über drei Jahre. Wer im ersten Jahr nach dem Kauf viel renoviert, muss die Kosten der Folgejahre miteinbeziehen. Die Falle schnappt zu, wenn die Gesamtmaßnahme über die Grenze geht, auch wenn einzelne Jahresbeträge unter 15 % lagen.

Die 15 %-Falle nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Kaufpreis Gebäudeanteil: 200.000 Euro. Kritische Schwelle: 15 % = 30.000 Euro.

• Jahr 1 nach Kauf: Renovierung 12.000 Euro (unter Schwelle — scheint ok).
• Jahr 2: Weitere Renovierung 10.000 Euro. Kumuliert: 22.000 Euro (noch unter Schwelle).
• Jahr 3: Weitere Renovierung 10.000 Euro. Kumuliert: 32.000 Euro — Schwelle überschritten!
• Folge: Alle 32.000 Euro werden nachträglich als Herstellungskosten umqualifiziert — kein Sofortabzug mehr, sondern Verteilung über AfA.

Praxistipp: Größere Renovierungen erst nach Ablauf der 3-Jahresfrist durchführen oder auf mehrere Objekte verteilen.

Checkliste: AfA optimal nutzen

1. Kaufpreisaufteilung: Immer professionell ermitteln — BMF-Arbeitshilfe oder Gutachten.
2. Baujahr prüfen: Welcher AfA-Satz gilt? 2 %, 2,5 % oder 3 %?
3. Neubau ab Oktober 2023: Degressive AfA 5 % prüfen.
4. Mietwohnungsneubau EH 55: § 7b-Sonderabschreibung beantragen.
5. Denkmalschutz: Bescheinigung der Denkmalbehörde einholen.
6. Renovierungen innerhalb 3 Jahre nach Kauf: 15-%-Grenze überwachen.
7. Gutachten zur Nutzungsdauer: Bei älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten prüfen.

Fazit der Kanzlei Rohlmann

Die AfA ist die wirksamste legale Steuerminderung im Immobilienbereich — weil sie kein Geld kostet. Wer sie falsch berechnet oder Möglichkeiten nicht ausschöpft, verschenkt jährlich Tausende Euro. Kaufpreisaufteilung, Gutachten zur Nutzungsdauer, degressive AfA und Sonderabschreibungen sind die vier wichtigsten Stellschrauben.

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