Steuerspar-Immobilien: Kostenfalle erkennen und vermeiden

Viele Verkäufer von Immobilien werben mit einem einzigen Versprechen: Steuern sparen. Der Steuereffekt klingt überzeugend, und genau das macht ihn gefährlich. Steuerberater Benedikt Rohlmann zeigt im Video, warum sogenannte Steuerspar-Immobilien in vielen Fällen keinen Vermögensaufbau ermöglichen, sondern Monat für Monat Geld kosten. Der Grund liegt nicht im Steuervorteil selbst, sondern darin, was Verkäufer systematisch verschweigen: den Cashflow.

Steuerlicher Verlust und Cashflow: zwei verschiedene Rechnungen

Beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie begegnen Ihnen zwei Zahlen, die oft verwechselt werden: das steuerliche Ergebnis und der tatsächliche Cashflow. Sie können als Vermieter ein dickes steuerliches Minus ausweisen und trotzdem jeden Monat reales Geld aus der eigenen Tasche nachschießen. Das klingt widersprüchlich, erklärt sich aber über die Abschreibung.

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt es Ihnen, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich als Aufwand geltend zu machen. Bei einem QNG-Neubau (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) sind nach Angaben von Benedikt Rohlmann im ersten Jahr bis zu zehn Prozent des Gebäudewerts steuerlich absetzbar. Auf dem Papier entsteht damit ein hoher Verlust, der die Einkommensteuer deutlich senkt.

Die Abschreibung ist jedoch kein realer Zahlungsausfluss. Sie fließt nicht in Ihre Kasse und ändert nichts daran, dass Zinsen, Tilgung, Hausgeld und Sanierungsrücklage monatlich anfallen. Steuerliches Minus und tatsächlicher Cashflow zeigen zwar oft in dieselbe Richtung, sind aber zwei verschiedene Größen. Verkäufer präsentieren typischerweise die erste davon, nicht die zweite.

Welche AfA-Varianten für Immobilien gelten und wie degressive, lineare und Denkmal-AfA die Steuerlast jeweils beeinflussen, erklärt der Artikel AfA bei Immobilien: Lineare, degressive, § 7b und Denkmal-AfA erklärt.

Wie der Cashflow tatsächlich aussieht

Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Eine Eigentumswohnung erzielt monatliche Mieteinnahmen von 1.000 Euro. Folgende Ausgaben werden angenommen: Darlehenszins 1.100 Euro, Tilgung 400 Euro, Hausgeld 250 Euro, monatliche Sanierungsrücklage 80 Euro. Summe der Ausgaben: 1.830 Euro. Monatlicher Cashflow: 1.000 minus 1.830 Euro gleich minus 830 Euro.

Die AfA reduziert dabei die steuerliche Bemessungsgrundlage und senkt die Einkommensteuer. Am Kontostand ändert das nichts: Er sinkt dennoch um 830 Euro pro Monat. Steuerliche Ersparnis und tatsächlicher Zahlungsabfluss laufen parallel, nicht gegeneinander.

Benedikt Rohlmann empfiehlt die folgende Prüfformel: Miete minus Zinsen, minus Tilgung, minus Hausgeld, minus Sanierungsrücklage. Kommt dabei ein Minus heraus, zahlen Sie monatlich drauf. Steht hier kein Plus, trägt sich die Immobilie nicht aus eigener Kraft.

Was passiert, wenn das Einkommen wegfällt

Der Steuervorteil ist an ein laufendes steuerpflichtiges Einkommen geknüpft. Fällt das Einkommen weg, fällt der Vorteil weg. Die monatliche Zuzahlung bleibt. Benedikt Rohlmann nennt im Video zur Veranschaulichung das Szenario Elternzeit (der folgende Betrag ist der Betrag aus dem Video, unabhängig vom Rechenbeispiel oben): Das Einkommen fällt weg, die monatliche Zuzahlung von 1.000 Euro läuft weiter. Kein Steuervorteil federt das ab. Die Verbindlichkeit gegenüber Bank, Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage läuft unverändert weiter.

Dasselbe gilt für Jobverlust, längere Krankheit oder den Renteneintritt. In keinem dieser Fälle wird die Zuzahlung kleiner, und das Steuermodell, das den Kauf plausibel erscheinen ließ, greift nicht mehr. Die Immobilie fordert ihr monatliches Minus unabhängig davon, ob das persönliche Einkommen dies trägt oder nicht.

Der psychologische Hintergrund ist nachvollziehbar: In Deutschland sitzt der Reflex tief, Steuern zu vermeiden. Dieser Reflex kann, wenn er unkritisch auf Immobilienkäufe angewendet wird, zu wirtschaftlich irrationalen Entscheidungen führen. Man kauft ein Objekt, das sich ohne Steuereffekt nicht rechnet, allein um die Steuerlast um jeden Preis zu senken. Das Ergebnis ist ein Minus, verpackt als vermeintliches Schnäppchen.

Wie negativer Cashflow die Bonität belastet

Eine Immobilie mit negativem Cashflow verändert die Bonität. Bei einer späteren Finanzierungsanfrage prüft die Bank die bestehenden monatlichen Verbindlichkeiten, nicht das steuerliche Ergebnis. Wer bereits draufzahlt, hat weniger freien Cashflow für eine Folgefinanzierung.

Das bedeutet in der Praxis: Das nächste Objekt, das sich auf Cashflow-Basis tragen würde, lässt sich schwerer oder gar nicht mehr finanzieren. Negativer Cashflow blockiert also nicht nur das Budget im laufenden Monat, er blockiert auch den weiteren Vermögensaufbau. Für Investoren, die ihr Portfolio strukturiert aufbauen wollen, bietet der Artikel Immobilien richtig strukturieren konkrete Hinweise zu sinnvollen Eigentumsstrukturen.

Warum der Steuervorteil oft schon im Kaufpreis steckt

Viele Verkäufer schlagen den erwarteten Steuervorteil direkt auf den Kaufpreis auf. Das Ergebnis: Sie zahlen deutlich mehr als den Marktwert, für einen Vorteil, der längst eingepreist ist. Der Steuervorteil steckt im Kaufpreis. Er wurde eingekauft, nicht gewonnen.

Benedikt Rohlmann nennt im Video typische Modelle: Neubauten mit QNG-Abschreibung, Denkmalimmobilien und Objekte mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten. Diese Instrumente sind rechtlich legitim. Das Problem liegt nicht in ihnen, sondern im Kaufpreis. Wer zu viel zahlt, kauft den eigenen Steuervorteil teuer ein und findet sich in einem Objekt, das sich auch steuerlich nicht mehr lohnt.

Wie ein Restnutzungsdauer-Gutachten die Abschreibungsbasis erhöhen kann und welche Voraussetzungen gelten, erklärt der Artikel Restnutzungsdauer und AfA: Gebäude berechnen.

Cashflow-Test: Rentable Immobilie oder Kostenfalle?

Benedikt Rohlmann empfiehlt, die Reihenfolge umzudrehen: erst prüfen, ob das Objekt ohne Steuervorteil wirtschaftlich tragfähig ist. Die folgende Tabelle zeigt anhand konkreter Kriterien, woran Sie eine rentable Immobilie von einer Steuerspar-Falle unterscheiden.

Steht nach diesem Test ein Minus, ist das Objekt zu verwerfen. Eine Immobilie, die sich nur mit Steuervorteil rechnet, rechnet sich nicht.

Die drei Regeln für den Immobilienkauf

Benedikt Rohlmann fasst seine Empfehlung im Video in drei Punkten zusammen. Sie beschreiben keine komplizierte Strategie, sondern eine klare Priorität:

• Jede Immobilie muss sich ohne Steuervorteil wirtschaftlich tragen. Rechnen Sie den Steuereffekt vollständig heraus und prüfen Sie, ob die nackten Zahlen funktionieren.
• Die Kaufentscheidung basiert auf dem Cashflow. Miete minus Zinsen, minus Tilgung, minus Hausgeld, minus Sanierungsrücklage. Kommt dabei eine schwarze Null oder ein Plus heraus, ist das Objekt solide.
• Der Steuervorteil ist ein Bonus, kein Kaufgrund. Erst wenn das Objekt ohne Steuereffekt rentabel ist, darf der Steuereffekt als positive Zusatzgröße eingerechnet werden.

Die Reihenfolge ist entscheidend. Wer sie umdreht und mit dem Steuervorteil beginnt, kauft ein Minus, das als Vorteil verpackt wird.

Wie sich Immobilien-GmbH und Privatvermögen steuerlich unterscheiden und welche Struktur für welche Situation geeignet ist, zeigt der Artikel Immobilien-GmbH oder Privatvermögen? Der große Steuervergleich 2025.

Fazit: Die Steuer ist der Bonus, nicht die Grundlage

Steuervorteile bei Immobilien sind real und können sinnvoll genutzt werden. Sie sind aber kein tragfähiger Kaufgrund. Eine Immobilie, die sich ohne Steuereffekt nicht rechnet, produziert monatliche Verluste, belastet die Bonität und stellt das Budget unter Druck, sobald das Einkommen sinkt oder wegfällt.

Die Reihenfolge, die Benedikt Rohlmann empfiehlt: erst ein Objekt finden, das sich auf Cashflow-Basis trägt. Dann den Steuervorteil als positiven Zusatz einpreisen. Eine gute Immobilie rechnet sich ohne Finanzamt. Die Steuer kommt als Bonus obendrauf, nicht als Fundament darunter.

Wenn Sie Ihre Immobiliensituation oder einen geplanten Kauf steuerlich prüfen lassen möchten, finden Sie bei der Steuerberatung für Immobilieneigentümer einen Ansprechpartner für eine konkrete Analyse Ihrer Zahlen.